主题：在东莞买房认准八大招数，你就是楼市赢家和专家了！！！

学习讲义：几个月前，在南城某网站工作的小黄下定决心到离中心城区较远的地方置业，这对于在中心区工作的他来说，是个“艰难的决定”。毕竟，家离上班的地方有些远。后来，南都记者发现身边有很多朋友不断到离中心区较远的地方置业，询问原因多是价格便宜，居住舒适。

对此，陈骏良表示，跨区域置业人数可能将来会更多，因为东莞不像北上广深等大城市，中心城区呈辐射状。东莞中心区多呈散点状，因为每个镇街都是一个中心区。另外，大城市走上一个小时可能还在城区，而东莞只需不到半个小时就可走出中心区，到了这种地方，同样的钱置业可能买的房子会更大一些，居住起来也比较舒适。“现在汽车相对来说都比较便宜，即使在所谓比较偏的地方，可能只需20来分钟就可到家。”陈骏良说，对于经济实力不是很强的年轻群体，到其他镇街买房或许也是不错的选择。东莞中原地产高级研究员韦天使表示，这些置业群体主要以新莞人为主，东莞短期之内跨区域置业的趋势存在，因中心城区价格略高，暂时还没有到爆发增长的程度。

课程提要：今年来楼市供应量加大，尤其是中小户型产品集中上市，但销售量并未激增，因此目前市场现房和准现房会比以往有少量增多，但幅度不大。

学习讲义：近期看房的话，注意留意以现房、准现房推出的楼盘，其促销优惠的力度可能会更大。东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，今年来楼市供应量增加，而市场热销与非热销项目呈现出了两极分化，个别项目销售进度缓慢，因此新媳妇也熬成了婆，从预售房卖到了准现房和现房。不过陈骏良表示，今年的现房准现房数量并未如2008、2009年初的多，所以增加的情况不太明显。“这种现房、准现房比去年年底、年初会有预计一成左右增加。”

东莞中原市场研究中心去年年底根据已获开工证楼盘进行数据统计和研究，其预测市场今年潜在供应700多万平方米。但是接近一年过去，其研究中心总监车德锐看到，虽然多数楼盘获取了开工许可，但是多数仍然看到不乐观的市场环境而推迟了开工量，并且库存或新增供应量上来以后也主要以快速销售作为策略，所以今年至今整体供应量偏紧。基于以上的分析研究，他对东莞目前现房和准现房的增多持保留意见“如果有，也在比较少的增幅中”。

现房和准现房的增多会给买房人带来什么样的好消息？可以直接收楼或者达到很快就可以收楼，而不像预售中的新房一样，收楼时间都在签约合同以后的一年半载，等到肝肠寸断。当然为买房人带来实惠的还有，因为开发商筹资建房以后，未被卖出去的房子事实上还在开发商手中，并未换成直接的现金流，而开发商向银行借款，房子滞销就会导致开发商的成本大增。因此卖房子还是他们的首要任务，针对“尾货”的促销和打折优惠也会陆续出现。

课程提要：中小户型产品为今年的销售主力，越来越多的房企也认为，政策调控打击改善型需求和投资投机需求，对于刚需买房仍然扶持，因此也会多“生产”中小户型。所以，买房人不用惧怕供应断档和选不到房。

学习讲义：买房的朋友还记得吗？今年你们所寻觅的那套中小户型，各个区域都有很多个楼盘供君选择，丰俭由人。要知道，这要换在2009年、2010年，中小户型一经推出就几乎售完，尤其在年中的时候，中小户型断档供应相当长的一段时间，可供挑选的楼盘也只有区区几个而已。

这一切都基于房地产政策对合理住房需求的扶持。近几年来，楼市的调控政策支持并倾斜于合理住房需求，尤其鼓励首次置业低门槛购房。而对换房需要，投资、投机需求的打压力度只有更大，并且在近一两年来都未见松动。在东莞较突出的政策调整为，大幅提高普通住房房价标准，购房成本得到一定程度的“减负”。合富置业研究部经理李兴旺表示，在一年当中最重要的楼市黄金节点出台“减负”措施，反映了地方政府强烈的“保增长”信号，期望东莞房地产行业得到发挥而减缓经济放慢的步伐。如此的政策环境，也让开发商再次嗅到“商机”，如要保持持续的楼市热销、资金回笼，那就必须多生产“中小户型”，甚至一些开发商把原本预定后来才推出的中小户型单位，都提前赶工来应市。

