主题：回眸东莞楼市风雨十五载 商业地产开发如火如荼
- 发表于2006-03-01
商住先行 商业滞后
东莞是一个制造业城市，在相当长一段时间里，这座城市的企业是以劳动密集型的制造业为主，而工业的发达并没有带来商贸业的繁荣，因此当时的房地产开发主要以商用住宅为主。主要原因是东莞承接了大量来自香港、台湾投资工厂商家，但第三产业的投资并不多，无法形成良好的商贸环境，为适应前来东莞设厂的香港人、台湾人或是在东莞度假的香港人的需求，开发产品以豪宅居多。当时市场的主流产品多为200平方米左右的大户型，总价约为五六十万元，主要集中在旗峰山的北面和南面。
新世界花园可以看作是当时豪宅的代表作。1993年，新世界发展(中国)有限公司联合东莞市附城区房地产开发公司在旗峰山下开发兴建新世界花园，将香港豪宅的规划设计首次引入东莞。1994年底，东城区房地产开发公司也推出东城山庄。
而在商业地产方面，由于城市规划严重滞后于城市经济发展，尤其是第三产业的发展严重滞后，东莞形成了没有城市中心、有镇无市的尴尬局面，东莞的城市形象与城市品味并没有随着城市经济实力的提升而上升，城市商业的发展以国营百货商店和临街店铺为主。
到九十年代末，开始形成以城区文化广场为主力建筑，向四周新兴区域延伸发展。
现状：经济推动产业 商住与商业齐飞
九十年代末开始，越来越多的商家将眼光投注到了东莞地产这一片热土。光大、新世纪、三正、南锋、方中、丰泰等企业加入地产之战，令东莞地产又向前推进了一步。
进入二十一世纪的东莞地产，在经历了成长期的鲁莽之后，开始趋向理性。无论是在开发区域、开发项目还是行业之间的竞争都开始走向成熟。
商业地产开发如火如荼
东莞商业地产的开始可以延伸到20世纪80年代，其中以莞城、虎门和石龙为东莞商业的代表。到了90年代开始，东莞商业地产开始向花园新村集中，90年代末商业地产开展东移，东莞附城（今时东城）开始崛起，2001年东莞第一个商业圈在东城大道出现。
2003年，东城区已聚集了国美、百佳、时尚电器城、沃尔玛、君豪商业中心、天和百货等大型商业项目。2004年包括世博广场、地王广场、华南MALL在内的诸多巨型商业项目开始进入市场。目前，东莞已经成为中国大型百货超市布点最为密集的城市之一，根据东莞零售行业协会提供的数据，东莞已拥有各种超市、便利店达2万多家，其中1-3万平方米的大型超市20余个，2000-10000平方米的大型超市近60个。现在仅市区就有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛和麦德龙5家世界级零售行业巨头及天和百货、万佳、好又多、国美、海雅、天虹、铜锣湾等多家大型商场，营业面积均在1万平方米以上。
目前城区已形成五大商圈，分别是以花园新村为代表的旧城商圈、以麦德龙、华南MALL为代表，正构建一个集旅游娱乐、休闲购物、商贸的万江商圈、以东纵大道为主轴线的商业发展中心、以第一国际为代表的东莞大道商圈及从雍华庭到星河传说整条东城大道的商圈。
2003年以来，东莞商业地产供应量呈现“井喷”态势，在很大程度上与东莞城市化进程密切相关。在东莞打造“现代化制造名城”、“商贸东莞”的过程中，商业地产扮演着举足轻重的关键角色。
置业飞入寻常百姓家
东莞地产商在开发商品房战略上出现了三步曲。力推大型豪宅和别墅，紧抓东莞上层富有人士眼光仍是地产商们的心头所好。如宏远的江南世家、世纪海怡的水印长堤、星河传说的星河传说、三正的三正豪苑、南锋的碧水天源、深联地产的御花苑、万科的万科城市高尔夫等在富人圈内可谓脍炙人口。
而中产阶层亦开始进入开发商的视线，中档楼盘在东莞地产开始出现。其不仅在房价上更为合理，在户型设计、建筑规划、园林绿化、营销策划等方面都更加地接近平民，像宏远的活力康城，中信的中信新天地、中信阳光澳阳，光大的景湖春天等都是为中产精英们悉心打造的楼盘。
03年，小户型楼盘开始在东莞出现。进入04年，“我爱上一套小房子，想一个人，和青春住一起”，小户型楼盘在东莞楼市风头越来越劲，据统计，目前在东莞以“产权式酒店”、“酒店式私人公寓”、“白领公寓”、“城市公寓”为卖点的小户型楼盘，有十几个之多，总货量将近6000套。城市假日、中惠丽阳时代、鸿福产权式酒店、怡丰昌盛大厦、怡丰阳光大厦、金升花园、未来世界等都是其中的佼佼者。
