主题：海外资本投资内地物业明年或将掀高潮

继越秀REITS之后，万达REITS有望在明年初上市；凯雷、华平等筹集针对亚洲不动产市场的私募基金已成型


昨日，越秀房地产投资信托基金正式在香港联交所开始买卖。“多个外资投资机构已经私募到专门针对中国房地产市场的投资基金，部分投资基金从单个项目投资开始，逐渐寻求与境内知名房地产开发企业进行长期战略合作。预计这一趋势将延续至2006年。”日前，全球著名房地产服务机构世邦魏理仕在其一年一度的市场报告中作上述表示。


万达REITS有望在明年初上市


“从我们监测的动向来看，明年境外机构投资内地物业将会更趋热烈。”在内地首只REITS越秀上市的第二天，世邦魏理仕投资总监姚俊淦博士在接受记者采访时这样表示。


12月21日，由著名投行新加坡星展银行辅助的内地第一个REITS———越秀房地产投资信托基金正式在香港联交所开始买卖。“越秀REITS的前期市场认购状况相当好，说明境外投资者对内地物业投资概念比较追捧。”瑞银亚洲房地产部董事VincentPeng如此评价。


越秀REITS夺得内地物业境外上市“头彩”后，万达集团也正加紧与澳大利亚麦格理银行合作，以期在明年尽早将其旗下商业物业REITS在香港联交所上市。据万达集团一位高层透露，万达REITS今年上市已不太可能，但会争取在明年初上市。


中坤集团旗下位于北京的大型商业项目大钟寺国际广场将于2006年年底开业，据其董事长黄怒波透露，该项目在美国洛杉矶的投资者见面会非常成功，多家美国投资机构表现出的浓厚兴趣使其坚定了将该项目做成REITS并在海外上市的想法。


“一家来自欧洲的财团目前已私募到一笔总额达5亿欧元的基金，将专门用于投资包括中国内地在内的亚洲物业，”世邦魏理仕投资部姚俊淦博士透露，“此外，美国最大的几家私募基金，以及部分来自欧洲的投资机构目前都在北京和上海加紧寻找可供收购的物业。”


刚刚结束的今年上海住交会，汇集了德国HYPO银行、新加坡星展银行、瑞银、摩根大通等此前在国内露面较少的国际著名投行。而在这些投行的背后，是境外机构投资内地物业的真实需求。


世邦魏理仕：2006年将是境外机构投资高潮


尽管在2005年，境外机构大宗购买内地物业的数量远远超过2004年，但在中原地产市场研究部看来，今年的实际投资总量仍不足挂齿，“目前大量的境外资金仍处于观望状态，预计随着北京房地产政策的进一步明朗化，这些仍在观望的境外投资方会积极投身京城房地产市场———2006年将是境外投资极为火热的一年。”中原地产市场研究部的2005年度报告如此判断。


世邦魏理仕的预测与此相同，“随着对北京宏观经济稳步发展、房地产市场价格持续上涨的认可，和人民币升值的期望，预计2006年海外投资者在北京房地产市场的投资行为会增多；越来越多的投资机构和投资者可能将北京市场作为其资产组合的一个部分，以求分散投资风险，获得较高回报。”


事实上，随着凯雷、华平等国外一些大型私募基金的到来，境外机构对内地物业的投资将进入真正的高潮。


“在这几个大型私募基金到来之前，国外几大投行已经做了多年关于内地物业投资价值的调研准备并积极付诸实施；未来的外资投资将更加活跃，来源地更多，规模也更大，灵活的交易架构将会给外资和国内开发商带来双赢以及更多的附加价值。”姚俊淦表示。


业内预测国际中小型投资机构将尾随进入


到目前为止，凯雷、华平等海外私募基金在内地还没有大规模的物业投资举动，但其筹集的专门针对亚洲不动产市场的基金已经成型，而且通过各大投行寻找合适物业的活动已持续相当长的一段时间。据一些机构预测，上述基金将在2006年落实几项大规模的物业投资计划。


除了这几个来自美国的私墓基金以外，来自欧洲和日本的一些基金财团也正在实质性地进入内地物业市场。日前香港中银国际方面透露，其正与一家英国基金合作，准备募集一个中国内地房地产投资基金。此外，德国HYPO银行已经介入上海绿地集团的高额项目贷款，其投资内地物业的行为倾向已经非常明显。


另据中原地产市场研究部称，2006年，尾随国际知名投资机构进入北京市场的将是许多国际中小型投资机构，尽管这些投资机构对投资区域和投资项目的选择将更为谨慎，较少出现整栋投资的大手笔，但大量的零散投资也将形成一个较高的投资总量。


统计


今年境外机构投资内地物业成交约65亿元


根据戴德梁行的统计，2005年境外机构投资内地物业的主要交易共9个，成交金额约65亿元，交易总建筑面积约32万平方米。但中原地产认为上述数字可能过于保守，中原地产的资料显示，仅在北京，就包括凯德置地介入中环世贸中心、摩根士丹利介入富力双子座B座、美林注资银泰中心、瑞海物业购买光彩国际中心近四万平米物业、凯德置地介入华联地产、日本太平洋幸运集团接手瞰都酒店式公寓F座等案例。


在上海的收购案例包括：澳大利亚麦格里银行旗下MGPA收购新茂大厦，花旗银行收购上海永新广场。此外，摩根大通日前与香港瑞安集团合作收购了位于大连的一宗商业物业。


世邦魏理仕投资部认为，2005年北京、上海等一线城市优质办公楼、商场、服务式公寓以及仓储物业被境外机构收购的数量要多于2004年，而且这方面的增长在2006年将更多。