主题:这条BUG政策修改,房价下跌至少10%
- 发表于2017-11-27
- 发表于2017-11-27
xiexiexieo,您好!您所发的帖子“这条BUG政策修改,房价下跌至少10%”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。
- 发表于2017-11-27
什么时候轮到东莞呢,东莞近年已经翻了一番,得降降火
- 发表于2017-11-27
能钻法律空子的漏洞多了去
- 发表于2017-11-27
早就应该修复了,既然发现漏洞还能拖这么久,漏掉了这么多鱼
- 发表于2017-11-27
现在政策也好还是法律也好,总是有不合理的一面、漏洞一面,没多方面调查研究的吗,闹出了不少笑话
网传,深圳的房贷政策将会发生变化,银行贷款审批不再仅仅以“评估价”作为计算基数(大BUG政策),而是以“网签价、评估价两者低值”作为计算基数。如果消息坐实,深圳房价下跌至少10%,特别是大户型、高总价的住宅。
本文提纲,“四个讲明白”:
1、讲明白“四个价格”
2、讲明白“北京和深圳的不同”
3、讲明白“高评低过”的大BUG
4、讲明白“为啥此政策坐实,深圳房价将下降”
一、“网签价、评估价两者低值”作为按揭贷款计算基数
很多朋友看到这,都很迷惑,特别是北京的房友,“北京一直是这样啊!”
深圳的房友也很迷惑,“北京一直是这样吗?”
是的,北京一直是这样,但是深圳不是。深圳的银行贷款按照“评估价”作为基数,不看“网签价”。
二、四个价格让人晕头转向
讨论这个问题,先明确几个概念。
1、什么是“成交价”:双方真实的成交价格。
2、什么是“网签价”:就是在建委备案的合同价格。
3、什么是“评估价”:就是评估公司根据市场、房屋的情况得出的房屋评估价格。
4、什么是“最低过户指导价”:政府规定的本区域房产的最低缴税计算价格。
三、这四个价格是不一样的
举例:
经过中介撮合,买卖双方协商,双方同意“500万”成交!“500万”就是成交价。北京的交易惯例是“500万”是净得价,也就是不管买家付出多少税费,业主都会得到500万。
但是,中介会说,“500万”缴税太高,建委备案合同上面的成交价,咱们写成“200万”吧,这个“200万”就是网签价。
“网签价”和“成交价”不一致,这就是传说中的“阴阳合同”!
那买家会说,“既然要省税费,索性写成1万吧”。
中介就会说,“不行啊,政府的最低过户指导价是200万,您写1万,税务局也按照200万计算”。所以,大家明白“最低过户指导价”的作用了吧?防止过分做低“网签价”逃税。
买卖合同在建委备案完成,也就是“网签”完成,下一步就是贷款了。贷款面签前,中介会安排评估公司上门对房屋进行评估。评估公司根据市场、房屋情况出具评估报告,给出一个房屋的评估价格,比如“400万”,这个价格就是“评估价”。贷款面签的时候,评估报告会递交给银行。
好了,现在台面上的价格有“网签价”、“评估价”(成交价上不了台面,因为是阴阳合同)。
四、北京和深圳的不同
北京按照“网签价、评估价”两者低值计算贷款。
深圳按照“评估价”计算贷款,不看“网签价”。
五什么是“高评低过”大BUG?
深圳玩的“高评低过”啥意思?
2014年,微信群爆发,很多房群,深圳的房友、北京的房友齐聚一堂,深圳的房友对北京房友成天纠结“网签价”的事情非常不理解,偶尔还有人自认为高手出来指点指点“高评低过”。
最后几番讨论、甚至辩论,深圳的房友说“北京的政策真变态”,“如果深圳也这样,房价得降10%”。
啥是“高评低过”?就是“网签价”做低避税,“评估价”做高更多贷款,这样税费低、贷款成数高,首付自然就低了,甚至能做成“0首付”。深圳炒房那么凶,杠杆那么高,就是因为能“高评低过”。
举例:
继续上面的例子,“成交价”500万,“网签价”200万,“评估价”400万。
北京按照网签价和评估价的低值做基数,也就是200万,首套“65%”,贷款130万,首付要370万。
深圳按照评估价做贷款,也就是400万,首套“70%”,贷款280万,首付220万。比北京少了150万首付!
这还不叫“高评”!深圳的房友可以通过一些手段(您懂的),评估价到600万,那贷款420万,首付80万就可以了!首付80万就可以了!
不管评估价格是多少,税费计算基数都是网签价200万。(深圳人民网签价一直是按照最低过户指导价签,享受最低的税费)。
“高评低过”是不是很神奇?是不是很BUG?所以知道为啥深圳房价2015年那么疯狂了吧?
六、网传的政策坐实以后,“高评低过”玩不了了!
为啥深圳能玩“高评低过”,就是因为深圳的银行贷款审批不看“网签价”。如果,审批环节看“网签价、评估价两者低值”,“高评低过”自然不行了。
所以,现有政策是“漏洞”,是大“BUG”,变相鼓励“阴阳合同”!政府税费少收了很多。深圳政府真的任性!
知道在深圳买房多幸福了吗,北京炒房团是不是哭晕在厕所!
直到今天,很多深圳的房友还不知道北京的政策,很多北京的房友也不知道深圳的政策。但是,未来的一天,也可能是很近的一天,深圳和北京再也不用讨论“为啥北京不能高评低过”的问题了”,因为深圳改政策之后,也不能“高评低过”了。这次,深圳炒房团该哭晕了。。。。
不能“高评低过”,那就需要在“避税”和“高贷”找一个平衡点,这就是北京的房友纠结的问题,以后深圳的房友也要开始纠结这个问题了!
七、深圳房价将下降!大户型、高总价的住房首当其冲!
对房价的影响显而易见,“高评低过”不行,首付门槛提高,贷款成数下降,税费相应提高,都会直接影响购房能力,继而影响房价。所以,如果这项政策坐实,深圳的房价会被打压下去。
通过政策对比,北京执行的限购、限贷政策是全国最严的,和北京相比,深圳的房价是有“水分”的,政策找平后,“水分”就要被挤出去了。这部分水分,估计要有10%以上,大户型、高总价的住房,房价下跌的会更加厉害。