主题：合同附图应仔细查看 新版房产买卖合同九项注意
- 发表于2006-03-20
合同解除权的行使有期限
新版合同第12条、22条分别约定了卖方逾期交付的违约责任和逾期办证的违约责任，其中包括在一定条件下，买方享有解除合同的权利。但这些条款在赋予买方解除合同权的同时也明确了买方行使合同解除权的期限：买方因卖方延期交付解除合同的，解除权的行使期限是约定的交付期限届满之日起半年内。买方因卖方延期办证解除合同的，解除权的行使期限是自房地产交付之日后的360日起半年内。根据《中华人民共和国合同法》第95条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
新版合同第16条、17条、19条、20条都赋予了买方合同解除权，却未约定行使期限。但法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
前期物业服务合同、业主临时公约与购房合同内容同样重要
新版合同第24条对前期物业管理和业主临时公约的有关问题进行了约定。前期物业服务合同是前期物业管理期限内，业主与物业管理公司之间权利义务的依据；业主临时公约是发展商在销售物业之前制定的，公约对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项作出约定。
律师建议：消费者为了保障自身在房地产使用过程中的权利，对这两份文件的内容也给予必要的关注。
通知均应以书面形式作出，买方本人需签名
新版合同第27条约定：通知均采取书面形式，如系个人发出应有签名。如无签名，视为未通知。根据新版合同，买方解除合同，买方要求卖方保修时，都要求发出通知，因此，建议消费者在向卖方发出通知时应注意一方面要采取书面的形式，并应本人签名；另一方面，要注意向卖方发出通知时要求卖方签收，作为自己履行通知义务的证据。如果碰到卖方拒绝签收的情况，可采用向卖方特快专递通知的方式保留证据。
售楼广告符合要约条件的，卖方应承担相应义务
新版合同第29条约定，卖方所做的售楼广告、售楼书等符合要约条件的，视为本合同的组成部分，卖方应承担相应义务。
律师建议：消费者判断售楼广告是否对卖方有约束力，主要看该广告中卖方是否就规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，如果符合这些条件，即使该广告的内容没有在合同中体现，消费者也可以要求卖方按照承诺履行。
卖方未与买方协商制定的补充协议属格式合同
新版合同第31条约定：对本示范文本内容的任何补充和修改，除非是由买方提出的，否则均被视为由卖方提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定：格式条款具有本法第52、53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
律师建议：这意味着在未经与买方协商的情况下，由卖方单方制定的补充协议中如果有免除卖方责任、加重买方责任、排除买方主要权利的条款，这些条款可能被认定无效。对于消费者而言，如果发现拟签订的补充协议中存在类似的条款，可以主张该条款无效。
新版合同第12条、22条分别约定了卖方逾期交付的违约责任和逾期办证的违约责任，其中包括在一定条件下，买方享有解除合同的权利。但这些条款在赋予买方解除合同权的同时也明确了买方行使合同解除权的期限：买方因卖方延期交付解除合同的，解除权的行使期限是约定的交付期限届满之日起半年内。买方因卖方延期办证解除合同的，解除权的行使期限是自房地产交付之日后的360日起半年内。根据《中华人民共和国合同法》第95条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
新版合同第16条、17条、19条、20条都赋予了买方合同解除权，却未约定行使期限。但法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
前期物业服务合同、业主临时公约与购房合同内容同样重要
新版合同第24条对前期物业管理和业主临时公约的有关问题进行了约定。前期物业服务合同是前期物业管理期限内，业主与物业管理公司之间权利义务的依据；业主临时公约是发展商在销售物业之前制定的，公约对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项作出约定。
