主题：深圳新版房地产预售合同示范文本本月15日启用

“以后，业主维权就有法可依了。”在昨日（3月8日）的新闻发布会上，深圳市国土资源与房产管理局的有关负责人满脸喜色，对将于本月15日正式启用的《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》（2006版）（以下简称《示范文本》）充满期待。


该《示范文本》本月15日正式启用后，2001版预售合同示范文本同时停止使用。自15日起，凡经深圳市国土资源和房产管理局核准预售的房地产项目，—律通过“一手房网上销售系统”签订2006版预售合同，并且使用统一印制的封皮，直接从售房者的电脑打印文本。


《示范文本》共有条目32条，比2001版多出7条，另有6个附件、11条提示，共24页。新版文本侧重于信息披露和相关法规的应用，并引用了大量的现行法规，以期矫正因买卖双方信息不对称而引起的利益失衡，明确具体操作，减少合同纠纷。与2001版合同相比，《示范文本》对共有部位权益的归属、房地产交付办法和交付时间的确定、房地产质量与收楼标准、规划设计变更及前期物业管理等作了规定。 


解读


共用设施随房产一并交付


昨日下午，深圳市房地产信息网和深圳信用网均挂上了该《示范文本》，记者看到，与以往不同的是，该文本在合同正文之前增加了11条特别提示，旨在告知购房者签订合同的注意事项。


其中特别提出，买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，并不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。


据国土资源与房产管理局的负责人解释，此第三方利益指的是，对于小区的公共设施，不能由单个业主与开发商约定，否则就侵害了第三方利益。


为避免现实中开发商和部分业主约定共用设施交付时间而损害其他业主利益的纠纷的发生，该文本取消了共用设施可由双方约定交付时间的条款，规定共用设施必须随房地产一并建成交付。共用设施属于全体业主，不能由单个业主与开发商约定。

共有部位归业主所有


该文本第四条规定：“本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其他共用设施设备所拥有的权益同时转移”。


据介绍，关于共有部位所有权的争论，是现实中导致纠纷的焦点问题之一，为了减少纠纷，文本根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条作此约定，明确共有部位的所属。


装修材料有害需赔偿


对于房屋质量问题，2001版文本将保修范围、保修期以及保修单位等让位于《住宅质量保证书》，而《示范文本》将有关保修的内容直接列为合同条款，第十六条规定了装修等材料必须符合国家强制性规范，如危及买方健康，买方有权要求卖方予以更换、处理（合同第十八条）。


个别房地产商为偷工减料，装饰装修材料往往采用低劣的不合格产品，《示范文本》规定买方可以要求卖方予以更换和处理，造成买方损失的，卖方应当赔偿。


卖方提供文件不足可退房


《示范文本》增加了卖方在交付房地产时应同时提供给买方的文件，这些文件都是卖方依法能够提供的，深圳市国土和资源管理局的有关负责人表示：只要缺少一个文件，就被视为不合格，买方可拒绝收楼。


新增文件包括深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告相关部分、竣工验收合格证明文件、《收楼意见书》、《业主临时公约》和前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单等。


面积“缩水”3%以上买方可解除合同


《示范文本》第十七条对“按建筑面积计算价格”进行了规定：套内建筑面积在300平方米以下（含本数）的，差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补；差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的：面积超出的，超出的面积视为卖方无偿赠与；面积不足的，卖方应当双倍返还该不足部分的价金予买方（扣除0.6%的误差后）。差异值在±3%以上（不含本数）的，买方有权解除合同。


除此之外，《示范文本》还明确了一些模糊的概念，比如：将交付时间明确为买方收到钥匙的时间，将验收期的起算点确定为买方收到《收楼通知书》的时刻，避免了双方在这方面的争执。