主题：观察：捂盘还是急推？东莞开发商遭遇两难境地

日前“新中银金色华庭”低价入市引起市场的广泛关注，并对未来东莞楼市涨价还是降价展开了讨论。开发商与普通读者都加入了这个问题的讨论，引起了广泛关注，而对于下半年在楼盘入市放量方面的预测，又产生了很多不同的看法。


相关新闻：媒体关注：新中银低价入市 东莞楼市拐点将提前


一派观点认为，由于开发商对下半年的价格上涨仍抱有信心，因此并不急于推盘，虽然日前东莞四部门联合下文要求禁止捂盘惜售、囤积房源，但一些开发商采取“拖”字诀，迟迟不领取预售证；另一派观点则认为，宏观调控政策已经使开发商心态发生了改变，尤其90平方米以下户型较多的楼盘，价格上涨空间有限，因此必然急于脱手。


捂盘惜售还是急推脱手？对一些开发商来说这也许是个两难的问题。 


虽然开发商大多不承认楼价会止步不前，并纷纷看好下半年涨势，但楼价上涨幅度较上年有所放缓已是不争事实。


据东莞市统计局数据显示，今年5月份全市商品住宅均价为3570元/平方米，6月份商品住宅均价为3506元/平方米，基本没有增长；6月份作为政策出台后的观望期，楼价稳定应属正常，而进入7月份以来各大楼盘又恢复了往日的喧嚣，价格的走势以及开发商的心态肯定会受到一定影响。

数据说话


态势一：小户型楼盘急于脱手


一直以来，东莞人都比较喜欢购买大户型房子。根据东莞房管局统计资料表明，2006年1~5月份的销售统计表明，120平方米以上单位销售套数占总销售套数的72％左右，120平方米三房及以上的销售面积量达到总销售面积的74.98％。同样去年东莞销售仍然是大户型唱主角，销售面积为80~120平方米的销售量占总销售面积的52％，销售面积为80~160平方米的销售量占总销售面积的71％，按户型统计，三房销售量占总量的60％，三房四房的销售量占总量的71％。这些数据表明东莞楼市三房是市场的主流户型。


目前市场上供应的户型以三房、四房为主体，根据下半年的新盘供应情况，180平方米左右的中大户型依然是整个东莞市户型供应的主旋律，其中城区供应以80~140平方米的两房、三房为主，镇区则多以110~160平方米的中大户型领军。 


然而新政明确规定70％的开发面积必须建90平方米以下的住宅，这使得东莞未来供需结构必然会发生变化，不仅仅开发商明白这一点，普通消费者也看得很明白，那就是未来90平方米小户型肯定会占主体地位，大户型将越来越少。


这样小户型最好的出手时机就是今年下半年这段时间，因为这个时间东莞市场上的小户型并不多，如果拖到明后年，小户型成市场主流，那时候销售的难度和成本必将增大，近段时间记者采访一些小户型项目时很明确地感受到了开发商的这种急切心理，尤其是镇区的这类楼盘，虽然没有新中银金色华庭这样大幅度的降价，但其开盘价格一般都低于原来所宣传的额度。

态势二：下半年楼盘总量供应减少


据东莞有关部门发布的房地产开发投资信息，今年上半年东莞商品房成交面积、成交金额增长，成交单价、房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等各项数据都有不同程度的上涨；但是对比2005年各项指标，增幅又都有不同程度的回落；同时2006年上半年商品房的空置率、批准预售量等又都有不同程度的下降。 


数据显示，2006年上半年东莞完成房地产开发投资624155万元，同比去年的541828万元增长15.26％。但是这一增幅相对于2005年上半年同比增幅48.81％来说，增长率出现了大幅的下降。这一趋势从2004年下半年就开始明显显现，说明中央政府的房地产宏观调控政策对房地产投资的后续影响作用十分明显。


