主题：签合同要多心眼 酒店反租：近40％高回报挺悬乎

【解读溯源·陈先生的疑惑】 

2003年，经商多年的陈先生手中有了几十万的余钱，当时，他在沈阳新建的一个大卖场内一次性付款投资了两个商铺。 

但2004年卖场营业后，商铺出租率和顾客流量都远没有达到预期，开发商交付给业主一年的收益之后就再也不露面了，陈先生只好自己招租，但租金低得可怜，想出手却找不到买家。 

到了2005年，“16.97％年回报率”、“3年回报38％”、“高回报、高稳定、即刻受益”等等的地产投资宣传语让陈先生觉得似曾相识，不同的是商铺变成了公寓，而且开发商承诺的收益更是高得吓人。 

这又让陈先生犯了糊涂，这些酒店式公寓、产权式酒店莫非也是在忽悠人？对此，今报记者用时几天对沈阳房地产界及法律界人士进行了相关走访。 

“目前沈阳一些在售项目的回报率已经超过5％左右的正常线，有的甚至承诺达到近40％的收益，高额的回报，必定使投资风险随之增加。”———理财师陈文龙 

【记者调查】＜＜＜ 

反租销售，听上去很诱惑 

百米之内两家吆喝：“10年回本儿”、“3年回报38％” 

目前，沈阳酒店式公寓和产权式酒店项目大约有几十家，其中有近20家正在推出或曾经采取反租的方式对外销售。【读报帮助·反租销售】简单说就是开发商在建设商业项目时，把物业划分成若干块出卖给投资者，但为了保证整个项目日后经营的一致性，开发商或项目经营者承诺给投资者一定的收益，再从投资者手中租回来经营，这样投资者不需要对物业进行任何管理，就可以得到固定的资金回报。 

但是，目前沈阳一些在售项目的回报已经超过5％左右的正常线，有的甚至承诺达到近40％的收益，高额的回报，必定使投资风险随之增加。 

样本一 

10年回本儿，坐着收钱？ 

某公寓项目承诺：投资者购买公寓的同时，可签订10年包租合同，每年享受投资额8％的固定租金回报。10年后，投资者可继续与经营方签约，或收回经营权。 

该项目销售人员马先生详细地算了一笔账：如果投资一套总房款为50万元的公寓，每年得到的固定租金就为50万元×8％＝4万元。那么10年后，投资者收回总投资的80％后，还得到一套属于自己产权的公寓。如果继续与经营者签约，租金仍为8％，按现在的商业地产项目最低经营40年算，收入将达到160万元，除去原房款50万元，40年净赚110万元，后30年实际上就是“坐在家里收钱”。

【法律隐患】

打官司，最好结果是“白玩” 

涉及三方关系有点儿乱 

严格说来，酒店式公寓的销售权在开发商，经营权在酒店管理公司，投资者在购买时需要与开发公司签订认购合同，然后再与经营公司签订租赁合同，但在目前的销售过程中，这两份合同都是合二为一的。 

“合同无效”是最好结果 

同方律师事务所刘秀华律师表示，如果没有明确定位，售后缺乏专业管理，收益会很难实现。 

不过，因为这种纠纷涉及投资者、开发商、经营者三方，如引起官司是很难解决的，即使掌握了购房合同和租赁合同，但开发商与经营方的合同责权并不知晓，很可能产生双方扯皮的现象，购房时一切风险都在经营方，而经营后又把责任推给开发商，但到时候开发商很可能找不到了。最好的结果不过是法院判合同无效，开发商被判退回已付款；而投资者不能获得承诺的租金收入，投资者的钱白白转了一段时间，没有获得任何好处。 

要明明白白签合同 

刘秀华说，商铺售后包租行为是一种合同行为，业主在投资之前，应当调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。 

在签约时，要将开发商、经营方的承诺载入合同条款。特别是在与经营方签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确还款金额、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任和赔偿责任。同时，应该有担保人或者财产抵押，还应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人，合同最好能公证。