主题：东莞楼市稳健 以房养老或有支撑

“以房养老”话题沉寂多年，再度引发热议。 国务院日前发布文件介绍，将在全国有规划地铺开试点，明年一季度就将出台具体措施。而中信银行早在两年前就在东莞推行该业务，反应一般。专家点评称，对比北上广深等一线大城市，东莞的稳健楼市是推广以房养老的好土壤。而且相对广深的高位，东莞房价仍有上升空间。但东莞的以房养老多针对本土老年人群体，现有家庭养老模式难以改变，未来政策落地将受到很大制约。

中信银行业务难打开本土市场

“总体市场反应一般”，东莞中信银行昨日回应。据了解，2011年，国内部分金融机构开始试水相关业务，中信银行也在东莞推广，为老年人解决养老资金需求。按中信银行的规定，用房子按揭贷款养老金，借款人可以是其本人，也可以是其法定赡养人。

贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，而且贷款期限最长不超过10年。此外，为了降低风险，中信银行要求老年人或法定赡养人有多套房屋(两套及以上)，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置。

不过，业务推广了一个多月后，媒体追踪就发现，东莞无一人申请。中信银行东莞分行昨日回应称，目前还有这一业务，但业务推行受传统观念的影响较大，老人“卖房典地”养老，多遭遇伦理和心理的双重阻力。

而且，结合东莞当地市场情况，以房养老业务针对的更多是有房产的本地人，东莞当地镇区、村委等地方福利政策较为完善，当地人一般都有子女赡养，真正有养老资金需求的老人家并不多，成为该业务发展的一大障碍。

孤寡老人也难接受以房养老

“即使是孤寡老人，他们自己同意了，他们的亲戚也反对。”有东莞社会学者就分析，且不说有子女赡养的老人，即使是本土最需要养老金的孤寡老人，这一模式要推广也面临很大的阻力。

据其透露，东莞的中堂、麻涌等水乡片老年人口比例较大。近年来，部分村委就开始推行政策：村里的孤寡老人可以到敬老院等享受免费的养老服务。但是离世后，要根据协议将其房产捐到村里。有的孤寡老人自己同意了，仍遭遇到身边侄子等其他亲戚的反对，最终放弃。

麻涌镇政府人员证实，这是国家针对五保户出台的相关规定。没有子女的孤寡老人可以成为五保户，由村委来供养他们在敬老院的生活，但根据供养协议，老人的财产(主要是房产或土地)，最后要交给村委。

据了解，这一政策在麻涌推行已久，可是几个村子里，至今愿意签订这些协议的不过十来个孤寡老人。

有社工就介绍，东莞本土人的家族观念强，子女亲戚多，特别是在农村，血脉关联更为紧密。养老模式不仅是“家庭养老”，甚至表现为“家族养老”。并不像北上广等一线大城市，独生子女多，需要借助社会养老工具。本报曾经报道过，截至2012年9月，由于传统观念的影响等各种原因，东莞35家养老机构共有床位3919张，只有1928名老人入住，有半数床位空置。

[趋势预判]

稳健楼市是东莞推广以房养老的好土壤

“国外已经有一套成熟的模式，要落地并不难”。建设银行私人财富顾问万辉斌则表达了乐观的看法：这一模式在美国已经推行多年，完全可以为中国所借鉴。他认为，以房养老很简单：就是把房子当成抵押物，银行等金融机构评估每一套房产的价值和风险，运用保险计算的方式为老人发放贷款。有关70年产权等限制，都可以通过各项细节规定来处理。

“而且，对比北上广等大城市，东莞的房地产市场更稳健”。中原地产策略研究中心总监车德锐就分析，这将是未来东莞推广以房养老的最好土壤。根据官方公布的最新数据，东莞8月一手房住宅均价达到8933元/㎡，就本地而言处于高位，但远低于广深。

车德锐分析，现在要在全国推行以房养老，各方担忧5年后，中国的婚龄人口过了高峰，支撑整个楼市的“刚需”不再，现在泡沫很大的北上广等房价将面临大幅波动，进入下行态势。房价急剧缩水，或将制约以房养老的开展。但东莞的楼市泡沫没有广深大，即使未来调整，在轻轨开通、商圈升级等各项城镇化利好的支撑下，也不会大幅波动，只是进入一个缓慢增长的阶段。因此，东莞楼市的前景，有利于以房养老的推广。而大多新莞人孩子不在身边，最终多选择返乡养老。在国家将出台“以房养老”政策的背景下，东莞金融机构最棘手的问题，还是如何做好调研打开本地人的养老市场。