主题：二次调控下土地仍要"热"一线房企拿地未放缓

10月15日，“二次调控”之后成都土地市场首拍，保利地产(600048.SH)再度出手，以7300元/平方米的楼面地价(1480万元/亩，总价约18亿元，土地溢价48%)拿下成都东沙河旁杉板桥一幅123亩的土地。

记者发现，在15日的成都土地首拍现场，参与竞拍的开发商多达20余家，200多人的竞拍现场也是座无虚席，连楼道走廊也挤满了人。据了解，参与竞拍的不仅有保利、中海等一线大腕，还有新加坡吉宝、香港九龙仓等外来地产，更令人吃惊的是一批产业资金的介入。
 

难道“二次调控”的阴霾并未影响到土地市场?

保利再度激进

就在此次高调出手之前的9月，保利刚刚在四川成都城北的新都区和城西贝森路、城南高新区拿下三幅土地。在广州、福州、常州、嘉兴、佛山等地，保利更是频繁出击，仅在9月份，拿地金额就近96亿元;而据保利最新公布的销售数据显示，9月份保利签约销售金额约91亿元，在房地产调控加剧的当口，“入不敷出”再现，保利为何重回激进拿地时代?

在2008年到2010年间，中国宏观调控政策密集，而房地产业则如过山车，然而，有心者可发现，不管政策如何从松到紧，保利都是土地市场的激进者。2009年全年，保利地产投入413.6亿元拿地，这一年保利的签约金额为433.82亿元，保利投入拿地的资金与销售回笼资金几乎相当。然而保利高举高打的拿地策略却碰上了中国房地产史上最严厉的宏观调控，其结果就是面临巨大的经营和资金风险。数据显示，截至2010年6月底，保利地产经营活动现金流为-233.5亿元，资产负债率升至76.7%。

一线房企拿地未放缓

不断收紧的宏观调控是否改变了地产商在拿地上的积极态度?

岳勇坚认为，近期信号显示，土地市场过热的苗头又要出现了，“究竟采取谨慎还是反周期”策略，房地产企业都将根据市场中长期的判断和公司自身资金运作情况做出决策。

一个显著的变化就是，实现了销售大幅增长的万科在拿地上并未迟缓。9月份万科就增加了北京、唐山、烟台、东莞等7个土地项目，而拿地模式上也开始频频尝试与保利、五矿置业等的合作。据了解，在靠近北京的河北香河，万科与五矿置业合作的北京欢庆城项目近万亩。

“宏观调控之后，一些主流的地产商通过招牌挂公开拿地减少，反而更多地采取与其他房企或者地方政府合作，介入多业态开发或者城市运营。”成都倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示，这一模式造成的结果就是土地市场的房企面孔开始出现新变化，除了保利、金地等一贯高调拿地的开发商之外，一批新的开发商也开始积极进入土地拍卖市场。

产业资金涌入

15日的成都土地“9·29调控”后首拍现场座无虚席，除了保利、中海等一线大腕之外，还有新加坡吉宝、香港九龙仓等外来地产，更有一批产业资金介入。

“我们现在的储备已经是无地可做，所以继续拿地。”说这话的是水电地产的一位人士，他们迫切拿地的心态跟财大气粗的“煤老板”比较起来，有些小巫见大巫。

就在15日以7600元/平方米的楼面单价创造了成都攀钢厂地块“单价地王”的第二天，内蒙古伊泰集团就迫不及待地宣布进入成都房地产市场。内蒙古伊泰集团是一家“以煤炭生产、经营为主业，以铁路运输、煤制油为产业延伸的大型现代化企业”，被国务院列为全国规划建设的13个大型煤炭基地骨干企业之一，公司现有总资产360亿元。“煤老板”成色十足。

不到一个月之前，位于成都市华兴街的一幅土地刚刚被一矿老板以“自然人”身份，用12800元/平方米的楼面价收入囊中。

“不仅是做水电、煤矿的，还有做家具、食品等产业资金近期都开始在成都等城市找地。”在闵红淞看来，2007年房地产高峰期，很多产业外资本不断涌入房地产市场，推高了一二线城市的土地和房价，而现在这些产业外资本大多进入二三线城市，这些资本加上传统一线地产公司的力量将会推动二三线城市的地价、房价上涨。

国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，今年第三季度全国土地市场初现“回暖”迹象，部分二三线城市居住地价涨幅明显。

监测报告分析认为，一线城市及热点城市地价增幅逐步回落。但地方政府实施供地的节奏加快，土地市场初现“回暖”迹象，部分二三线城市居住地价涨幅明显。