后浪推前浪 浪浪如潮
二十一世纪的东莞地产市场，宏远、中信、光大、新世纪、联华国际等元老叱咤风云。与此同时，一批地产新秀一鸣惊人，如城区的高田地产、享誉全国的“华南MALL”开发商三元盈晖、中天力通等。而在各镇区，中惠集团、三正集团、丰泰集团、福民集团、大朗镇房地产开发公司、广源实业、时富地产等稳占镇区市场。
宏观调控对地产业影响甚微
随着“8.31土地大限”、“房贷管理新条款”、“新的利息政策”等一系列宏观调控政策的相继出台。2004年，对中国房地产业来说，可以说是多事之秋，但2004年的东莞房地产市场却继续呈现稳定、快速的发展局面，房地产开发规模、市场销售继续保持高速增长势头。
东莞地产业在宏观调控下保持平稳发展，并非意味着毫无影响，在贷款的门槛提高、条件更加严格的规定下，还是一度暂停了对房地产企业的贷款。同时对土地供应也进行了严格限制，宏观调控在东莞地产界同样引发了议论热潮。
东莞市土地交易中心负责人表示，从2000年开始，东莞每年都制订土地供应的年度计划，实行自控，2001年对经营性土地的供应停止一年，当年还成立了东莞市土地储备中心。2002年至今，东莞的土地供应量在镇区间一直保持平衡，地价没有出现过猛涨，保持平稳上升势头，国家宏观调控对东莞的土地市场基本影响不大。
部分业界人士则对土地采取控制政策感到乐观，认为此项策划反而有利于促进房地产楼价的上涨。
在房贷方面，银行方面负责人表示，宏观调控对东莞房地产影响甚微，东莞房地产业的资金来源比较多，此番调控只会影响小的发展商，对大型企业而言，反而是一个商机。据东莞市建设局的统计，今年以来，东莞发展商的资金来源中，除国内贷款和定金、预付款外，自筹、利用外资和其他来源占42%。
而房地产界人士则纷纷表示，国家的宏观调控对东莞的房地产业来说是件好事，它可以促进东莞房地产业的优胜劣汰。
东莞是一个制造业城市，在相当长一段时间里，这座城市的企业是以劳动密集型的制造业为主，而工业的发达并没有带来商贸业的繁荣，因此当时的房地产开发主要以商用住宅为主。主要原因是东莞承接了大量来自香港、台湾投资工厂商家，但第三产业的投资并不多，无法形成良好的商贸环境，为适应前来东莞设厂的香港人、台湾人或是在东莞度假的香港人的需求，开发产品以豪宅居多。当时市场的主流产品多为200平方米左右的大户型，总价约为五六十万元，主要集中在旗峰山的北面和南面。
新世界花园可以看作是当时豪宅的代表作。1993年，新世界发展(中国)有限公司联合东莞市附城区房地产开发公司在旗峰山下开发兴建新世界花园，将香港豪宅的规划设计首次引入东莞。1994年底，东城区房地产开发公司也推出东城山庄。
而在商业地产方面，由于城市规划严重滞后于城市经济发展，尤其是第三产业的发展严重滞后，东莞形成了没有城市中心、有镇无市的尴尬局面，东莞的城市形象与城市品味并没有随着城市经济实力的提升而上升，城市商业的发展以国营百货商店和临街店铺为主。
到九十年代末，开始形成以城区文化广场为主力建筑，向四周新兴区域延伸发展。
现状：经济推动产业 商住与商业齐飞
九十年代末开始，越来越多的商家将眼光投注到了东莞地产这一片热土。光大、新世纪、三正、南锋、方中、丰泰等企业加入地产之战，令东莞地产又向前推进了一步。
进入二十一世纪的东莞地产，在经历了成长期的鲁莽之后，开始趋向理性。无论是在开发区域、开发项目还是行业之间的竞争都开始走向成熟。
商业地产开发如火如荼
东莞商业地产的开始可以延伸到20世纪80年代，其中以莞城、虎门和石龙为东莞商业的代表。到了90年代开始，东莞商业地产开始向花园新村集中，90年代末商业地产开展东移，东莞附城（今时东城）开始崛起，2001年东莞第一个商业圈在东城大道出现。
