主题：开发商布局二三线城市 购买力影响大于限购令

今年年初出台的一纸限购令，让开发商的拿地热情开始不断降温。针对主流开发商上半年的拿地情况，和讯网近期采集了包括万科集团、保利集团、招商地产、金地集团、首创置业、万通地产、华远地产、中海地产、富力地产等15家龙头企业的相关数据发现，只有万科、中海、保利这三家房企保持了一定的拿地速度，其中万科在15个城市拿地24幅、中海在16个城市拿了18幅、保利则在13个城市拿了17幅地。

然而与上述三家房企不同的是，大多数房企在宏观调控不会轻易放松的市场预期下，采取了保守的发展策略，放缓了拿地节奏。从数据来看，这些企业的拿地数量发生了明显的锐减。作为香港上市公司的融创集团分别在重庆和天津两个城市共拿了3块地，而万通地产和富力地产则分别只在上海和广州拿了1块地。除此而外，华远地产、中粮地产和首创置业这三家企业甚至还出现了零拿地的情况。

针对上述现象，21世纪不动产分析师粟日认为，它反映出不同开发商对后市的看法以及企业策略的相应调整。对于一些规模较大的品牌房企，如万科、保利、中海来说，这些企业具备规模优势，抗风险能力较强，但多数企业在目前的形势下都会采取谨慎收缩的策略。

经济发达的二、三线城市成投资重点

总体上，限购令除了使开发商在拿地方面变得更加谨慎，投资规模明显减少，而且开发商也尽量将有限的资金花在刀刃上。 21世纪不动产分析师粟日对和讯网分析称，从品牌房企拿地的区域趋势来看，一线城市的土地成交正在减少。由于一线城市地价较高，而且市区可出让土地的越来越少，因此调控所带来的观望氛围也较高。

21世纪不动产提供的数据显示，开发商在一线城市共计拿地13幅，其中北京土地成交仅2幅，全部为保利地产拍下，分别是大兴区生物医药基地东配套12、13、14号地块和昌平区沙河镇南一村居住地块。

尽管开发商目前在一线城市的投资热情并不强烈，但他们并未采取完全避开政策所限购城市的策略，而是将投资重点放在了经济比较发达的二三城市。

和讯网公开整理的数据中看到，上半年开发商在限购城市中所拿地的比例几乎接近整体水平近70%。其中像青岛、合肥、南京、苏州、天津、武汉、重庆、长沙这些热点城市，仍受开发商的普遍青睐，拿地规模较大。而那些经济不发达的非限购城市并不受开发商的欢迎，只有个别开发商试探性地进入了抚顺、德阳、晋中、台州等城市。

为什么在严厉的限购令下，开发商仍然坚持进一步扩大在热点城市的投资？对此，富力董事长助理陆毅不久前就公开表示，今年年初，富力就确定了今后一段时间拿地要集中在二三线城市。他认为，二三线城市限购没有出乎他们的意料。“限购2个城市是限，限购20个也是限，但购房需求总是存在的，开发商有准备。”他强调说。

对此，万联证券分析师黄鹏刚刚发表的报告也认为， 在中央和二、三线城市地方政府多次博弈后，妥协的限购政策的一般特点是：限购政策的力度较小、实行范围局限于主城区或环线以内。

数据显示，目前，全国已有约40个城市出台限购令，不同城市严厉程度有所差异。根据国家统计局6月70个大中城市房价指数，这些限购城市中房价涨幅靠前的依次为：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌等。其中，石家庄、长沙、南昌、沈阳、昆明、贵阳等地仅在主城区或房价较高、涨幅较大的中心城区实行限购措施。这些限购力度相对较松、目前房价涨幅却相对较高的二线城市，限购措施有可能进一步加码。

最新消息也显示，为落实7月15日国务院常务办公会的精神，住建部已经对全国二三线城市房价完成全面布控，并着手草拟新一轮限购城市的名单。

针对上半年开发商的拿地策略，国信证券在今年6 月份发布的2011 年地产下半年策略中就分析指出，房企已进入战略防御阶段， “若未来地价无明显下跌或调控无适度放松，标志性土地流拍事件仍将持续出现。” 国信证券分析师近日分析说。

中信证券刚刚公布的研究报告认为，未来土地市场趋冷的情况正在加速，下一步限购令将会使的这一现象进一步加剧。中信证券根据近期所统计的住宅用地流拍情况上看，今年1 至5 月中旬，统计中所显示的重点城市土地流拍宗数仅为31 宗，其中销量成交最清淡的4 月流拍宗数高达11 宗。而从6 月1 日至7 月19 日，住宅用地流拍宗数高达37 宗，一个半月左右的时间流拍数量几乎超过上半年流拍数量总和。

“如果新一轮的限购城市名单出炉，将会进一步影响开发商在这些城市的拿地策略。”业内人士分析认为，限购城市的增加将会使得下半年各地土地流拍的现象进一步加剧。