主题：深圳客撤离东莞山区片陷尴尬 销售量直线下滑

2007年曾是深圳客大举进军东莞市场的一年,当时无论什么楼盘的销售部都能看到深圳客的影子,2008年楼市陷入低迷,深圳客也随之撤离,在2009年楼市回暖后,深圳客开始“进军”东莞与深圳相邻的山区片里,那里不少楼盘只面对深圳客,价格也高于东莞整体均价,到了2010年,新政实施以来,深圳客受其影响,观望气氛较浓,而山区片的房地产市场也因为深圳客的退市显得格外冷清。

深系购房者搅动山区地产

从政府有关部门公布的2009年各镇区批售的地产开发项目来看,清溪、凤岗、塘厦、黄江这些与深圳地缘较近的镇区这两年的地产开发较为活跃,地产项目开发宗数增加,项目销售成绩更是逐年看好。一些定位为深圳客户的楼盘如万科棠樾、益田开发的大型地产项目在开盘后几乎都能取得很好的销售成绩,推出产品大都在短时间内销售一空,有的项目中深圳客户购房的比例高达30%-40%,甚至更多。

经过2008年的楼市低迷后,2009年各种迹象表明,部分邻近深圳市场的镇区地产销售对象和消费群体正在发生重大变化,深圳客户已迅速成长为当地楼市置业的重要群体,以外引深客购房为主的“深派“镇区地产区域效应已经形成。

销售量直线下滑

与2009年深圳客大举进军楼市相比,新政实施以来,深圳客在东莞买房的局面彻底被打破,从目前记者收集到的资料显示,城区所有放盘的项目,深圳客购买的比例一路下滑。前段时间,某镇区项目开盘后,当天只有8套销售,楼市的低迷可见一斑。

据从中心区某项目的情况看,去年接受登记时,一天最多有300多个从深圳打来的咨询电话,但前段时间的认筹情况,深圳客的认筹率已少得可怜,可只占到认筹总量的5%左右。由此,贷款新政策不仅使东莞的置业者一路观望,对深圳投资者的影响也不小。

早前,深圳客来东莞买房多用于投资,而后来越来越多的深圳客入莞,将本来就供应量不多的东莞房地产市场,又搅和得供应量进一步告急,深圳客一度被东莞市民比做“蝗虫”,而开发商在“蝗虫”哄抢的情况下尝到了甜头,频频推出更多新产品,导致东莞房价急速上升的同时,开发商释放的供应量也开始增多。

目标转为本地客

各大开发商近日相继透露的推盘消息显示,东莞的房地产市场在未来两三个月将要面临一次集中释放,集中推盘数量将高达四五十万平方米,东莞南城区在年底前将有十来个楼盘推出新货,2010年下半年在售盘数量将超过20个。东莞市城区预计推出的新楼房约有2000套。

竞争的激烈使许多开发商转变营销理念,更多关注东莞本土消费市场。许多深圳老牌开发商在进入东莞后,会仔细研究东莞人需要什么,比如房屋的朝向和景观结合,是否具有东莞特色；另一方面,东莞本地人大部分属于重复置业,这就必须要结合客户群的定位,实施本土化的商业经营策略；东莞人喜欢住大户型单位,这使得偏向于投资功能的小户型物业开发在东莞比例偏少。

不少主推大户型项目的发展商表示,深圳投资客不可能成为他们的主要销售群体。因为深圳客户更趋向于购买中小户型单位,这类产品虽然单价不菲,但总价不高。另外镇区一些单价相对低的项目,投资客在面积选择上会略有放大,但仍主要以两房、小三房单位为主。