2003年，东城区已聚集了国美、百佳、时尚电器城、沃尔玛、君豪商业中心、天和百货等大型商业项目。2004年包括世博广场、地王广场、华南MALL在内的诸多巨型商业项目开始进入市场。目前，东莞已经成为中国大型百货超市布点最为密集的城市之一，根据东莞零售行业协会提供的数据，东莞已拥有各种超市、便利店达2万多家，其中1-3万平方米的大型超市20余个，2000-10000平方米的大型超市近60个。现在仅市区就有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛和麦德龙5家世界级零售行业巨头及天和百货、万佳、好又多、国美、海雅、天虹、铜锣湾等多家大型商场，营业面积均在1万平方米以上。
目前城区已形成五大商圈，分别是以花园新村为代表的旧城商圈、以麦德龙、华南MALL为代表，正构建一个集旅游娱乐、休闲购物、商贸的万江商圈、以东纵大道为主轴线的商业发展中心、以第一国际为代表的东莞大道商圈及从雍华庭到星河传说整条东城大道的商圈。
2003年以来，东莞商业地产供应量呈现“井喷”态势，在很大程度上与东莞城市化进程密切相关。在东莞打造“现代化制造名城”、“商贸东莞”的过程中，商业地产扮演着举足轻重的关键角色。
置业飞入寻常百姓家
东莞地产商在开发商品房战略上出现了三步曲。力推大型豪宅和别墅，紧抓东莞上层富有人士眼光仍是地产商们的心头所好。如宏远的江南世家、世纪海怡的水印长堤、星河传说的星河传说、三正的三正豪苑、南锋的碧水天源、深联地产的御花苑、万科的万科城市高尔夫等在富人圈内可谓脍炙人口。
而中产阶层亦开始进入开发商的视线，中档楼盘在东莞地产开始出现。其不仅在房价上更为合理，在户型设计、建筑规划、园林绿化、营销策划等方面都更加地接近平民，像宏远的活力康城，中信的中信新天地、中信阳光澳阳，光大的景湖春天等都是为中产精英们悉心打造的楼盘。
03年，小户型楼盘开始在东莞出现。进入04年，“我爱上一套小房子，想一个人，和青春住一起”，小户型楼盘在东莞楼市风头越来越劲，据统计，目前在东莞以“产权式酒店”、“酒店式私人公寓”、“白领公寓”、“城市公寓”为卖点的小户型楼盘，有十几个之多，总货量将近6000套。城市假日、中惠丽阳时代、鸿福产权式酒店、怡丰昌盛大厦、怡丰阳光大厦、金升花园、未来世界等都是其中的佼佼者。
后浪推前浪 浪浪如潮
二十一世纪的东莞地产市场，宏远、中信、光大、新世纪、联华国际等元老叱咤风云。与此同时，一批地产新秀一鸣惊人，如城区的高田地产、享誉全国的“华南MALL”开发商三元盈晖、中天力通等。而在各镇区，中惠集团、三正集团、丰泰集团、福民集团、大朗镇房地产开发公司、广源实业、时富地产等稳占镇区市场。
宏观调控对地产业影响甚微
随着“8.31土地大限”、“房贷管理新条款”、“新的利息政策”等一系列宏观调控政策的相继出台。2004年，对中国房地产业来说，可以说是多事之秋，但2004年的东莞房地产市场却继续呈现稳定、快速的发展局面，房地产开发规模、市场销售继续保持高速增长势头。
东莞地产业在宏观调控下保持平稳发展，并非意味着毫无影响，在贷款的门槛提高、条件更加严格的规定下，还是一度暂停了对房地产企业的贷款。同时对土地供应也进行了严格限制，宏观调控在东莞地产界同样引发了议论热潮。
东莞市土地交易中心负责人表示，从2000年开始，东莞每年都制订土地供应的年度计划，实行自控，2001年对经营性土地的供应停止一年，当年还成立了东莞市土地储备中心。2002年至今，东莞的土地供应量在镇区间一直保持平衡，地价没有出现过猛涨，保持平稳上升势头，国家宏观调控对东莞的土地市场基本影响不大。
部分业界人士则对土地采取控制政策感到乐观，认为此项策划反而有利于促进房地产楼价的上涨。
在房贷方面，银行方面负责人表示，宏观调控对东莞房地产影响甚微，东莞房地产业的资金来源比较多，此番调控只会影响小的发展商，对大型企业而言，反而是一个商机。据东莞市建设局的统计，今年以来，东莞发展商的资金来源中，除国内贷款和定金、预付款外，自筹、利用外资和其他来源占42%。
而房地产界人士则纷纷表示，国家的宏观调控对东莞的房地产业来说是件好事，它可以促进东莞房地产业的优胜劣汰。
- 发表于2006-03-01
展望：遍地生花成就燎原之势
