主题：业内人士纵论楼市：2006年房地产市场并不悲观

中国市场的区域差异性是比较大的，在房地产领域也是如此，即便在宏观调控的背景下，各地区的情况也有所不同，在住交会期间，来自上海、北京、深圳三地的业内人士就围绕着各自的区域楼市发展各抒己见。 


长三角楼市在向买方市场转变 


“长三角楼市已明显是买方市场。”中原(中国)董事总经理黎明楷在住交会上表示，宏观调控在长三角地区已收到了预期效果，市场开始平稳下滑，并表现出市场供大于求的特征。 


中原地产的数据显示，上海市一手住宅成交量在7月份时跌至谷底，仅为77.91万平方米，而后逐步平稳回升，9~11月的月平均住宅成交量为154万平方米，相当于今年最高峰1月份成交量的55%；价格方面，除个别楼盘出现较大幅度回调外，其余楼盘均保持平稳走势。 


但市场供求关系已明显转向买方市场。4月份以来市场一直陷入供过于求，截至2005年9月，上海市全市商品住宅批准预售面积和预售登记面积比为1比0.68，较年初2月份的1比1.38下降约50%，供求关系转换明显。市场中投机需求、投资需求和“追涨”而提前释放的需求，正在被抑制。 


除了上海，南京、杭州等地的供需差距也在加大。今年第三季度，南京总供需比达到1.78比1，其中新建商品房的供需比更高达2.2比1，供大于求的情况较第二季度有所加剧。而第四季度，南京新建商品房还将有530万平方米的供给量，整个2005年新建商品房的上市总量将达1400万平方米。 


针对如此现状，黎明楷认为，拓宽融资渠道和提高销售速度是目前开发商的第一要务。“融资大家都知道很重要，而销售得快，资金就回笼得快。现在很多开发商还是持观望态度，希望这个市场快点恢复，有没有这样的机会我不敢说，因为市场是一直变动的，但是现在停止销售我觉得并不是高招，因为项目一直在运营、一直要投入，你说你等等看，可能到最后不是赚多赚少的问题，而是资金流的问题了，这是涉及到生死存亡的。” 


另外，黎明楷表示，在营销手段上，开发商要了解客户需求。“开发商需要更注重研究客户的偏好、生活习惯等软数据。现在开发商已经纷纷出招，比如通过灵活付款、赠送装修、车位、降低首付等方式推销楼盘。在销售渠道上则更注重通过专业代理，以分销网络的形式推广产品。市场未来竞争将更加激烈，开发商必须注重自身专业能力的培养，在细分市场中精耕细作获取利润，大而全的粗放型开发商将逐步淡出市场。” 


对明年上海楼市没那么悲观 


“我对明年的房地产市场没有觉得那么悲观。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民在论坛上先表明了自己的态度。他认为，2004年是房地产干预年，2005年是政策调控年，2006年则应该是房地产改革的元年，“后续应都是些‘小打小闹’的政策，而不会再强烈控制了”。 


蔡为民表示：“明年房地产市场应该是相对于今年进一步成熟的状态，因为明年是中国金融业开放的一年，中国要面对国外企业大量的进入，同时有国际银行进入之后，国外企业取得融资的渠道会比现在更加丰富。” 


新汉业不动产机构执行董事赵云飞也表示，上海的房价还是有一定的需求支撑。“上海现在的供应量绝对没有问题，只是消费者的心理预期受到了打压，目前市场所保持的状态说明政府调控有了一定的效果，从这个效果看，我对未来上海房价走势仍然看好。上海的城市价值是有目共睹的，因为房产是资产类的商品，资产类的商品和货币的价值是直接关联的，货币的价值和经济的增长性又直接关联，现在我们货币的价值在增长，那么资产类的商品也会有相应的增长。” 


北京、深圳楼市变化引人关注 


曾说上海房地产市场是全国房地产市场的“晴雨表”，然而在上海及长三角房地产市场正在经历低潮期时，其他城市似乎并没有出现低潮。比起上海，北京房地产市场虽然显得相对平稳，但据最新公布的今年前10月北京市房地产市场运行情况显示，北京商品住宅期房均价6781元/平方米，同比上涨1196元，涨幅为21.4%，北京是不是另一个上海？另一个受政策影响明显的城市是深圳，据深圳市房地产研究所发布的《2005年1～3季度深圳房地产市场发展报告》显示，今年1~9月，深圳房价涨了12.18%，同时，炒房团南下，业内有人估计，此前集中于上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳，深圳会不会成为下一个上海？这两个问题也为住交会上业内人士所关注。 


SOHO中国董事长潘石屹表示：“北京的情况如果让我有点担心的话，就是北京今年的土地供应量太少，土地的供应量和房子的供应量相差一年到一年半的时间。今年北京招拍挂土地的量只有已销售房子面积的18%，完成土地供应目标应不到20%，在这样的情况下我觉得政府应该提高警惕，在供应量比较少的情况下如何让一个市场能够达到供需的基本平衡。而价格方面我认为是会提升的，因为房价不光是建设成本，还有周围基础设施、配套设施等城市建设发展方面的促进因素。”