主题：土地价值正被拔苗助长 警惕开发商恶意透支土地
- 发表于2006-03-28
高海燕表示，关外置业的价值具有一定的模糊性，开发商在打关外牌的时候，置业者应该明白两个事实。一是关外城市化步伐是有时间表的，开发商一方面依据了真实的信息，但更多的是不谈片区增值的过程化，只谈未来结果；二是关外整体开发在空间上是渐进型的，通路之后可以带来城市功能的完善，然后才是片区房地产价值的增值，通路与房地产价值之间是间接影响。
“而且大家在关外置业时要计算生活成本，按照规划关外交通改造基本上要在2010才能全部完成，在四年的等待期内，由此而带来生活成本的增加也要算在房价之内。”
土地价值透支造成价格飞涨
“开发商要做区域开发商而非房产开发商。不是一味地谈潜力，而是要与政府形成合力提升城市价值。”秦刚表示，房地产市场的增值应该是一个缓慢的过程，如此一来公众才能从中分享利润和利益，土地价值透支使得开发商迅速占有本该属于公众的利益，土地价值透支的另一后果就是造成市场价格迅速增长，增加房地产市场不稳定因素。
“开发商所认识和推广的片区价值与真正的可观价值有差异，过度营销导致置业者投资。”高海燕建议在片区价值的推广上需要政府和社会公众机构来参与和主导。这一点在《规划》中已经有所体现，《规划》中指出：重点开发地区，需要政府集中优势资源进行建设和管理，发挥其对城市整体发展的带动和提升作用.
“而且大家在关外置业时要计算生活成本，按照规划关外交通改造基本上要在2010才能全部完成，在四年的等待期内，由此而带来生活成本的增加也要算在房价之内。”
土地价值透支造成价格飞涨
“开发商要做区域开发商而非房产开发商。不是一味地谈潜力，而是要与政府形成合力提升城市价值。”秦刚表示，房地产市场的增值应该是一个缓慢的过程，如此一来公众才能从中分享利润和利益，土地价值透支使得开发商迅速占有本该属于公众的利益，土地价值透支的另一后果就是造成市场价格迅速增长，增加房地产市场不稳定因素。
“开发商所认识和推广的片区价值与真正的可观价值有差异，过度营销导致置业者投资。”高海燕建议在片区价值的推广上需要政府和社会公众机构来参与和主导。这一点在《规划》中已经有所体现，《规划》中指出：重点开发地区，需要政府集中优势资源进行建设和管理，发挥其对城市整体发展的带动和提升作用.
- 发表于2006-04-04
交通改善不能成决定性因素
《规划》中首次确定了深圳市未来5年重点发展的4类地区，并指出住房5年增5700万平方米，建设重点向关外转移。“这体现出政府在城市资源开发方式上的重大革新，是集约利用土地水平上的提高。”中国房地产品牌战略研究组总经理秦刚表示，由以往注重用地增量扩张转向存量优化与城市更新并举，这种做法对整体区域的价值提升是有帮助作用，但不会像开发商希望的那样实现房地产价格上的飞跃。
“有人说一条滨海大道带来南山房地产市场的繁荣，关外交通改造也会使价值翻番。这是错误命题。”秦刚认为，南山房地产繁荣的前提是滨海大道开通前，南山中心区、蛇口的城市化水平已经很高，所以滨海大道开通后房地产市场才能迅速升温，也就是说片区价值与城市化程度、居住人员素质有直接关系。
因此，“二线拓展区将成高品质住宅区这一观点虽一直被开发商所推崇，但更需要在市场上得到认可和实现。”秦刚称，规划与交通利好只是从一方面对房地产市场有提升作用，但无法起到决定性作用。他表示，不理会市场的接受能力，一味通过单一住区概念影响片区概念，项目的盲目上马往往会造成土地资源价值的流失。
关外价值体现需有时间培育
在看到楼盘以关内外一体化、大型公共设施建设为优势侧重点进行宣传时，购房者往往忽视了其中的猫腻，“关外一体化趋势与现实情况是两回事。大型公共设施的建设与城市资源的完整是两回事，”深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，地产商或代理公司利用这两个矛盾制造了非理性的楼盘价值。