当然，从现在开始到年内，中小户型的充足供应会给你更多的选择余地，不少镇区也有主打中小户型的全新楼盘将要入市，所以你不用担心选购不到房子。值得庆幸的是，经济学的供求关系也告诉我们，当市场供应量充足甚至大于求的时候，商品价格将保持平稳甚至降低。而不会如2009年市场供求紧张、供小于求的时候，中小户型产品的价格上涨。至少在另一个讲义中你也能看到，许多业内人士告诉我们，年内房价上涨的可能性不大。

课程提要：如何将小房子做得更大、更合理？哪些是在政策的“规定动作”下为业主创造更多的空间？随着相关政策不断加码，高赠送率的房子越来越少。

学习讲义：如今，当你去新的楼盘看房时，很少有销售员对房子有多少赠送面积做过多的赘述。究其原因，陈骏良认为，除了因政策加码开发商没有太多的空间外，购房者也是越来越理性，不再相信销售人员的部分“鬼话”。

陈骏良表示，赠送面积是在钻《建筑面积计算方法》的空子，在难以突破的容积率指标下打政策擦边球，借用建筑技术对容积率的一种变相扩张。“以前，开发商为了楼盘好卖，就利用政策的漏洞做这些，但最终还是落在了消费者身上，千万不要相信这些东西。”陈骏良表示，所谓的赠送面积还有后遗症，例如产权不清晰、违规建筑、安全隐患等。

“就像一套联排别墅，可能实际建筑面积是200平米，但开发商销售时称使用面积有400平米，赠送率达1：1，按照这么算价格就低下来了，但实际价格根本没有变。”陈骏良说，买自住房适合自己最重要。对此，韦天使也表示，因政策越来越严厉，开发商在新报建规划时赠送会逐渐减少。随着政策法规约束更多也愈趋严格，业内预计赠送面积将慢慢绝迹。

学习讲义：如果你已经持续看房数个月，你关心销售员给你的计价纸上，同样的贷款金额和年限月供水平都有细微的变化。是的，你会发现房贷的利率水平在这几个月间变数不小。房贷优惠利率水平从年头至今，走了一个向下的抛物线：从年初的基准利率上浮，到年中时候，首套房贷利率优惠到最低8.5折，再到如今普遍多数的银行都收窄优惠，多数执行9折利率，少数已回归到基准利率的水平。甚至乎，有的商业银行表示要上浮首套房利率才能批复贷款。没有关系，“他”清高自傲，潜台词只是让你选择其他银行做贷款而已。

房贷利率优惠收窄，这种状况在往年的年底也是如此。东莞市启富置业投资顾问有限公司总经理助理林晶就一直关注房贷利率的动向，他认为，到了年底各大银行“钱袋紧缩”，信贷额度普遍趋紧，甚至已经用完，因此就会出现利率优惠收窄的情况，这仍能用“供求关系”的概念来进行解释。而越到年底，房贷等贷的情况就会更加普遍，获贷的难度也会加大。“我的建议是，在保证理性选购、购房安全的前提下，如果想得到银行仅有的优惠利率就需要尽早争取签约而获批贷款，因为年底前银行贷款额度逐步缩紧，审核批复将越来越难，时间越来越长，首套房贷利率的优惠也会持续收窄，其中带来的利弊自然是你月供款的变化，失去高利率优惠，月供款也将越高。”

课程提要：国庆中秋双节买房优惠多是常规优惠，随着第四季度启动以及年底业绩冲量阶段到来，楼盘优惠也将持续。

学习讲义：为了能够赢得市场，开发商从来不会放过任何一个有利的销售时机。今天十一黄金周，因国庆、中秋双节碰在一起，很多人选择了出游，导致东莞成交量遇冷，但这并不妨碍开发商为了促销给出特别优惠。例如，位于望牛墩的富盈四季华庭国庆期间洋房8.6折；南城中心森林湖现楼清盘，洋房价格低于8字头；凤岗祥利上城认筹1万可抵6万等。

