尽管东莞“限外令”的落地措施正在制定中，但楼市仍是一派和谐景象，表示压力不大。
“热钱”警报全面拉响，楼市调控发条再次上紧。本月中旬，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出楼市“限外令”，围追堵截热钱冲击楼市再设“关卡”，意在遏制人民币升值背景下境外大量热钱流入内地楼市。
一直保有港台客群基础的东莞楼市，也面临着“限购令”所带来的新一轮挤压。东莞房管局相关负责人透露，已根据国家政策正在制定具体操作细则，不日将出台。不过大多业内人士认为，如今东莞全市范围内港台客比例占比不足一成，影响面较窄，相对而言受影响大的集中于外销型区域。
东莞正在制定操作细则 无搭末班车可能
新的“限外令”在11月中旬就出台，不过截至南都记者发稿时，东莞本地还没有落地的操作细则，楼盘销售人员和中介公司等负责人皆表示未收到新通知。
世纪城国际公馆·香榭里的一位销售员表示，该盘也有香港人置业，目前也没有通知限制境外人士购房。而在常平、樟木头等港客较集中的区域，刚开盘的天御、葵花里等项目负责人或代理公司人士皆表示，目前政策还未真正操作，若真正实施起来则会有或多或少的影响。据悉，天御开发商是港资背景，而对外的推广也称“80套房源港莞同步认购。”而葵花里负责人表示，目前一期产品推出后，已签约成交的客户中大概有30%的港客。
南都记者从东莞市房产管理局了解到，目前正在协调“限外令”的具体落地细则。“国家出台新政策，地方肯定要执行，现在在做操作细则。”该人士透露，对于境外人士的“限购”，具体的实施时间以国家政策颁布时间点为界，在东莞出台落地细则前几乎没有赶末班车的可能性。
根据住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合发布的“限外令”的通知要求，主要针对的是境外人士在境内只能购买一套自住住房、机构仅能在注册城市购买办公所需的非住宅物业。而具体到商品房预售合同备案和产权登记时，当地的房地产主管部门还需要查验有关部门出具的在境内超过一年的工作证明或工作、学习和居留的证明。其中明确，还需要有境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
对于非投资型的东莞市场，业内人士均认为，“限外令”对整体市场影响较小。而从操作方式来看，对购房套数的限制是以个人为单位，而不同于目前针对内地居民购房的“以家庭为单位”的购房和贷款限制。而这一点在多数人看来仍有可操作的空间。常平葵花里项目的开发商董事长助理纪纤纤在接受南都记者采访时就表示，境外人士除了在东莞有自住产业等，在莞还有各种“联系”，尤其多数活跃在樟木头和常平的港客很大一部分在莞有“第二家庭”，因此未限制“家庭”为单位的条件下，境外人士购房还可以以家人、“朋友”的名义购房，也具备了购房的空间，而不受“限外令”的影响。
常平樟木头区域外销个盘受影响较大
“早期东城中心第一期658套住宅，第一手被香港人买走的有450套左右。90年代初期，‘小香港’樟木头实际上也就是因为港客活跃而得名。但是现在我们看到的真正香港人在东莞置业的可以说是零星，并不是市场的主导了。”峰景地产营销经理陈文杰回忆道。
从东莞楼市起步发展之初，港客就是东莞楼市的第一拨消费者，但是楼市历经了数轮的发展以后，如今港客、台商和外籍人士在东莞楼市的置业群体中占比不足一成，因此多数业内人士也认为，此次“限外令”对于区域外销个盘影响较大，而对整体市场并无大影响。
“目前来看，常平、樟木头等镇仍因为处于火车铁路沿线或站区，由于交通的便利性，吸引着港客的到来，而区域内也有这样的外销型楼盘，这些项目受影响会更大一些。”东莞瑞峰置业投资顾问有限公司副经理姚丽军接受南都记者采访时表示。陈文杰也有类似的观点，“有一部分香港的中下阶层会选择在靠近香港的内地养老，深圳的楼盘价格高，那么经济条件好些的就会首选深圳；条件稍弱的呢，多数就到了常平和樟木头，因为交通还算便利。”
不过姚丽军也认为，东莞还活跃着台商的身影，台湾客和香港客的需求特点不同，而他们更分布于广泛的镇区市场，购买自住房的比例也比较高，因此限购令甚至对台湾客的影响大于港客。
“国际化”的星河传说，据说外籍人士的居住比例达到35%左右。星河传说副总经理黄建辉坦言，“限外令”所提及的港澳台和外籍人士群体在整体市场占比非常小，政策对于他们有影响，但是整体市场不受这个影响而发生大的变化。“星河传说现居住的多数境外或外籍业主中，有相当一部分是租客不是买家，因此对我们的影响也不大。”
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良就表示，多数境外商人都为外派东莞或自己为企业主，投资性的比例不算多，大多为自住的需求，很多人也以租赁为主，购置一套住房已足够满足居住的需求。
陈文杰认为，对于开放经济来说“限外令”这一类措施应该也是短期行为，再者，对也有不少境外投资者预感到普通商品房可能面临的调控，而将投资方向选择在商业地产。“普通商品房里港台客的比例始终很小，倒是部分豪宅盘中的港台客比例多些，但是他们都不是市场的主力。我倒觉得外资会将目光投向商业地产多些，毕竟普通商品房已经不是一般商品，而是已经上升到一个社会问题，受关注多了被压制的可能性就大。”
