主题：市场调查：6成多东莞市民漠视房屋年限缩水问题

排除住房质量、周边环境、个人喜好以及价格等因素不计。有些房子，你可以拥有68年；有些房子，你可以拥有66年；有些房子，你可以拥有60年；有些房子，你甚至只能拥有50多年。

同样是购房，为什么会出现这么大的偏差？房子的产权期限，你想过了吗？

近期，记者对东莞购房者进行房子产权期限调查，发现由于缺乏专业知识和置业经验，不少人忽视了所购房屋的“产权期限缩水”问题，也不清楚“土地使用权”与“房产产权”是两个不同的概念。如此细究起来，未免让人大吃一惊：60%以上的购房者因房屋“产权期限缩水”使钱包瘪了不少！而不少商家含糊其辞，

“房产期限缩水”利益损失转嫁给购房者，是不容置辩的现象。

据了解，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为一至三年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权限根本无法达到70年之久。

目前，东莞个别开发商由于是土地的第“N”个主人或受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期延长。倘若购房者购买之前，土地已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限无形中变多。

以往消费者在购房时，只对房子的位置、质量、配套、物管等方面较为关注，至于对产权期限的概念重视不足，直到近年来，几起因开发商隐瞒拿地时间而导致住房土地使用年限远不够70年而导致的地产纠纷，渐渐引起了人们对土地使用年限的注意。

如今，东莞房地产业已经步入高速开发推广期，面对琳琅满目的商品房市场，消费者应该对产权期限给予适当的关注和重视，维护自身更多的权益。那么，东莞的大部分商品房的使用期是多少？东莞的购房者应如何正视使用年限缩水问题？新快报就此在东莞市城区展开一次专题调查。本次调查共发出样本500份，回收样本共437份，回收率为87.4%，其中有效样本共计391张，有效率为89.5%。

市民购房欠理性  产权期限受忽视

六成多莞民漠视年限缩水

调查统计显示，有42名消费者认为，产权年限对其购房没有影响；有207名消费者则表示，清楚商品房的使用年限是70年，但不清楚“土地使用权”与“房产产权”之间的关系，但购房时没有过多考虑年限缩水问题；有142名消费者表示，对产权年限有关注。从数据中难得出一个结果：在东莞购房者群体中，有63.7%的购房者漠视房子的使用年限。

消费权益意识不强    

市调过程中，消费者对产权年限普遍反应就是摇头，就算是“自认”有留意的消费者在接受采访时，对“土地使用权”与“房产产权”也解释不一，甚至有的讲到脸红耳赤时所幸托辞有事便匆匆离开。

在207名没有留意年限的消费者中，认为产权年限不是常见问题留意不多。其中一般不会太在意的消费者占了56%；认为买房的细节太多了，没有可能全部了解清楚的消费者有31%；另外还有13%人则认为社会变化得那么快，谁知道几十年后会变成什么样。

房价第一  权产年限将成参照要素

相对产权使用年限，消费者更加关注房价问题。许多消费者表示，房价高低才是决定是否购买的主要原因，不过以后买房子时会留意，并将权产年限列为考虑购房的因素之一。

一位来自湖南的曹先生表示，商品房的使用年限缩短了，开发商应该适当的将价格调低一点，但有些楼盘如果房价不高，产权年限对我的影响不会很大，但可以用来对比。

五大因素  减少房屋产权期限

东莞市楼盘土地的使用年限有多少，重点在于开发商几时获得国土证。据了解，东莞市开发商的“圈地”时期主要集中在1993年左右，因此部分储备或开发土地超过五年甚至更长。虽然随后的十多年里，政府对土地的出让和拍买量严格控制，但是目前市场上还是存在一些“老地块”，在一定程度上造成现有部分商品房产权年限时间较短。

另外，一些开发商在开发过程中，将项目分成数期推出，这就造成部分后期产品年限缩短。有的楼盘因为停售、停建或尾盘等问题，产权年限更是严重变少。

房屋空置使年限变少

有关部门统计资料显示，东莞市2002年商品房空置面积是94.63万平方米，2003年商品房空置面积是112.69万平方米，2004年商品房空置面积是115.27万平方米。

据了解，目前东莞市的房屋交易过程中，消费者对所购商品房的土地使用年限提出异议者甚少。业内人士认为，由于存量房本身就比在售商品房便宜，在价格上占有优势，通常为现售商品房价的85% -90%，所以很少有人因使用年限而发生较劲事情。

资金不到位

近来年，东莞商品房需求量增幅很大，供求两旺的市场吸引了一些没有实力的企业挤进房地产行业，但由于企业受融资渠道、开发经验和资金透支等方面的影响，商品房迟迟未能推出。另外，国家相关限制住宅法规和政策的出台，使个别开发商为解决问题而拖延了开发期，间接造成了产权年限减少。

再交易降低产权“寿命”

东莞部分土地产权“寿命”缩短，主要原因是个别土地掌握在一些小企业个人手中，由于这些企业不具备开发实力或资格，甚至有的看好东莞经济发展前景，预测随着城市建设不断加快，将会导致地价的上涨并从中谋取暴利。如此循环往复出让转让，必然致使产权年限逐年减少。

业内人士表示，如今东莞政府对闲置二年以上的闲置土地在依法收取闲置费后，产权年限将得到有效保障，2006年开发的楼盘中就有此类现象。

改变土地使用权

土地的立项变将造成土地开发周期延长，最终结果也就是业主的使用年限缩少。

据了解，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。如果土地是通过合法手续推向市场，其办理过程将会消耗部分时间。

尾房年限应关注

目前，东莞市场上还存在一些“弱势”楼盘的尾房，所以价格也会相应低一些。但若从土地使用权损失角度来看，目前尚没有具体价格折算标准。

某律师所成律师表示，产权年限应该引起消费者的注意，如比某消费者购房了一套仅剩50年的商品房，其年限缩水为20年，如果55年后该楼房因规划而拆迁，消费者将不可能获得应有的拆迁补偿费用。

年限缩水  购房者利益隐性受损

市场反应尚不明显

一直以来，消费者在购房过程中对房屋的产权年限问题都不太留意，而个别开发商也有意识地隐瞒或尽量不提及产权年限，致使购房者更多的通过房价来衡量房屋。

专业人士透露，现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。

房屋评估价值

在房屋评估价值过程，产权年限虽不是决定因素，但年限的长短在一定程度上影响了评估价值。据了解，在评估中有一因素叫“国有出让土地调整系数”，它是指批准出让年限减去已使用年限之差再除于批准出让年限之值。

成律师认为，政府应加强信息的公开和及时性，给消费者一些有针对意义的参考指标，使其对特定区域的住宅售价、开发量以及不同时期开发项目的市场行情，都能做到详细的了解和认知，然后再通过这些参考信息指导购房，在必要的情况下以此为导向与销售方交涉谈判。
    
消费者很难得到赔偿

在政策法规中，有规定开发土地空置二年以上的，国家可以收回。但是目前还是有一些土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。

这是一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。

被动消费难保权益

在地产市场上，人们一直强调要建立好买方市场，但在现实情况中购房者向来都是弱势群体，在购房过程中很大程度上属于被动消费，即便发现合约上有不利于自己的细节，但若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设定的“霸王条款”。

业内人士说，从法律上讲，因土地使用年限导致的业主利益受损，应由开发商承担。但由于缺乏相应的规范，而现实情况消费者又处于弱势地位，赔偿几乎是不可能的事。