主题：3.15维权在即 专家细说房产“维权之道”！

3.15维权在即 专家细说房产“维权之道”！ 
2005年03月14日10:49 扬子晚报   

记者从江苏省消协了解到，2004年房屋及装修建材方面的投诉占了各类投诉总量的7.63%%，比上年上升了5.43%%，而来自南京市消协的统计则显示房产类投诉上升速度非常快，同比增加了60%%。房产类纠纷涉及数额比较大，老百姓关注度非常高。但是，由于纠纷涉及多方利益，配套法规又不是很完善，因此调解起来相对困难，购房者常常不知道该如何维权。在3·15消费者权益日即将来临之际，记者选取了部分房产投诉热点问题，邀请江苏苏源律师事务所的朱晓飞律师等有关专家为购房者寻找“维权之道”。 

热点一：购房定金“打水漂” 


案例 ：少则数千、多则3 5万元的定金打了“水漂”，很多有购房经历者都有过这样的“心头之痛”。南京购房者张先生去年在江宁看了一处门面房，当时听了销售人员天花乱坠的描述，当下便付了2万元定金，签了认购协议书。但是事后他通过熟人到规划部门一打听，销售人员所说的周边配套情况与事实不符，因此决定终止购买。开发商以认购协议书中条款为依据，坚决不肯退还其定金。 


专家点评 ：根据司法解释，如果是买房人一方不愿意签合同，开发商可以没收定金。但朱晓飞律师指出，如果购房者碰到张先生这种情况，可以先不表露退房的意愿，而是继续去签合同，但是在签合同的过程中可以提出书面的修改意见，比如要求将销售人员描绘的周边配套规划内容作为合同附件写进合同。如果双方因此争执不下，导致合同签不下来，那么定金退还就有希望了。因为最高人民法院的司法解释中有一条，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。但是这种做法最好在律师的指导下进行，以便积累足够的证据。 


热点二：“货不对板”愁煞人 


案例 ：邵先生购买了南京宁南板块某楼盘的一套景观房。从楼书上看，这套房的旁边就是小区中庭，绿化非常漂亮，邵先生为此每平方米多掏了1000元左右。等到2004年年底快交房时，邵先生突然发现中庭上竟然建起了一个规划中没有的物管监控中心，实在是大煞风景。而原来小区内规划了一条路直通规划中的玉兰路，业主沿着这条路到附近的农贸市场非常近，但是现在这条路已经“不翼而飞”了。 


专家点评 ：由于开发商的虚假宣传而引起的房产纠纷现在为数不少。精美的楼书再加上销售人员的巧舌如簧，不由得你不动心。等到房子快交付了，购房者才发现上了当，这时候要求退房吧，房价已经涨了，不退房吧，总觉得心里憋得慌。朱律师指出，从诉讼结果来看，因为虚假宣传而引起的房产纠纷，很少最后是由开发商承担责任的，这主要是因为双方的信息不对称，而且消费者对法律了解的程度不够，不知道怎样保护自己。建议购房者在签订合同时应当有预防意识，要求将广告宣传内容及销售人员的口头承诺写进合同，并明确开发商的违约赔偿责任。如果开发商不愿意签，那购房者就要好好考察一下开发商的资信度，尽量选择品牌开发商。 


热点三：“偷梁换柱”中圈套 


案例 ：大丰市大中镇河口村宋某想购买该市一小区的14号楼204室，看房时房产公司的销售人员称没带204的钥匙，让他看看隔壁一套，声称这两套一模一样。宋某看后很满意，交了15万元的房款。直到他拿到钥匙后，这才惊讶地发现，204室虽然与看过的房型相同，但客厅、厨房、地面都有长短不一的裂缝，而房产公司只同意维修。经过该市消协多次调解，最终房产公司退回15万元房款并承担银行利息。 


