主题：压垮房价的最后一块大石：产能过剩，经济衰退

鄂尔多斯2011年下半年就开始出现了房地产销售不畅，开发商跑路的跑路，跳楼的跳楼的传闻。但真正给这个城市最致命一击的，是2012年5月开始的煤炭价格大跳水，短短几个月，煤炭价格跌幅在20%以上。鄂尔多斯近六成的煤矿停产，没有停产的大煤矿也在微利和亏损的边缘挣扎。这个建立在黑金之上，不到十年就人均鸡的屁超过香港的神奇城市，最终只能自己吞下全民炒房，全民放贷，过度投资，过高杠杆的苦果。十年来鄂尔多斯靠卖煤赚来的巨大财富，最终大部分化成了一栋栋矗立在沙漠之上钢筋水泥的烂尾楼。

任何经济都会有高峰，也会有低谷。2012年的中国已经明确进入了衰退期。这个其实也是很正常的经济自我的调节过程。4万亿刺激过度了，自然要歇几年。在总需求萎缩的情况下，企业只有通过降价才能力出货，接下来必然是盈利下降、投资下降、就业下降、收入下降，这个衰退最终会传递到家庭，传递到消费模式。

当社会中出现了失业大幅度上升，收入下降的局面，个人家庭一定会开始改变他过去10年经济繁荣期的一些支出习惯，砍掉一些不必要的开支，降低风险偏好，降低资金杠杆。原先敢于贷款买二套房的，这时候会等一等，看一看。原先敢于把两代人积累的财富用来做首付，把50%的收入用来还房贷的家庭会放弃这样的购房计划，因为他们会优先考虑饭碗能不能保住。由于财富分配不公，中国的房价很大程度上是中国的富裕家庭决定的，目前富裕家庭资产结构中房地产的比例是非常高的，从西南财经大学的调研结果看应该是至少70%的水平。在未来进入这样一个衰退期或者经济转型的不确定期，富裕家庭这样的资产结构是很难受的，他们一定会作出调整，把过多的房地产甩卖掉，变成可流动资产。

很多人把房价上涨寄托在印钞机，寄托在国家的进一步刺激计划，这个是不现实的。地方政府还是有刺激经济，有继续疯狂投资的冲动的。但中央政府一定会谨慎，四万亿的恶果我们刚刚开始品尝，经济最坏的时候还没有到来，现在的任何刺激，只是延缓了衰退的进程。在没有找到新的经济增长点，旧的增长模式已经饱和的情况下，按旧的模式继续大规模刺激是不可能的。

鄂尔多斯是中国经济的先导者，在经济高度繁荣，煤炭需求量和价格节节攀高，这个城市充分享受了中国经济成长带给它的红利。可惜的是，迪拜并不是一年两年建成的。在中国经济步入衰退期，它又第一个尝到了过度杠杆化的恶果。

鄂尔多斯的房价，现在是三千还是七千已经并不重要了，在煤价企稳回升之前，没有人敢接盘。即使跌到了一千块一平米，你在沙漠上买个钢筋水泥的火柴盒干什么？同样的是中国其他城市的房地产，目前是一个漫长的去库存化的进程，在经济找到新的增长点之前，房价不存在上升的空间。

鄂尔多斯的房价，现在是三千还是七千已经并不重要了，在煤价企稳回升之前，没有人敢接盘。即使跌到了一千块一平米，你在沙漠上买个钢筋水泥的火柴盒干什么？同样的是中国其他城市的房地产，目前是一个漫长的去库存化的进程，在经济找到新的增长点之前，房价不存在上升的空间。

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