律师建议：消费者为了保障自身在房地产使用过程中的权利，对这两份文件的内容也给予必要的关注。
通知均应以书面形式作出，买方本人需签名
新版合同第27条约定：通知均采取书面形式，如系个人发出应有签名。如无签名，视为未通知。根据新版合同，买方解除合同，买方要求卖方保修时，都要求发出通知，因此，建议消费者在向卖方发出通知时应注意一方面要采取书面的形式，并应本人签名；另一方面，要注意向卖方发出通知时要求卖方签收，作为自己履行通知义务的证据。如果碰到卖方拒绝签收的情况，可采用向卖方特快专递通知的方式保留证据。
售楼广告符合要约条件的，卖方应承担相应义务
新版合同第29条约定，卖方所做的售楼广告、售楼书等符合要约条件的，视为本合同的组成部分，卖方应承担相应义务。
律师建议：消费者判断售楼广告是否对卖方有约束力，主要看该广告中卖方是否就规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，如果符合这些条件，即使该广告的内容没有在合同中体现，消费者也可以要求卖方按照承诺履行。
卖方未与买方协商制定的补充协议属格式合同
新版合同第31条约定：对本示范文本内容的任何补充和修改，除非是由买方提出的，否则均被视为由卖方提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定：格式条款具有本法第52、53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
律师建议：这意味着在未经与买方协商的情况下，由卖方单方制定的补充协议中如果有免除卖方责任、加重买方责任、排除买方主要权利的条款，这些条款可能被认定无效。对于消费者而言，如果发现拟签订的补充协议中存在类似的条款，可以主张该条款无效。
签合同时，合同正文、所有附件和附图是否都要双方签字、盖章？
在新版合同中的特别提示部分第4条约定：买卖双方应在本合同正文、附件（包括补充协议）、附图中签字或盖章。第28条约定：附件须经双方签字、盖章方为有效。而01版合同仅要求买卖双方在合同正文和附表四中签字、盖章。
律师建议：新版合同如此修改的用意在于：一方面要求买卖双方特别是买方在签订合同时对合同的全部内容有充分的了解，另一方面也避免卖方在合同签订后到合同备案登记前，擅自修改附件的内容，从而损害消费者的利益。消费者在签订新版合同时，应注意除在合同正文最后一页签字外，在所有附件、附图中都应签字，从而避免合同内容被偷梁换柱。
合同附图应仔细查看
新版合同第3条约定了购买房地产的位置和面积，同时约定：房号以附图中楼层平面图为准、层号以附图中立面图为准、面积以所附测绘报告为准。也就是说当合同正文对于房地产的位置或面积的记载与附图或测绘报告的记载不一致时，附图或测绘报告的效力高于合同正文的效力。
律师建议：消费者在签订合同时不能只核对合同正文，还应仔细核对附图、测绘报告等记载的内容与自己拟购买的房屋是否相符。
严格按照合同约定期限付款，否则将承担违约金
新版合同第7条约定了买方逾期付款的违约责任，与01版合同相比，改变了违约金的标准和卖方解除的条件。01版约定的违约金标准为履行债务期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准，为每日万分之二点一；新版合同约定的违约金标准为每日万分之三到万分之四。这意味着买方因延期付款所需承担的违约责任加重。
律师建议：消费者在签订合同后应严格按照合同约定的期限付款，避免承担不必要的损失。此外，提醒按揭贷款购房的消费者注意，申请银行按揭贷款时也应要求银行按照购房合同约定的期限发放贷款并直接向卖方支付。否则，银行延迟发放贷款，消费者要对开发商承担违约责任，但又难以向银行索赔。
验收时的异议应一次性以书面形式提出，否则丧失异议权
新版合同第11条约定了交付时的验收，要求买方收到《入伙通知书》后，在约定期限内验收，如有异议，应当在约定期限内以书面形式一次性提出，否则，视为同意接收本房地产。这就要求买方一方面要注意验收和提出异议的期限，另一方面也要注意提出异议的方式。因此，建议消费者在验收期限内对所购房屋进行全面检查，在《收楼意见书》中详细写明异议内容，向卖方提交《收楼意见书》时应要求卖方签收，卖方委托物业管理公司办理验楼手续的，应要求物业管理公司签收并出具卖方的授权委托书。