主题：谢逸枫：还敢瞎说2012年房价拐点楼市崩盘吗？

导读：2011年中国楼市终于迎来年底总结之时，可以说，数据显然击倒一切猜疑。2012年1月17日，国家统计局上午发布《2011年全国房地产开发和销售情况》，其中全国商品房销售面积增速比上年回落5.7个百分点，商品房销售额增速比上年回落6.8个百分点。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。

2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点；销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点；销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点；销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。

2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

2007年-2011年（五年）全国商品房销售面积和销售额对比(笔者根据统计局数据整理)
      销售面积(平方米)       销售额(元)
2007年 7.62亿                 29604亿    
2008年 6.20亿                 24071亿
2009年 9.37亿                 43995亿
2010年 10.43亿                52500亿
2011年 10.99亿                59119亿

根据记者采访整理:

中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《英国金融时报》记者采访

记者：你如何看待2011年中国房地产市场数据？2012年是否会房价拐点和楼市崩盘将到来？

谢逸枫：从投资额和销售面积及销售额，施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的十项最核心中国楼市数据上看，2011年中国楼市运行和房产发展比较稳定和健康，未受到最严厉调控巨大冲击。从投资额和销售面积及销售额的三项数据上看，比上年增长27.9%和比上年增长4.9%及比上年增长12.1%，说明2011年中国楼市运行与2010年楼市相比较，不会太差。但是从施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的七项数据上看，虽然保持一定小幅度增长，但是涨幅回落幅度不断下滑坡，说明房地产调控还是对中国房地产市场产生一定影响。

特别是施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积的减少和资金来源的自有资金不断提高，在一定程度上说明开发商面临资金链紧张的局面，必须通过栽员节省开支，延期纳税和延期交纳土地出让金及延期支付银行贷款本金等利息，延期支付工程承建商材料供应商的款项和信托及基金债务到期的时间，停工停建和延长开工及拿地减少等办法，减少现金流的流出。甚至抛弃手上土地项目和在建项目及剥离房地产业务等降价跑量的方式，现金为王。而从景气指数的一项数据上看，中国楼市显得比较萧条，但是比2008年楼市好。

谢逸枫：不过,从施工面积、竣工面积、新开工面积、购置面积、待售面积、资金来源、景气指数的七项核心的数据上看，2012年中国商品房销售面积和投资额及销售额将会在2011年数据基础上继续回落。一方面是中央调控层面不会放松2011年房地产政策的调控。特别是行政强制手段的“三限”政策和房产税及收紧货币政策，对2012年中国楼市的作用将直接体现在房价上。另外一方面是2012年巨大的保障房数量达到1800万套开工量和500万套完工量对市场还具有一定的影响力。其他方面就是2012年楼市将面临调整，一手住宅开发将逐步转向商业地产。同时，受到“三限”政策继续执行，开发商依然面临房价下降的心理压力。

谢逸枫：2012年绝对不会出现房价拐点和楼市崩盘恶性现象，从中国目前50%城市化率和银行存款负利率及GDP保持8%以上等通胀率5%以上的水平，另外是中国投资渠道狭窄和市场供求及地方政府依赖土地出产让金越来越大的情况下，未来20年中国房价依然面临房价上涨的压力。一方面是房地产涉及到60个相关产业，对中国第三产业和就业率及城市化进程等拉动GDP增长具有巨大的贡献。政府不可能放弃房地产业作为支柱产业的心理。另外一方面是房地产对政府的财政和税收及政绩等固定资产具有重大影响力。特别是土地出让金占到地方财政收入和房地产税费占到地方政府税收各50%以上，即使2012年中国试点开征房产税，地方政府不可能放弃土地出让金和房地产税费。2012年中国政府依然是保增长放在首位，意味差异化的信贷及稳健的货币政策等积极的财政政策将在2012年出现。尤其是中国连续八年稳健的货币政策和积极的财政政策及宽松的信贷政策，为中国房地产市场繁荣和发展提供了有力的政策环境，也是中国房地产拉GDP的重要推动力。

2012年1月17日，国家统计局上午发布《2011年全国房地产开发和销售情况》:

一、房地产开发投资完成情况

2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。

2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速比2009年高出17.1个百分点，并创下房改以来最高的投资增速。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

记者：为什么投资额下滑坡了？

谢逸枫：2011年中国房地产开发投资额没有下降，仅仅是增速比2010年回落5.3个百分点。整体上比2010年上涨了。主要是受到2011年保障房投资额增加和土地供应加大及保障房供应大增的因素，另外是开发商的投资力度减少和货币政策及信贷收紧等市场环境的因素导致。其他方面就是中央一系列的房地产调控作用下，市场整体萧条，开发商拿地比较谨慎。毫无疑问，2012年中国房地产开发投资额依然保持上涨的趋势，但是增速至少继续回落2-3个百分点。

2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

2010年，全国房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，增速比2009年回落4.7个百分点。其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。