有人认为，2001年的中国房地产业已经进入成熟期，即整体水平提高了。2002年至2003年是中国房地产业最为红火的岁月，那就是几乎全世界的规划设计公司全到了中国、老百姓都成了房地产专家、各地此起彼伏的举办房交会、地产衍生出一些特殊的服务性公司等等。2004年起是前大盘时代的崛起与终结和后大盘时代的浮出水面。
先不去考究这一论说是否准确，但从东莞近年来地产发展来看，似乎有几点不谋而合。走过了漫长的萌芽阶段，今日的东莞地产在风雨中撑起了一片天空，发展商们越来越体贴民情，政府政策越来越规范，老百姓们的买房欲越来越膨胀，可以想象，明日的房地产将是一片的丽日晴天。
城市中心全面形成
随着中心区的建设和完善，东莞中心区丰富的城市资源、现代化的城市面貌及未来前景，将吸引房地产开发企业和投资者的关注。据不完全统计，中心区2005年启动项目的占地面积高达200万平方米。
政府的规划，人口的不断涌进，将使加快东莞的城市建设，使之日益走向国际化，都市化。可以预见，在明后两年城市中心将完全形成，各楼盘的规划亦将围绕着市政规划进行。而外来力量和房地产商水平的提高，更将使莞房地产走向理智型、成熟型发展阶段，跟风的情况会大大减少，大大减少东莞地产业的泡沫成分，但是空置率将因原有出让土地过多而有所上升。
镇区地产业快速成长
据东莞近几年城镇居民住房消费和人均住房面积统计结果显示，2003年，人均住房消费达到2966元/人，约为2002年的3倍，但人均住房面积基本持平，在城区常住人口增长不大的情况下，不难想象镇区房地产业的兴起。另外，近年来东莞镇区经济也迅速崛起，初步形成东部产业经济带、中部产业经济带和西部沿海产业经济带，商贸经济效应开始逐步布满整个东莞版图，各镇区房地产呈现出一片繁荣景象。
目前，厚街有汇景豪庭、加州阳光、世纪绿洲、湖景一号，虎门有虎门国际布料交易中心、丰泰裕田花园，常平有中房山水雅居、新天美地，长安有中惠山畔名城、明珠广场，塘厦有三正半山豪苑、新世纪可居，大朗有碧水天源、新世纪长盛广场，沙田有沙田东港城、庄士新都，中堂有南国雅苑、中堂东港城，大岭山有凯东新城，道滘有龙泊东江、石排有锦绣江南、石龙有正龙豪苑等等。
商业与住宅地产并驱
随着东莞的历史使命和城市地位的变化——东莞将不仅是作为世界加工业基地的东莞，更是珠三角的东莞，是粤港一体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞，商业作为城市化的推动力作用日益明显。写字楼、商铺等商业地产在东莞的竞争将会是未来的一大热点。
不容忽视的是住宅地产的走势，随着外来人口的不断涌入，豪宅、中档楼盘、小户型楼盘在东莞将各领风骚，迎合不同需求消费者。
有人认为，2001年的中国房地产业已经进入成熟期，即整体水平提高了。2002年至2003年是中国房地产业最为红火的岁月，那就是几乎全世界的规划设计公司全到了中国、老百姓都成了房地产专家、各地此起彼伏的举办房交会、地产衍生出一些特殊的服务性公司等等。2004年起是前大盘时代的崛起与终结和后大盘时代的浮出水面。
先不去考究这一论说是否准确，但从东莞近年来地产发展来看，似乎有几点不谋而合。走过了漫长的萌芽阶段，今日的东莞地产在风雨中撑起了一片天空，发展商们越来越体贴民情，政府政策越来越规范，老百姓们的买房欲越来越膨胀，可以想象，明日的房地产将是一片的丽日晴天。
城市中心全面形成
随着中心区的建设和完善，东莞中心区丰富的城市资源、现代化的城市面貌及未来前景，将吸引房地产开发企业和投资者的关注。据不完全统计，中心区2005年启动项目的占地面积高达200万平方米。
政府的规划，人口的不断涌进，将使加快东莞的城市建设，使之日益走向国际化，都市化。可以预见，在明后两年城市中心将完全形成，各楼盘的规划亦将围绕着市政规划进行。而外来力量和房地产商水平的提高，更将使莞房地产走向理智型、成熟型发展阶段，跟风的情况会大大减少，大大减少东莞地产业的泡沫成分，但是空置率将因原有出让土地过多而有所上升。
镇区地产业快速成长
