主题：物业不告诉你的10件事

公共空间的广告收益归业主所有

《物权法》规定，电梯间、外墙、路面、园林等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。

业主收楼时，会有不少装饰公司、材料商、家电销售商、房屋中介等在临时摆点经营。他们每天要向物业公司缴纳一定数额的场地使用费，这部分收入属于业主所有。

电梯间、大堂出入口，张贴的广告会及时更换，有些广告甚至是开发商新楼盘的销售广告。这部分广告收入，属于利用公共空间经营所得，理应归全体业主所有。“一部电梯一年的广告费用在10万- 15万元不等”，一位物业经理透露说。大楼盘一般都有三四十部电梯，光电梯广告物业公司一年就可收入几百万。这几百万原本是归全体业主所有，受业主支配的。可目前的情况是，都被物业管理公司收走了，且业主没法对这部分资金进行监管。即便有业主委员会的社区，也一样。业主可以要求物业公司定期公布财务情况，接受业主的监督。

滞纳金可以不交

如果业主没有按期交付物业管理费，在物业合同中规定是要收取滞纳金的。可在法律层面上“滞纳金”只是针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费的交付对象是与自来水公司、供电局这类行政机关，如果延迟交付费用，需要付滞纳金。而物业公司和业主之间，是平等的民事主体，它们之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定，各自履行自己的权利与义务。因此，如果业主没有按约定向物业公司缴费，物业企业只能按《物业服务合同》规定收取违约金，而不是滞纳金。

业委会被收买是普遍现象

业主委员会，原本是代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。可一些业主委员会名存实亡，发挥不了原有的职能。

物业公司目前的利润来源，不少都应归于业主，或用于维护社区。但为了增加自己的收入，目前绝大多数物业公司都没有按照规定来做事，中饱私囊成为一贯做法。为了避开业委会的监督，物业公司采用“收买”业委会成员或代表的做法，从而让物业公司能够为所欲为。

收买的方式有多种，免除业委会成员的管理费、水电费等。或借节假日之名，给业委会成员送礼。长期以来，两者渐渐达成了所谓的“默契”。“被收买的业委会或业委会成员，就东莞目前情况来看，能占到五成。”一位不愿具名的物业公司总经理透露，“我们公司就存在这样的情况。”

商铺管理费可协商

楼盘的裙楼商业管理费，比住宅要高出几倍。目前东莞较新的高层住宅管理费在“2- 2 .4元/平方米”之间，而商铺管理费要高至10元/平方米左右，面积为50平方米的商铺，光每月管理费就要500元。

因住宅底商成熟期长、空置期长，无法保证物业费的收取，住宅楼盘的物业公司在核算成本的时候，往往不把底商商铺考虑进来。所以商家进场的时候，就管理费可以跟物业公司协商，对物业公司来说这部分收入“可遇不可求”。当然越大的商家，话事权越大。

停水停电催交物业费你有权起诉

物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付管理费，可一旦采取“停水停电”来催缴管理费，这就违反了法律规定。业主有权利起诉它。

如果是后面两种情况，水电有可能是被供电局或自来水公司停掉的。作为自来水公司、供电局的“传声筒”，物业公司会定期收到欠水电费的业主的名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。现在抄表到户的楼盘，对欠费大户，自来水公司或供电局都会亲自派人来停水停电。

收楼预交物业费没依据

从房屋收楼到入住，中间少说有半年时间，特别是毛坯交楼的楼盘。这段期间内，因业主尚未入住，物业公司为了保障物业费的收取，降低公司运营的风险，在收楼时候都会要求业主预交一段时间的管理费(一般是3个月)。实际上，物业公司预收管理费的做法，是没有依据的。

按规定，物业管理企业不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若物业管理企业没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。如果物业公司借此拒交钥匙，业主可以向物业主管部门和物价部门投诉。

泳池的水不会一次清空换新

每年到了夏天，都要讨论小区游泳池洁净度的问题。游泳池的水到底是多久换一次？有的物业公司说一个星期，有的说一个月。其实业主理解的换水，和物业的做法截然不同。业主认为，换一次水，就是放空泳池的水，清洗干净泳池后，再放新的水进来。实际上，泳池中的水，一般都是换掉底部二分之一或三分之一的水，主要是为了清掉泳池底部的泥垢。把原先剩余的水放入大量漂白粉、消毒液，进行清洁，再补充新水进来。