主题：牛人总结，买房子必看的法律常识，很有帮助！！！
- 发表于2012-10-18
【案例】某开发商在售楼广告中说明，其开发的小区旁，政府部门规划有公园及超市，购房者购物及休闲极为方便（该说明未写入《商品房购销合同》）。后来政府部门的规划发生了变化，公园及超市变成了体育场。购房者以房屋交付后小区旁实际不存在公园及超市为由，要求开发商承担违约责任。那么，该购房者的要求是否能得到支持？
【律师】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，开发商对广告中的说明和允诺承担违约责任的情况，仅限于针对商品房开发规划范围以内的房屋及相关设施所作的说明或允诺。对于商品房开发规划范围以外的相关设施所作的说明或允诺，即使具体确定，甚至对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的构成有重大影响的，也不能视为合同的内容来要求承担违约责任。
具体到本案中，开发商在售楼广告中对公园、超市所作的说明，不应视为要约，也就不应视为合同内容，自然也就不能要求开发商对其承担违约责任。
- 发表于2012-10-18
常识五、开发商因故严重延期交房怎么办？
【案例】2008年6月18日，王先生与某房地产公司签订了《商品房购销合同》，约定王先生购买该房地产公司销售的南市区某小区两套房屋，王先生按约定交纳了定金及首付款20万元。依据合同约定，开发商应于2009年12月31日前向姚先生交付房屋，但开发商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求该房地产公司解除合同，同时要求房地产公司按合同约定支付逾期交房的违约金至交房之日止。该房地产开发公司承认王先生所述事实，同意解除合同，但不同意按照合同约定的计算方法承担违约金，只同意退还王先生所交购房款并支付已交房款的利息。据了解，两者相差约50多万元。
【律师】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
我国立法上承认违约金具有补偿性和惩罚性，同时认为违约金的基本性质是补偿性。从原则上讲，就是变动违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时就降低违约金金额，使其首先达到补偿守约方的损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方的成本；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平与正义。
在本案例中，王先生所主张的违约金达50余万元，该金额能否得到支持，主要取决于王先生所遭受的损失。若50万元并未超过王先生所遭受损失的30%，则应当认定为过分高于损失而予以适当调整；而当王先生的损失难以或者无法确定时，根据有关法律、行政法规规定，也可以参照违约方（该房地产公司）因违约行为所获利润情况予以确定。
- 发表于2012-10-18
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- 发表于2012-10-18
- 发表于2012-10-18
- 发表于2012-10-18
- 发表于2012-10-18
- 发表于2012-10-18
- 发表于2012-10-18
常识一、《商品房购销合同》签订后楼市下挫时能否退房？
【案例】李女士从2002年开始炒房。2009年10月，李女士再次出手，与某开发商签订《商品房购销合同》，购买其开发的商铺一套，在签订《商品房购销合同》时，开发商不仅拿出了《商品房购销合同》，还在后面补充了众多的条款，专门做了一份《补充协议》。李女士没有细看就按照开发商的要求在《商品房购销合同》以及《补充协议》上都签了字。近期楼市发生变化，李女士反悔要求退房，并自愿承担合同约定的相当于总房价款10%的违约金。
【律师】对于炒房者而言，房价上涨炒房挣了钱就偷着乐，房价下挫炒房亏了本就想着如何止损，在市场经济当中，对于这种心态和作法无可厚非。
《补充协议》是开发商与购房人就《商品房购销合同》中未尽事宜进行补充而制定的条款，通常由开发商拟定后与购房人签订，除非有极特殊的情况，开发商不可能在其中约定楼市下挫后购房人有权退房。因此，李女士反悔要求退房不会得到支持。
住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求严格预售商品住房退房管理。《通知》规定：“商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”因此，即使开发商同意退房并收取违约金，在实际操作中仍然存在难度。