据东莞近几年城镇居民住房消费和人均住房面积统计结果显示，2003年，人均住房消费达到2966元/人，约为2002年的3倍，但人均住房面积基本持平，在城区常住人口增长不大的情况下，不难想象镇区房地产业的兴起。另外，近年来东莞镇区经济也迅速崛起，初步形成东部产业经济带、中部产业经济带和西部沿海产业经济带，商贸经济效应开始逐步布满整个东莞版图，各镇区房地产呈现出一片繁荣景象。
目前，厚街有汇景豪庭、加州阳光、世纪绿洲、湖景一号，虎门有虎门国际布料交易中心、丰泰裕田花园，常平有中房山水雅居、新天美地，长安有中惠山畔名城、明珠广场，塘厦有三正半山豪苑、新世纪可居，大朗有碧水天源、新世纪长盛广场，沙田有沙田东港城、庄士新都，中堂有南国雅苑、中堂东港城，大岭山有凯东新城，道滘有龙泊东江、石排有锦绣江南、石龙有正龙豪苑等等。
商业与住宅地产并驱
随着东莞的历史使命和城市地位的变化——东莞将不仅是作为世界加工业基地的东莞，更是珠三角的东莞，是粤港一体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞，商业作为城市化的推动力作用日益明显。写字楼、商铺等商业地产在东莞的竞争将会是未来的一大热点。
不容忽视的是住宅地产的走势，随着外来人口的不断涌入，豪宅、中档楼盘、小户型楼盘在东莞将各领风骚，迎合不同需求消费者。
20世纪90年代初，商品房在东莞兴起，花园新村的出现预示着东莞房地产业的萌芽。由萌芽到发展，东莞地产走得缓慢，直到上世纪末本世纪初，才基本形成了其雏形。随着东莞经济的快速发展，房地产开发已成为城市建设中的一道靓丽的风景线，而东莞的城市发展速度已因此而一日千里。
解读东莞
东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。
东莞市现有32个镇区，总共有700万左右人口，其中常住人口160万左右，暂住人口450万左右，而港澳台及海外侨胞大概有100万左右。其实，加上流动人口，东莞现有人口接近1000万左右。
据了解，东莞现有市属房地产开发公司50多家，外地驻莞房地产开发公司20多家。房地产立项1345项，其中商住小区593项，工业区17项，单位住宅663项。计划用地面积7289.44万平方米，其中外资用地452.51万平方米。计划投入资金755.62亿元，实际投入资金130.8亿元，其中外资79.72亿元，内资51.08亿元。施工面积439.93万平方米，竣工面积607.02万平方米。推出销售楼盘706个，面积1369.94万平方米，销售(含预售)64246套，其中外销37048套,内销27198套。
回顾：借天时地利 成一方霸业
严格意义上讲，东莞房地产的发展历史只有十五年，比广州和深圳要晚上几年。东莞房地产业的兴起与地缘优势有着密切联系。1978年，东莞人以敢为天下先的气势，在全国率先引进“三来一补”企业，开辟了东莞发展外向型经济的道路。20多年来东莞GDP年均增长20%多，综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，由一个农业县一跃成为有着强大竞争实力的地级市。由于较高程度的开放性，东莞迎来了香港打前哨的资本和市场需求，版图上的地产项目逐渐变多。
地产开发掀起圈地热潮
其实，东莞市房地产开发早在80年代中已经开始出现，但由于开发规模、数量和品质都处于初级阶段，还没有形成真正意义上的房地产市场。直到1991年东城区房地产开发公司(当时91附城区房地产开发公司)联合几大投资商开发东城中心，才正式掀开东莞市房地产业全面开发的历史。1992年，东城中心首期开发，随即将600余套住宅推向市场，即刻引起抢购热潮，且有60%的买家来自香港。
同年，本土“大鳄”宏远正式踏入房地产业开发了宏远花园，开始了其引领东莞房地产业的征程。而今日的东莞商业中心发展有限公司董事长，当时还是小开发商老板的叶锦泉，冒着风险斥资1000余万元，买下莞城东郊一片几近荒芜的21万平方米土地，此事曾被东莞地产业同行戏谑为“热血圈地运动”。
1993年，拥有雄厚资金背景的中信华南集团挥师进入东莞，是最早进入东莞楼市的外地发展商之一。