由于东莞的楼价虽然也一路走高，但相对于周边甚至内地城市仍然存在一定差距，管理者未必对东莞楼价有太多的关注。陈文杰表示，“真正受到‘限外令’影响的是一些一线城市，也就是京、沪、广、深，还有跟澳门有地缘性优势的珠海，只能说东莞在此次“限外令”影响中受到了波及。”
“限外令”沿革
楼市“限外令”，迄今并不是首次出现。早在2006年7月，建设部、商务部等6部委就共同发出过相似的“限外令”，只是当时政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，也没有对境外机构进行专门设限。“但是在实际过程中，这个政策几乎可以说是名存实亡，没有具体落地执行。”东莞合富辉煌市场研究部经理李兴旺说。
2008年全球金融危机爆发，我国经济受到冲击，楼市成交也一泻千里。为了刺激经济复苏，“限外令”很快不了了之。2008年年底楼市开始启动救市政策，广东省在2009年初出台的“粤十五条”其一就是“港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。”
在当时的发文中，该项政策的执行年限是到2009年12月31日，但落地到东莞的执行，却没有改变过。南都记者从多位开发商、代理公司和中介机构人士了解到，迄今为止，港澳台居民在莞购房条件与手续办理与内地居民基本无异，唯一存在差别的是关于身份的证明，如相应地提交香港人认身份证、台湾人认台胞证或外籍人认护照(需要在香港、台湾或大使馆开出的在大陆的身份证明。记者注)，以及婚姻证明材料等。
而银行方面对于贷款的条件，也与普通内地居民是一致的。尤其在今年9·29政策之后，房贷的条件更多了一条“须提交一年以上当地社保和纳税证明”，而港澳台及外籍人士在莞购房贷款，都保持同步的条件。
南都记者本周二调查采访了各家银行，东莞农村商业银行常平支行个贷部门的一位人士就表示，在该行成功贷款购房的香港客也占据一定的比例，目前香港人购房同样要提交一年以上东莞本地的纳税或社保证明。
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“限外令”对境外机构或个人的限制条件
1.境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
2.境外人士购房在进行预售合同备案和产权登记时，需要提供有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
3.境外机构购房在进行商品房预售合同备案和房屋产权登记时，需要提供有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明，和境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
尽管东莞“限外令”的落地措施正在制定中，但楼市仍是一派和谐景象，表示压力不大。
“热钱”警报全面拉响，楼市调控发条再次上紧。本月中旬，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出楼市“限外令”，围追堵截热钱冲击楼市再设“关卡”，意在遏制人民币升值背景下境外大量热钱流入内地楼市。
一直保有港台客群基础的东莞楼市，也面临着“限购令”所带来的新一轮挤压。东莞房管局相关负责人透露，已根据国家政策正在制定具体操作细则，不日将出台。不过大多业内人士认为，如今东莞全市范围内港台客比例占比不足一成，影响面较窄，相对而言受影响大的集中于外销型区域。
东莞正在制定操作细则 无搭末班车可能
新的“限外令”在11月中旬就出台，不过截至南都记者发稿时，东莞本地还没有落地的操作细则，楼盘销售人员和中介公司等负责人皆表示未收到新通知。
世纪城国际公馆·香榭里的一位销售员表示，该盘也有香港人置业，目前也没有通知限制境外人士购房。而在常平、樟木头等港客较集中的区域，刚开盘的天御、葵花里等项目负责人或代理公司人士皆表示，目前政策还未真正操作，若真正实施起来则会有或多或少的影响。据悉，天御开发商是港资背景，而对外的推广也称“80套房源港莞同步认购。”而葵花里负责人表示，目前一期产品推出后，已签约成交的客户中大概有30%的港客。
南都记者从东莞市房产管理局了解到，目前正在协调“限外令”的具体落地细则。“国家出台新政策，地方肯定要执行，现在在做操作细则。”该人士透露，对于境外人士的“限购”，具体的实施时间以国家政策颁布时间点为界，在东莞出台落地细则前几乎没有赶末班车的可能性。
根据住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合发布的“限外令”的通知要求，主要针对的是境外人士在境内只能购买一套自住住房、机构仅能在注册城市购买办公所需的非住宅物业。而具体到商品房预售合同备案和产权登记时，当地的房地产主管部门还需要查验有关部门出具的在境内超过一年的工作证明或工作、学习和居留的证明。其中明确，还需要有境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
对于非投资型的东莞市场，业内人士均认为，“限外令”对整体市场影响较小。而从操作方式来看，对购房套数的限制是以个人为单位，而不同于目前针对内地居民购房的“以家庭为单位”的购房和贷款限制。而这一点在多数人看来仍有可操作的空间。常平葵花里项目的开发商董事长助理纪纤纤在接受南都记者采访时就表示，境外人士除了在东莞有自住产业等，在莞还有各种“联系”，尤其多数活跃在樟木头和常平的港客很大一部分在莞有“第二家庭”，因此未限制“家庭”为单位的条件下，境外人士购房还可以以家人、“朋友”的名义购房，也具备了购房的空间，而不受“限外令”的影响。
