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主题:*志芳房谈篇*洋房和公寓的区别

发表于2016-08-16
标签:公寓、洋房、学位 基准利率 实用率 土地增值税 公积金贷款 

恒大华府前期推出公寓非常热卖,没多久就售罄了,现在推出新的大户型洋房。对于有些朋友买房在选择公寓和洋房有些困惑,这里收集一些信息给到大家。

公寓与住宅有六方面的差别,包括贷款、户口、得房率、税费等方面。

1、贷款的区别

公寓:不限贷,五成首付,但不能用公积金。

住宅:限贷,首套房优惠,能使用公积金。

   公寓最大的优点是“不限购、不限贷”,这是公寓宣传得最多的卖点,对于“无名额、三套房买家”来说,投资公寓无疑是“唯一出路”了,但公寓属于商业用房,个人贷款购买公寓首付比例必须达到或超过50%,而利率则为基准利率的1.1倍。

   除了无贷款优惠,购买公寓不能使用公积金,也不能提取公积金,因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项,非居住物业是不能使用的。

  而住宅方面,在信贷政策上采取了多样化的措施,如使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房,首付最低还能达到两成,十分优惠。若是二套房,要求首付六成,利率为基准利率的1.1倍,与公寓贷款条件相近,三套房则停贷。

2、入户与学位区别

公寓:不能入户,无学位。

住宅:符合条件可入户,有学位。

公寓能否入户,关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的,如果是纯商业性质,就不能单独立户,所以公寓是不能入户的;如果是综合性质的,那么其中的商业部分不可立户,而住宅部分可以入户。

和“无法入户”一样,公寓也是不带有学位的,就算附近有名校,但业主的子女也无法享受名校学位。

3、使用率区别

公寓:实用率七成就不错了,使用年限最多50年。

住宅:最高实用率能达九成以上,使用年限最高70年。

小户型本身面积小,那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响,进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高,市场上大多数公寓只能有七成左右的实用率。而住宅公摊面积相对较小,实用率能达八成以上,有些多层住宅能达九成。

4、隐性成本区别

公寓:商用水电、物管费一般较高,不能用明火。

住宅:住宅水电、管理费一般较低,可用明火。

相比住宅,由于公寓是商业性质的,其持有成本比一般住宅也要高出很多。首先,公寓的水电属于商用水电,粗略地讲,商用水电价格比民用水电高。

5、办公登记区别

   公寓:可工商登记,租金更高,但租赁税费也高。

   住宅:不能办公,但租赁税费稍低。

   公寓买回来很多用于出租,由于可办理工商登记,因此租金会比住宅明显要高。但假如你要做公寓的“包租婆”的话,出租成本也不可不知。因为,公寓出租时需要缴纳租赁税费,商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高。

6、税率区别

  相对于住宅而言,公寓的转让交易税费,没有“满五年”或“不满五年”的区别,但根据政策,住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税,但商用公寓不免。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%至60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%至14%。









发表于2016-08-16

聊房、买房、团购找志芳13802955187(微信同),还有低价折扣。

发表于2016-08-17

支持楼楼

发表于2016-08-18

为什么公寓就要这么多首付!

发表于2016-08-18

自在城的房子是灰色的呀……

发表于2016-08-18

区别大了去了

发表于2016-08-18

洋房一般买来自住,公寓一般买来投资的,这区别太明显

发表于2016-08-18

公寓也可以买来自住一下呢、

发表于2016-08-18

路过。。。围观。。。一般人买了洋房就不买公寓吧

发表于2016-09-02
公寓投资不错
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