东莞市房产协会秘书长陈骏良认为，虽双节期间开发商都给出了不同程度的优惠，但因东莞人口结构和长假等因素，很多人选择外出或回家探亲，导致本地楼盘人气不足。但他相信，随着节后新盘和加推产品增多，开发商为了完成全年销售目标，会继续给出较大幅度的优惠。

“其实，消费者在买房时，并不要在意是否是特价房、开发商优惠了几个点等，实际成交价格合适才是最重要的。”陈骏良表示，前三季度东莞楼市的平均价格一直平稳，没有出现大的变化。“现在的房价也没有任何水分，你可以自己去算算。”陈骏良建议，还处于观望情绪的消费者可以选择出手了，现在多数楼盘是现楼现买，且房屋质量和服务均在提升。

对此，东莞中原地产高级研究员韦天使表示，第四季度东莞房价将基本保持稳定态势，接下来将是开发商年底抢收冲业绩的重要时期，塘厦、南城、凤岗等部分竞争激烈的区域，由于上市的货量大、任务重，开发商定价更加偏向实现快速跑量。

课程提要：一、二手房呈“跷跷板”的东莞市场，在一手房量大价稳、普遍进行促销打折的这一年，二手房受“打压”，部分买家分流入一手市场。因而一直以来扛价为主的二手业主，或在年底前资金紧张时对房价有所松动，预计会有一批笋盘出现。

学习讲义：对二手房有兴趣的买房者不妨保持关注，适当的时候淘点“笋嘢”。不少业内人士表示，东莞二手房的成交主力仍是首次置业者，关注中小户型为多，所以这也让东莞二手房市场与一手房形成了“互补”效应。车德锐就形象地将一、二手房市场的对应性称之为“跷跷板”效应，你当然可以想象得到这种具有童趣的形象：相应的意向购房者会有流动性，当一手房热卖的时候二手房或遇冷，当一手房多进行促销打折的时候，也会吸引二手房市场的买房者蠢蠢欲动，进而以合理价格选购一手房，而当前的市场则是属于后者。

林晶表示，今年来二手房成交并不是特别乐观，但也不算太冷清，但是普遍存在买卖双方僵持房价，尤其是卖方坚持“扛价”，咬住房价不愿多松动的情况时而有之，导致成交周期拉长。按照常规，如果卖方仍有卖房意愿，并且在年底前有资金需求、急于套现的情况，二手房市场就很可能会有一批降价的笋盘开始出现。所以有兴趣的买家对社区成熟度高的二手房不妨多关注一下，加大了议价空间的房子合不合心意，更在于你自己。

课程提要：随着买房人更理性化购房，销售员、开发商卖楼难度加大，一些纠纷也会浮出水面，但市场也更加透明化，开发商为控制风险就必须加大售前售后服务力度。

学习讲义：从看房到买房到入住的服务享受，以后将越来越全面和细致。有买房人在十一前曾经接到开发商客服代表的电话：若时间允许和方便的前提下，客服人员会带着礼物登门造访。事实上，越来越多的开发商做了这项工作。“不管是买房前期的客户调研，还是买房中的跟踪，售后，我们都会希望客服人员尽职尽责。”鼎峰地产这两年对客服部的职责要求越来越高，其品牌总监熊思杨表示，行业健康有序发展的一个重要前提是市场越来越透明化，买房人更加理性，这也对开发商提出了更高的要求。该司还要求，客服人员必须24小时将手机保持开机状态，遇到问题要立即响应和处理。

广源地产客服部张经理感觉自己越来越忙，随着这两年市场政策环境变化，给买房人设置的门槛越多、售后要求的证明材料越多，她要负责解释和处理的事物就越加繁杂。这几年公司对客服部都至少是翻倍的投入，“我们在售前售后环节都会尽量将风险控制，尽量减少买房人的冲突和纠纷，让他们顺利住上我们的房子。以后我们的服务内容还会增加更多”。

东莞市房地产协会秘书长陈骏良还认为，随着精装房上马越来越多，也会让开发商在前期开始预见售后问题。以后买房前和售后都会更加投诉有门“享受”服务。