主题：住宅小区楼顶装广告牌 谁说了算？

商品房的屋顶属于业主的专有部分还是共有部分？使用建筑物的屋顶应由谁决定？这些问题与居住在商品房小区中的每个人的日常生活息息相关。

昨日，市第一人民法院发布了一个关于商品房屋顶的广告牌的纠纷案件，原告即业主黄某认为，被告安装使用广告牌，是对原告楼顶专有权的侵权，且安装的广告牌高度、安全性等方面都没有和原告商量，对原告及路边行人的安全都造成了隐患，因此诉请被告停止利用广告牌进行招商活动。

结果，黄某败诉；再上诉，东莞市中级人民法院仍维持原判。

2000年4月19日，黄某成为东莞鸿图广场的业主，该广场E幢20号1、2层商品房为其，并已办理了房地产权证。鸿图广场一直由被告提供物业管理服务，但至今没有成立业主大会。

如今，黄某与东莞鸿图广场因为其楼顶上的广告牌，闹上了法庭。

黄某称，E20号只有2层建筑，均由自己购买，对应的楼顶自己也应享有专有的使用权。而东莞鸿图广场设置广告牌，没有征求他的意见。

于是，黄某把鸿图广场告上了法庭，请求法院判令“被告停止在鸿图广场E幢20号商品房的楼顶安装广告牌。”

“案涉建筑物的专有面积为1万多平方米，19、20号房的面积仅仅只有200多平方米，而半数面积以上的业主都同意被告使用该楼顶。”鸿图广场代理人称，所以原告的诉讼请求不成立，应予驳回。

双方各执一词。东莞市第一人民法院审理后认为：建筑物的屋顶属于业主共有部分，黄某主张屋顶属于专有部分，但屋顶在规划上并不属于特定房屋。

“原告与被告签订的买卖合同中，也没有注明屋顶属于原告的专有部分。”主审法官说，且屋顶不具有构造上的独立性和利用上的独立性，不符合法律规定的应当认定为业主专有部分的条件。“楼顶设置广告牌是利用共有部分从事经营性活动，属于应由全体业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项。”

但现实情况是，鸿图广场在楼顶设置广告牌的行为，发生于《中华人民共和国物权法》实施之前，并已于2006年2月22日经相关部门审批同意，“因此涉案广告牌是继续保留还是应该拆除，应由全体业主决定。”

法院认为，黄某现以楼顶系自己的专有部分为由，以个别业主的名义要求停止使用在建筑物共有部分设置的广告牌，不符合法律规定， 故不予支持。

最终东莞市第一人民法院驳回了黄某的诉请。随后，黄某不服提起上诉，但东莞市中级人民法院经审理作出的二审判决仍驳回上诉，维持原判。

2011年10月，广东省高级人民法院出台的《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》，并对业主的权利救济给予了指导性意见。

据介绍，成立业主委员会的商品房小区，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告向法院提起民事诉讼；有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向法院起诉，业主委员会明确表示不起诉，或者收到请求后60日内未决定起诉的，在不增加其他业主的义务或负担的前提下业主可以自己的名义直接提起诉讼。如果商品房小区尚未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向法院提起民事诉讼。

而在黄某起诉鸿图广场一案中，利用屋顶设置广告牌，属于利用建筑物共有部分从事经营性活动的情形，应由全体业主共同决定，开发商在未征得业主同意的情况下无权自行作出相应的决定。

“但之所以判决驳回原告的诉讼请求，主要考虑是物权法实施的时间效力问题。”主审法官说，被告在屋顶设置广告牌的行为发生于《中华人民共和国物权法》实施之前，并已于2006年2月22日经相关部门审批同意。“物权法施行前，相关法律法规对共有部分使用的规定并不明确，如果严格适用物权法的规定审查之前的行为，有可能令很多社会关系的稳定状态被打破，从而引发大量的纠纷。”

“本案的现状是楼顶的共有部分已经设置了广告牌，广告牌是继续保留还是应该拆除，即应否改变共有部分使用的现状，应由全体业主依照物权法相关规定进行决定。”主审法官说，开发商或者个别业主均无权作出决定。“所以原告现以个别业主的名义，要求停止使用在建筑物共有部分设置的广告牌，不符合法律规定，因此法院予以驳回。”

依照《中华人民共和国物权法》等相关规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，属于应由全体业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项，决定共有部分的使用，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意。

