主题：专家教你省息妙招应对房贷新政 在东莞买好房

6月4日，国家住建部、中国人民银行、银监会联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房的认定，实行以家庭为单位“认房又认贷”的严厉政策。

新政背景下，6月5日，兴业银行东城支行举办的按揭理财讲座，专家为我们集中介绍了巧用理财产品、善用房贷技巧和另辟融资渠道等方法，为众多房贷族如何更好地融资和节省成本支招。

主讲人：兴业银行东城支行零售客户经理邱毅

“按揭理财”：省利息又不影响投资

最近，王先生一两笔生意就赚了20万元，但是这20万元怎么用，让他和老婆犯了难。王先生想把钱用来投资，而保守起见的王太太希望把20万元拿去提前还清房贷。这时该怎么办呢？

这里其实是有一个两全其美的方案的。就是运用银行新推的“按揭理财户口”，既节省贷款利息，又不影响投资需要。

专家介绍，所谓的按揭理财，即银行根据客户按揭理财户口内的每日营业末活期存款余额的情况，按照一定的比例每日计算增值收益，并于次月初返还到客户的活期存款账户。“按揭理财户口是具备了提前还贷并节省贷款利息的效果的，而且非常灵活，可以随时存取。不过需要注意的是，该户口内的活期存款余额必须超过人民币5万元。”

那么，按揭理财究竟能给贷款一族节省多少利息呢？邱毅算了这样一笔账：王先生办理了“按揭理财户口”之后，将20万元存入还款账户，那么即日起这20万元产生的收益就可抵扣20万元的贷款利息。而同时，王先生还有一笔60万元的按揭贷款。

在王先生未开通“按揭理财户口”时，其每天收支为：存款利息为200000元×0.36%/360=2元，支付贷款利息为600000元×4.158%/360=69.3元，王先生每天的净支出为67.3元。而在办理了“按揭理财户口”之后，他每天的收支情况则为：获得存款利息=600000元×0.36%/360=6元，获得按揭理财户口增值收益=600000×(4.158%-0.36%)/360=63.3元，支付的贷款利息不变，也就是说，王先生每天净支出由原来的67.3元，减少为只有67.3-63.3=4元。

邱毅指出，一般来说，还款账户存入5万~80万元就可6折到9折抵消，如存入81万元~300万元就可100%抵消。

所以专家建议，如果你有5万元以上的流动资金，既想提前还贷少支付一部分利息，又想灵活利用资金让自己不至于手头很紧，那么“按揭理财户口”将非常适合你。据了解，按揭理财户口并非是兴业银行首推，包括中行、建行、工行、中信等银行也在此之前相继推出过类似的理财业务。不过中行、工行等最高一般只能抵扣利息的80%，而兴业、中信则能做到100%抵扣。

借用父母或亲人名义买房

二套房贷省息还可试试这些渠道：

使用该方法贷款，一要看父母或亲人的年龄，一般来说贷款年数加上父母的年龄不能超过70。即使能贷，额度也很低；二要看父母或亲人的收入水平。

优点：只要父母或亲人还没购房，则可考虑此法，商业贷款能做到首次置业的3成，利率还可以下浮15%。

缺点：房产证没有你的名字，日后可能产生房产纠纷，特别是多兄弟姐妹家庭，要提前做好准备。最好与购房名义人签一份协议。

“双周供”：50万元房贷省10万元息

刘先生有一笔50万元的贷款，按30年贷款期限、基准利率6.12%计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元，如果改用银行房贷新品种，有没有可能更省钱呢？

一些新的房贷产品，例如“双周供”、“气球贷”等，是可以帮助贷款人省息的。如果个人住房贷款人改传统的“月供”为“双周供”，即每两周向银行还一次贷款，而这样日积月累，就将节省一笔可观的利息费用。

刘先生若选择“双周供”，每两周还款1518元，由于供款次数频密，本金减少速度加快，借款者可节省约11.52万元的利息支出，节省利息比高达19.42%。此外，借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款;如这笔贷款按优惠利率5.51%计算，这一还款方式则比按月等额还款节省利息92303元，节省比例为17.64%。

为什么只改变了一下还款频率，没改变还款金额，30年下来却节省了近10万元的利息？因为，目前，银行住房按揭计息都是以本金余额为基数的，本金越多，利息越高。而“双周供”的关键是可节省“月供”一半本金半个月的利息。

此外还可以尝试一种“气球贷”，即贷款部分本金在贷款期限内分期还款，贷款到期日将剩余本金一次性偿还。这种贷款前期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大（“前小后大”，像一个气球的样子，所以命名为“气球贷”）。

该产品为借款人提供了一个较短的贷款期限，但又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。同时，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低了。

在当前房贷总体收紧的情况下，银行的业内人士表示：“广大市民在办理贷款时，首先还是应该提高自身的信用度并提供有利材料，同时不妨尝试一些新的房贷产品，例如‘气球贷’、‘双周供’等，此外再配合像‘按揭理财户口’这样的业务，最大限度地帮助贷款人省息。”

公积金贷款

房贷新政只针对商业贷款，公积金贷款可算是一条生路。

只要还没使用公积金贷过款或者贷款已完成，使用公积金贷款购房5年以上利率为3.87%，比商业贷款的七折利率还低，一个人贷款额度最高为26万元，夫妻两人就是52万元。

具体的贷款事项由办理公积金贷款的银行决定。

住房抵押贷款：二次买房省首付又省利息

今年罗先生由两口之家发展到三口之家，必须三房才够住，他们想换一套总价在100万元左右的大房，但一下子拿不出那么多现金怎么办？

新政抑制投资，但也会错杀改善型需求，像罗先生这种情况，如果选择按揭买房的话，“首付5成，利率上浮10%”是如何也避不开的，只能在一次性付款上做文章。就算这家人连首付50万元都拿不出，但他们的第一套房子还是可以通过抵押变成现金。

其实很多银行都推出了个人住房抵押额度贷款的业务，可解这种改善型的需求之忧。“抵押房屋的房龄一般要在15年以下，房龄越长贷款额度越低。”邱毅介绍说，有的银行的个人住房抵押额度贷款年限最多可以贷30年，业主年龄加贷款年限不能超过65年；贷款利率方面，一般是基准利率，如果是VIP客户还可下浮10%；贷款额度方面，最高为抵押住房评估价的70%。

如果罗先生第一套住房以市场价60万元为评估价计算，该住房最高可以抵押到42万元，也就是说只要拿出8万元就能搞定首付了，比去做二套房贷首付50万元少了42万元，而且利率最多还可以下浮10%，与做二套房贷利率上浮10%相比，一来一去就是相当于利率下浮20%，省了不少利息。

此外，邱毅表示，如果目前收入有保障，还款压力不大，转换还款方式也可以节省不少房息。“贷款期限剩余越长，省下的钱就越多，将原有的等额本息还款方式(即等额还款)变更为等额本金还款(即等本还款）会更划算。”