专家评点 ：这种情况应该说并不多见。宋某主要是过于相信销售人员，以致落入了“圈套”。专家建议，购房者在付款前应当实地多走几趟，深入了解所购房产的具体情况，并仔细考察楼盘周边的交通、配套设施等，不要轻信销售人员的描述和承诺。在签订合同时也应尽可能详细，明确出现问题之后开发商应当承担的责任。 


热点四：房价上涨毁契约 


案例 2002年9月，南京河西一楼盘尚未开工，开发公司就和60位业主签订了该楼盘4－01幢的内部认购书。2004年4月初，该楼盘4－01幢、02幢、03幢同期封顶。同月14日，3幢房屋的预售许可证下发。但开发公司以“房价上涨”为由，拒绝与已签订认购书的01幢业主签正式的《商品房买卖契约》，并做好了赔偿定金的准备。与此同时，开发公司还给楼盘换了个名称，重新公开销售。 


专家点评 楼盘在未拿到销售许可证之前是不允许认购的，但事实上还是有部分楼盘采取发售VIP卡甚至直接收取定金的方式进行内部认购，圈定客户。由于近年来江苏各地房价的上涨幅度总体较快，往往等到开发商拿到销售许可证时，房价已经涨了一大截，因此一些缺乏诚信的开发商不惜毁约以牟取更大利润。购房者要避免此类情况发生，最好在确定楼盘已取得销售许可证的基础上再交纳定金；其次，在签订认购协议之后，购房者应尽快签订正式合同，并及时到房产部门办理鉴证手续；此外，如果消费者一定要购买该房产的话，也可以考虑适当增加定金数额，这样开发商双倍返还定金的毁约成本就比较高，购房者的损失会小一点。 


热点五：质量问题不胜烦 


案例 ：2004年6月3日，无锡钱某购买了该市锡山区的一处商品房，在装修时发现室内地面有空鼓现象，即粉饰层与混凝土层有脱壳现象，大小共30余处。房产公司认为商品房结构无问题，只要将地面空鼓地方修补即可，不愿意赔偿。后经过消协调解，施工单位一次性补偿钱某3000元。 


专家点评 ：现在商品房结构方面的质量问题比较少见了，常见的是一些漏水之类的质量通病、墙体裂缝等等，尽管不至于产生严重后果，但是却让购房者烦恼不已。根据最高人民法院的司法解释，因为房屋主体结构质量不合格而不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以请求解除合同和赔偿损失，但事先必须做鉴定。至于其他质量问题，如在保修期内，开发商应承担修复责任；如果开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 


热点六：逾期交房“没商量” 


案例 ：宿迁市宿豫区赵某等160户消费者于2003年6月前后向某开发公司购买了商品房，合同约定于当年9月18日交房，但开发商拖到2003年11月才开始陆续交房，有的甚至拖到2004年1月才交付。根据原合同约定，逾期交付要按房款的万分之五至万分之十赔偿违约金。但是当消费者按合同约定提出赔偿要求时，开发商却以建房时雨天多、停电等理由予以拒绝。后经消协调解，开发商最后同意赔偿赵某等共计16万元。 


专家评点 ：如果开发商不是因为地震、水灾等法律规定的不可抗力原因而逾期交房的话，开发商应当按照合同约定向购房者支付相应的违约金，如拒绝支付，购房者可上诉至法院。出现逾期交房情况后，购房者如果想解除合同，可以向开发商发送催告函，如果开发商在催告后三个月（这个期限可以另行约定）内仍然没有交房的话，购房者就有权解除合同。需要提醒的是，催告之后，如约定天数到期开发商仍未交房，那么此后一年内购房者都有权解除合同，超过一年就不能再解除了。 记者 陆艳

支持维权

我是灌水大王！！！！

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你灌吧，反正是你家的庄稼，淹死了别找我借粮。

呵呵……都是没办法的事情啊。我们老大给我下了任务，不灌水就不给我进家门，不给我饭吃，不给我上床睡……兄弟惨呐！