昨日，东莞时报记者通过多个小区的业主群调查发现，超过半数的业主并不知道自己拥有这一权利。主审法官介绍，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

法官介绍，至于业主行使共有权利的形式方面。业主共同作出决定的形式，可以是按业主大会议事规则的规定召开业主大会会议投票表决，或者其他由全体业主明确表决决定的形式，“但通过决定的业主人数比例和所占专有部分面积比例应当符合法定要求，否则不能作出决定。”

另外，法官表示，属于擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院也应予支持。

使用商品房共有部分应由全体业主共同决定

通常情况下，商品房的共有部分，开发商在规划建设时一般已经作为分摊面积的形式计入开发成本，业主购买商品房所支付的购房款中包含了共有部分的价格，因此享有共有部分的权利，有权决定如何利用，并享受共有部分的利用产生的收益。

东莞市第一人民法院寮步法庭梁振彪法官说，但现实中，业主经常发现，商品房的一些共有部分如电梯内、走道、楼顶等公共空间，开发商或者物业服务企业在未征求业主意见的情况下，自行决定以设置广告牌等形式进行营利性使用。

梁振彪说，“令业主困惑的问题是，开发商或者物业服务企业对共有部分的使用，通常不事先征求业主的意见，不将相关使用情况交由业主共同决定，也不将收益以及收益的用途等信息告知业主，从而损害了法律规定的业主对商品房共有部分享有的物权。”

“鉴于此，开发商或者物业服务企业拟将商品房的共有部分进行经营性使用时，应当尊重业主的物权，将相关问题交由全体业主共同决定，而不能擅自自行决定如何利用。”梁振彪说，而且，因利用共有部分产生的收益，应当向业主公开收益的数额、具体的用途等信息，避免发生不必要的纠纷。

法院审理相关案件认为，应由全体业主依照物权法来决定

住宅小区楼顶要建广告牌，谁说了算？日前，寮步鸿图广场的业主黄先生认为既然自己买了房，楼顶的使用权应归业主，但是，物业公司未经许可，就在楼顶设置广告牌用于广告招商。为维护自身权益，黄先生将物业公司告上法庭，要求物业公司停止在其购买的商品房的楼顶安装广告牌。

法院认为，楼顶是否能设置广告牌，应由全体业主依照物权法的规定来决定，开发商或者个别业主均无权作出决定。黄先生以个别业主的名义，要求停止在建筑物共有部分设置广告牌，不符合法律规定，因此，法院予以驳回。

寮步镇鸿图广场是由东莞鸿图广场商住建造有限公司（下称“鸿图公司”）

开发建设，并且提供物业管理服务。

2000年4月19日，黄先生购买了鸿图广场E幢20号的1层、2层商品房，并办理了房产证。

黄先生认为，该商品房的楼顶使用权依法应归其。开发商未经其同意，至今一直使用楼顶安装广告牌，用于广告招商。黄先生多次要求鸿图公司停止这种行为，均遭对方拒绝。黄先生一怒之下，将对方起诉至法院。

鸿图公司辩称，涉案楼顶不属于原告专有，涉案建筑物的专有面积为13782.2平方米，E幢××号房的面积只有200多平方米，而半数面积以上的业主都同意他们使用该楼顶，所以黄先生的诉讼请求不成立，应予驳回。

法官现场走访后发现，鸿图广场的建筑物外墙和楼顶安装了很多广告牌，其中被告在E座17-20号的楼顶设置了2个广告牌；E座17-20号是2层建筑，与其他建筑相连，没有通道可以进入楼顶。黄先生认为，其中的E20号只有2层建筑，均由他所购买，对应的楼顶其应享有专有的使用权。

法院认为，建筑物的屋顶属于业主共有部分，黄先生主张屋顶属于专有部分，但屋顶在规划上并不属于特定房屋，黄先生与鸿图公司签订的买卖合同中也没有注明屋顶属于黄的专有部分。

楼顶设置广告牌是利用共有部分从事经营性活动，应由全体业主共同决定。但是，由于鸿图公司在楼顶设置广告牌的行为发生于物权法实施之前，并于2006年2月22日经相关部门审批同意，涉案广告牌是继续保留还是应该拆除，应由全体业主决定。

而黄先生以个别业主的名义要求停止使用在建筑物共有部分设置的广告牌，不符合法律规定，法院不予支持，因此驳回原告的诉讼请求。

一审宣判后，黄先生不服提起上诉，市中级人民法院近日二审，最终维持一审原判