主题：莞太路两小户型陷入滞销困境 性价比不高是主因

莞太路两小户型陷入滞销困境 性价比不高是主因

http://www.fang.com 房地产门户-搜房网 2007年04月15日00:15 东莞搜房－楼市话题  木易成林   

地段决定成败？

“南城莞太路，上海淮海路。”这是南城区政府早些时候提出的城建方向。各大银行东莞区域总部集中于莞太大道，莞太大道因此被称为金融一条街。另外，星级酒店、高尚写字楼及时尚家电、家私、汽车、食馆、休闲街等如同一颗颗耀眼明珠点缀在莞太路两边，莞太路可谓集万千宠爱于一身。
莞太路这些独特优势决定了其与适合投资的小户型有着千丝万缕的联系，因为对投资型小户型命运有重大影响的因素有三个，其一，是地段；其二，是地段；其三，还是地段，地段决定成败。因此，业内有这样一种说法，莞太路上的小户型项目一面世就会吸引全城目光，成为楼市宠儿，根本就不愁销售。
但是笔者了解的事实却是，莞太路两个正在销售的小户型项目A(曼哈顿公寓)和B（金升公寓）已经陷入滞销困境；本来已经封顶具备预售条件的另外两个小户型项目名门公寓和城市假日三期可能是为了避免前车之鉴，而迟迟不开盘，目前正在加紧对项目进行精雕细刻，以和竞争对手拉开距离，增强竞争力。

莞太路小户型滞销

据笔者了解，目前集中于莞太路上的在售或者将要销售的小户型项目有四个，分别是去年5月下旬开盘的项目A(曼哈顿公寓)、今年4月中旬开盘的项目B（金升公寓）以及将在今年“五一”前后亮相的名门公寓和城市假日三期。据笔者从相关渠道获取的信息，项目A(曼哈顿公寓)自从去年五月份开盘后，销售一直不如人意，目前销售率才40％左右，由于销售成绩极不理想，开发商曾经更换过一个代理公司，但是新来的代理公司依然束手无策，销售依然不理想。
项目B（金升公寓）于今年1月底取得预售证，于2月初开始认筹，直到今年4月中旬才开始销售，认筹时间长达两个多月。据笔者了解，在刚开始认筹时，该项目营销负责人曾对外透露，项目B标准单位5000－5500元每平方米，复式单位6000元以上每平方米，而该项目在近期对外发布的销售信息却与上述价位相差甚远，起价4500元每平方米，均价4900元每平方米。
笔者认为，实际定价低于预期价位表明认筹情况不理想，消费者对产品性价比不认可，开发商不得不重新调整价位。至于调整后的价位能否得到消费者认可，尚是未知数。

在售项目A(曼哈顿公寓)和B（金升公寓）陷入滞销困境，而将于“五一”左右推盘的名门公寓和城市假日三期似乎已经有所警惕，并且正在采取措施来避免前车之鉴。名门公寓和城市假日三期均已封顶多时，按照相关规定，已经具备预售条件了。但是这两个项目目前并未对外销售，甚至连售楼部还没有做好。据笔者从这两个项目的营销负责人那里了解到的信息，名门公寓和城市假日三期正在做样板房和对项目进行精雕细刻，开发商希望将项目打造的更加完美，以便和竞争对手拉开距离。

性价比不高成主因

 那么到底是什么原因导致莞太路上的小户型项目A和B陷入险境呢？笔者认为，是多种因素共同作用的结果，主要原因有三个。其一，价格过高导致性价比过低，投资不划算。前文提高的项目A(曼哈顿公寓)均价6300元每平方米，项目B（金升公寓）原计划标准单位是5000－5500元每平方米，复式单位是6000元以上每平方米，而且还不包括装修成本。这两个项目的价位已经超过很多投资者的心理价位，投资收益达不到预期目标，导致投资者迟迟不出手。

其二，产品有缺陷。以项目B（金升公寓）为例，该项目土地使用年限还剩下50多年，虽然《物权法》实施后，该指标已经不成问题，但是依然是很多购房者是否购房的考虑因素之一；该项目户型设计较差，特别是复式，上层层高较低，居住舒适度大打折扣；该项目后面是农民房，环境较差。随着消费者对楼市知识了解越来越多，他们对产品质量更加挑剔，在有选择的前提下，那些存在缺陷的项目肯定会被从备选名单中优先去除。

其三，小户型扎堆上市，竞争加剧，小户型投资风险急剧上升。据东莞中原市场研究部的统计，今年小户型的市场供应量约70万平方米，与去年相比有大幅度的增长。供应主要集中于南城CBD及周边市场，城区今年也将陆续推出10多个小户型产品的地产项目。距离莞太路不远的天诚康桥、时尚岛、尚书银座、盛世凯旋、上层公寓等均在年内面世，届时莞太路沿线的小户型竞争压力骤然增加。

笔者认为，上文提高的项目A(曼哈顿公寓)和B（金升公寓）滞销并不代表莞太路上的其它项目也必然会陷入滞销困境，但是这种现象足以引起其它开发商反思，那就是地段虽然重要，但不是唯一影响因素，在开发产品时，不要忽略了产品质量；在销售时，更不要漫天要价。只有地段优越，产品素质高，价位合理兼而有之，方能得到市场认可。