主题：千亿外资伏击国内楼市 地产私募基金悄然集结

当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

“走FDI途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。”阳光股份（000608）副总裁杨宁在接受中国证券报专访时表示。

“合谋”主权基金

“境外资金尤其是东南亚的主权基金，很看好中国的持有型房地产物业。2003年以来，包括新加坡政府产业公司(GIC)在内的多只主权基金已纷纷进入。”杨宁介绍。

谋求长期稳定收益的外资与“求钱若渴”的国内地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务不同，进入房地产领域的外资在股权层面更侧重于控股权。

2007年4月，新加坡政府产业公司设立特殊目的公司（SPV）RecoShinePteLtd，认购阳光股份非公开发行的1.2亿股股票，获得29.12%的持股比例，成为阳光股份的控股股东。随后，阳光股份与新加坡政府产业公司在土地开发和项目运营上开始“出双入对”。2008年以来，阳光股份共斥资逾30亿元相继收购家18个物业组成的资产包等项目，其相当一部分资金来源于新加坡政府公司。

据中国证券报记者不完全统计，目前，单与主权基金有合作的国内房企就有10余家。新加坡政府公司的角色类似于中国的中投公司，主要负责运用部分政府的外汇储备进行对外。目前，作为境外战略者，新加坡政府公司除了与阳光股份合作外，还与首创置业、凯德置地等公司有合作。

“在具体项目的运作上，我们和新加坡政府共同出资设立公司，我们负责实际运营，因此充当GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府则充当LP(有限合伙人)。收益方面，除了按股权比例分成外，我们还享有商业管理收入。”杨宁介绍。

在阳光股份目前运营的商业项目中，除北京地区的6个项目外，其余项目大部分由新加坡政府控股。以家资产包中位于天津的5个项目为例，新加坡政府的持股比例达到了90%。

“外资通过当地的FDI额度进来，分解成5个项目公司用来收购具体项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的具体运营则由我们全权负责。”杨宁表示。2010年上半年，阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元，资产交易服务及运营管理费收入1871.2万元，增长显著。

目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。