常平樟木头区域外销个盘受影响较大
“早期东城中心第一期658套住宅，第一手被香港人买走的有450套左右。90年代初期，‘小香港’樟木头实际上也就是因为港客活跃而得名。但是现在我们看到的真正香港人在东莞置业的可以说是零星，并不是市场的主导了。”峰景地产营销经理陈文杰回忆道。
从东莞楼市起步发展之初，港客就是东莞楼市的第一拨消费者，但是楼市历经了数轮的发展以后，如今港客、台商和外籍人士在东莞楼市的置业群体中占比不足一成，因此多数业内人士也认为，此次“限外令”对于区域外销个盘影响较大，而对整体市场并无大影响。
“目前来看，常平、樟木头等镇仍因为处于火车铁路沿线或站区，由于交通的便利性，吸引着港客的到来，而区域内也有这样的外销型楼盘，这些项目受影响会更大一些。”东莞瑞峰置业投资顾问有限公司副经理姚丽军接受南都记者采访时表示。陈文杰也有类似的观点，“有一部分香港的中下阶层会选择在靠近香港的内地养老，深圳的楼盘价格高，那么经济条件好些的就会首选深圳；条件稍弱的呢，多数就到了常平和樟木头，因为交通还算便利。”
不过姚丽军也认为，东莞还活跃着台商的身影，台湾客和香港客的需求特点不同，而他们更分布于广泛的镇区市场，购买自住房的比例也比较高，因此限购令甚至对台湾客的影响大于港客。
“国际化”的星河传说，据说外籍人士的居住比例达到35%左右。星河传说副总经理黄建辉坦言，“限外令”所提及的港澳台和外籍人士群体在整体市场占比非常小，政策对于他们有影响，但是整体市场不受这个影响而发生大的变化。“星河传说现居住的多数境外或外籍业主中，有相当一部分是租客不是买家，因此对我们的影响也不大。”
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良就表示，多数境外商人都为外派东莞或自己为企业主，投资性的比例不算多，大多为自住的需求，很多人也以租赁为主，购置一套住房已足够满足居住的需求。
陈文杰认为，对于开放经济来说“限外令”这一类措施应该也是短期行为，再者，对也有不少境外投资者预感到普通商品房可能面临的调控，而将投资方向选择在商业地产。“普通商品房里港台客的比例始终很小，倒是部分豪宅盘中的港台客比例多些，但是他们都不是市场的主力。我倒觉得外资会将目光投向商业地产多些，毕竟普通商品房已经不是一般商品，而是已经上升到一个社会问题，受关注多了被压制的可能性就大。”
由于东莞的楼价虽然也一路走高，但相对于周边甚至内地城市仍然存在一定差距，管理者未必对东莞楼价有太多的关注。陈文杰表示，“真正受到‘限外令’影响的是一些一线城市，也就是京、沪、广、深，还有跟澳门有地缘性优势的珠海，只能说东莞在此次“限外令”影响中受到了波及。”
“限外令”沿革
楼市“限外令”，迄今并不是首次出现。早在2006年7月，建设部、商务部等6部委就共同发出过相似的“限外令”，只是当时政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，也没有对境外机构进行专门设限。“但是在实际过程中，这个政策几乎可以说是名存实亡，没有具体落地执行。”东莞合富辉煌市场研究部经理李兴旺说。
2008年全球金融危机爆发，我国经济受到冲击，楼市成交也一泻千里。为了刺激经济复苏，“限外令”很快不了了之。2008年年底楼市开始启动救市政策，广东省在2009年初出台的“粤十五条”其一就是“港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。”
在当时的发文中，该项政策的执行年限是到2009年12月31日，但落地到东莞的执行，却没有改变过。南都记者从多位开发商、代理公司和中介机构人士了解到，迄今为止，港澳台居民在莞购房条件与手续办理与内地居民基本无异，唯一存在差别的是关于身份的证明，如相应地提交香港人认身份证、台湾人认台胞证或外籍人认护照(需要在香港、台湾或大使馆开出的在大陆的身份证明。记者注)，以及婚姻证明材料等。
而银行方面对于贷款的条件，也与普通内地居民是一致的。尤其在今年9·29政策之后，房贷的条件更多了一条“须提交一年以上当地社保和纳税证明”，而港澳台及外籍人士在莞购房贷款，都保持同步的条件。
南都记者本周二调查采访了各家银行，东莞农村商业银行常平支行个贷部门的一位人士就表示，在该行成功贷款购房的香港客也占据一定的比例，目前香港人购房同样要提交一年以上东莞本地的纳税或社保证明。
链接
“限外令”对境外机构或个人的限制条件
1.境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
2.境外人士购房在进行预售合同备案和产权登记时，需要提供有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
3.境外机构购房在进行商品房预售合同备案和房屋产权登记时，需要提供有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明，和境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。