据记者了解，下半年城区新推楼盘仅10余个，新增供应总量约在5000套左右。行内人士表示，这样的供应量虽然较上半年有一定增长，并且足以满足城市阶段性的购房需求，但远远未达到前一阶段启动的开发总量。一方面是受政策影响，开发商的观望心理，同时一些在年中报建启动的项目，也暂停规划，等待细则，这样本应该下半年推出的项目就延迟到了明年，而这种情况还可能会影响到2007年楼盘的供应。

急推派观点


购房者信心大增 开发商们开始恐慌


赵生：前几年楼市发展迅猛，开发商和购房者的市场地位严重不对等，可以说购房者属于弱势群体，只能眼巴巴地看着开发商的“价格利刀”痛宰自己。


现在，一系列的新政策都落在开发商身上，购房者的信心随着新政推出而大增，以前恐慌的心态逐渐消失。由于新政对开发商建房有诸多限制，市场上的盘量又在不断增加，于是，开发商们开始恐慌了。从近期开盘的新楼均价都没有超出购房者预期可以体会开发商们的心态。毕竟，开发商卖楼资金周转是最重要的，如果购房者心态都是观望，那么对于开发商资金回笼是很不利的。

开发商在探购房者的底


新中银购房客户 小周：新中银开盘时我也去了，虽然新中银低价入市，引起价格震动，开盘当天销售火爆，但是这样的低价楼盘目前还没有销售一空，这就说明购房者理性应对房价的心态成熟了。而且开发商现在也小心了，在探市场的底，也就是在探购房者的底，开发商想急推，也要看看购房者买不买账。


捂盘派观点


只要有需求就不用担心房子没人买


高田地产策划师 程伟：其实东莞的开发商尤其是有实力的开发商对市场的把握还是比较正确的，并没有说是非常盲目地抬高楼价。一个城市的楼价跟这个城市的经济发展、消费能力、居住需求是密切相关的。东莞的经济发展依然十分强劲，近年来都保持着18％以上的速度在增长，人均可支配收入也在持续上升，在全国都位居前列。而目前的房价并没有太多的水分，依然是比较健康合理的。东莞近年来房地产发展得十分迅速，随着土地价格和项目品质的不断提升，房价上升也是合情合理的。


至于新中银的定价对市场的冲击，新中银只有360套房子，不要说3800元的价格，就是再低一些也不会对市场造成实质性的冲击，当然可能会有细微的影响。至于别的开发商以后的项目怎么开盘，怎么定价，绝大多数项目不会因为某一个项目价格怎么样来改变自身的定位及定价，产品摆在那，大家有目共睹，羊肉还是羊肉的价。至于对市场方向的把握，程伟认为还需要进一步来观察市场状况，只要市场有需求，只要开发商对自己的产品有信心，就不用担心建好了房子没人买。

一些开发商故意不领取预售证


中原地产研究部经理 车德锐：最终决定房价的是地段和品质，尤其是投资型的项目，目前东莞市场上投资型项目比较受追捧，短时期内不可能下跌，也不可能因为某个楼盘的低价入市而发生大的变化，最有可能的是该楼盘“低开高走”。


楼盘定价也跟开发商的实力和心态有关，据我了解，东莞有些发展商故意拖着不拿预售证，不急于现在入市，就是基于对未来楼市看好的心态，同时他也有这样的实力，而一般的发展商可能不是为了追求利润的最大化，仅仅是为了资金的尽快回笼，这样的话低价入市就是一个明智的选择。


我认为，东莞楼市下半年会比较平稳地上涨，但涨幅可能没那么大，预计在8％到10％左右，主要是基于三个原因：一是东莞的消费者和投资者比较稳固，东莞的房产投资很多的都是属于“口口相传”的形式，其购买力比较稳定；其次是东莞的炒房者并不多，大部分投资都是长线的，这样市场的异常波动就不是很多；最后一个原因是东莞楼市一直以来供求都比较平衡，楼盘放量稳定增长的同时销售量也在上升，两方面都没有异常现象。