主题：广东新物管条例今起实施

 新修订的《广东省物业管理条例》（下文简称“新条例”）将于今日起正式实施，这标志着《物权法》确立的关于物业管理的司法精神在广东得到了具体落地。今后，广东各地小区的车位将首先满足业主需要，业主擅自改变房屋结构将面临处罚。

车位首先满足业主需要

新条例规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

新条例不仅禁止了车位预售，要求建设单位必须取得车位、车库权属登记后方能出售，而且还要求建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

以前很多小区的车位在不知不觉中就被卖了，上述规定将有利于维护业主的知情权。此外，由于车位毕竟属于稀缺资源，新条例还规定，“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”

广东中泽律师事务所律师周玉忠认为，对车位租售的规定是新条例的最大立法亮点，在全国都具有开创性。但他认为应进一步加强对车位购买对象的限制，最好明确业主对此享有优先购买权。

物管赖着不走将被严惩

新条例规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。

周玉忠指出，以前被撤换的物业服务企业拒不退出小区严重破坏了业主自治秩序和小区的和谐安宁。新条例实施后，恶意赖着不走的物业企业，一方面将面临巨额的行政处罚，另一方面还面临着被逐出物业服务市场的风险。这一规定将会有力打击那些不尊重业主自治解聘决定，赖在小区不走的物业企业，极大保障了业主对物业服务方式的完全选择权。

擅改房屋结构要受处罚

新修订的《条例》首次对擅自改变房屋结构的行为做出处罚，第五十五条明令禁止“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方”。如果违反这项规定，将“由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款。”

周玉忠认为，此项规定可以有效遏制“房中房”改造问题，但他认为处罚力度还不够大，不能对擅改房屋结构的业主形成威慑力。“业主是房中房出租的最大受益者，处罚1000-5000元，往往与出租收益不成正比。

隐忧

新条例难防“一票独大”

新修订的《广东省物业管理条例》无疑会促进小区的业主自治，并规范物业服务企业的服务。但业内人士曾普遍关心的投票问题仍存在“一票独大”的可能。

新条例规定，小区决定重大事项时，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”广东中泽律师事务所律师周玉忠认为，单个业主拥有的物业面积过大，无非属于建设单位尚未售出或者留着用于投资的情形，他们持有物业是为了谋利，与小业主安居或营生的目的存在根本不同。假设一个大业主持有1/3以上或1/2的面积投票权，那么其他业主无论如何投票也无法与大业主抗衡。