主题：东莞商业地产：主题经营 个性化定位方能突围

2005年，东莞商业地产波澜叠起：一方面，随着各大商业地产项目的面市，商业地产竞争日益白热化。另一方面：国家宏观调控下种政策的发布、商业地产的调查，也为东莞商业地产的前行设置了路障。


当然，无限风光在险峰。纵观05年的东莞商业地产，在风浪中前行。主题经营，已成为商业地产大战中突围的一大战术。


竞争升级   同质化经营是困局


对于东莞商业地产来说，以下这些数字和政策的演变别有一番深意。


2005年1月1日起，各大银行开始执行新的利率标准，从5.04%提高到5.31%；3月份在国务院办公厅发出《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》的同时，东莞全市将统一调整土地出让金征收标准。7月份国家商务部商业地产调研组一行抵达东莞，正式对东莞商业地产发展状况展开调研，促使《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》尽早出台。


2004年至2005年上半年东莞写字楼供应量爆发性的增长。2004年，东莞办公楼施工面积达到了45.57万平方米，增长率为53.9％。投资总额达6.32亿元，增长量超过3倍。据东莞市房地产协会公布的数据，东莞市写字楼空置率2005上半年内增幅超过6倍。有业内人士表示，2004年，整个东莞市的写字楼销售额是2.52亿元，销售面积7.48万平方米，占整个商品房的4.66%。按2004年的速度，42.36万平方米的供应量，消化时间至少需要5年。


商业地产开发量偏大，竞争压力空前是行业难以跨越的一道坎。但对于地产业经营者而言，同质化经营同样是一种困局。东莞市金辉物业总经理李健认为，同质化经营是东莞商业地产大战中的一个盲点。因为同质化经营的结果就是价格的搏杀，只会造成商家在经营中无法获利，结果必然会造成商家退场，项目也会因此而丧失竞争力和吸引力。因此选择一条适合项目发展的经营道路变得至关重要。


主题经营  个性化定位能突围


主题经营，是成功突围的必然选择。一位业内人士如是说。


2005年12月30日，广东首个主题儿童玩具城——时代创展中心欢乐儿童城在广州市的中国国际大酒店举行东莞欢乐儿童城新闻发布酒会。项目总经理李健表示，如此大规模、高规格、针对性强的对外招商和跨区域推介对于东莞商业地产绝对是一次创新。


而无独有偶的是，在时代创展欢乐儿童城、江南农批同期跃动之前，2005年初虎门国际布料交易中心华丽出水，其主题为布料；10月，大举五金机电旗帜的宏成五金机电城盛势登场；11月，以农产品为主题的信立农批喷薄而出。由此，在东莞商业地产市场的大鳄版图上，开始上演一场主题经营的突围大战。


战绩，可谓硕果累累


据悉，时代创展中心欢乐儿童城新闻发布酒会上，前来参加此次活动的儿童玩具经销商高达200多人，且全部都是国内经销一线品牌玩具的大型区域商家，当天现场成功签约商家多达50多家；虎门国际布料交易中心项目在短短4个月招商过程中，招商率高达85%；信立农批入驻商家上千家；宏成五金机电城开业以来亦出现喜人的景象。


各界观点  主题型定位受欢迎


地产界


东莞市金辉物业总经理李健表示，凭借主题突围是商业地产经营的一种必然趋势。首先主题经营的项目往往是经过深思熟虑之后定位出来的，其更适合市民的消费需求，正所谓得民心者得天下，适合了市民的消费需求，走出经营是不成问题的；其次是主题定位避免了同质化经营，更有利于脱颖而出。


商家


方女士是时代创展中心欢乐儿童城的一个商家，她认为，主题型市场更能吸引到消费目的明确的消费者。一般到这种专业市场来的人士，都不是闲逛型的，成交率高。商家也可以轻松交易，经营起来较轻松。


消费者


“我比较喜欢去主题市场，那里的品种齐全，选择又多，不用一会跑到东街，一会跑到西街去，买东西省时又省心。”家住南城的陈小姐如是说。