因不满物业公司服务而拒交物业管理费，这在全国已经不是新鲜事。但是，迟交物业费，导致还要交一笔高额滞纳金，物业公司和业主为此打起官司，却是少见。近日，福建省厦门市思明区人民法院针对厦门锦绣广场物业管理高额滞纳金一案作出一审判决，认定物业管理有瑕疵，业主可以免交滞纳金，但业主不能因物业管理瑕疵拒交物业管理费，即本金仍须补交。 近年来，拒交物业费引发的官司呈直线上升趋势，仅思明区法院调解庭今年上半年受理的物业纠纷案就有184起，也就是平均每天一起。 围绕着业主迟交物业费是否还要负担滞纳金，交纳滞纳金是否于法有据等问题，记者采访了相关法律人士。 律师观点物业滞纳金“文不对题” 福建凌一律师事务所林志铭律师认为，针对高额滞纳金问题，现行《厦门市住宅区物业管理条例》中规定每日千分之三的滞纳金是参照行政罚款的滞纳金而制定的，这样制定规则是错误的，应该进行修改。 林志铭说，因为物业管理企业与业主之间的关系不是行政关系而是民事关系，行政罚款的滞纳金有一定的惩罚性，但是民事纠纷的违约金只具有弥补守约方损失的功能，不具有惩罚性质。因此将行政罚款的滞纳金标准套用在民事纠纷的违约金标准上，是文不对题，也侵犯了消费者的利益，违反了合同法第一百一十三条的规定。 林志铭还认为，业主没有按时缴纳应当支付的物业管理费，给物业公司造成损失不外乎是利息损失，现行同期银行贷款年利率是5.58%，合每天万分之一点五二，大大低于每天千分之三。物业费的滞纳金标准过高，应当根据合同法第一百一十四条的规定调低至正常贷款利率。 专家说法收费要规范物管要尽责 厦门大学法学院副教授黄健雄认为，业主与物业之间的委托管理关系本来是一种最简单的民事合同关系，属于民事意思自治的范畴。但我国目前对物业管理法律关系定位不明确，导致实践中对业主的物业进行带有行政特色的强行性管理：收费标准由国家定，管理是官僚作风，服务质量则没有保障。于是业主与物业管理公司的矛盾就开始激化。 黄健雄说，从合同法的角度来看，当物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业企业承担违约责任，而不应简单地采取拒缴物业管理费的方式，同时这也得不到法院的支持。 关于物业管理费问题，黄健雄告诉记者，已有的司法实践表明，当物业服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少物业服务费用；物业管理企业擅自提高收费标准和重复收费的，业主可要求返还多交的物业服务费用。业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业起诉并要求支付滞纳金的，法院通常应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。 黄健雄指出，要解决物业管理费的纠纷，最根本的出路，在于加强行业管理，从完善收费标准、服务内容和提高管理水平三方面加强对物业管理行业的规范化管理，加强物业企业的法律意识和服务理念。如可以采用“酬金制”而非一律采用“包干制”的物业管理，以此减少物业纠纷和矛盾。
提高物业管理水平才是最根本的出路，物业要好好学习！
提高物业管理水平才是最根本的出路，物业要好好学习
因不满物业公司服务而拒交物业管理费，这在全国已经不是新鲜事。但是，迟交物业费，导致还要交一笔高额滞纳金，物业公司和业主为此打起官司，却是少见。近日，福建省厦门市思明区人民法院针对厦门锦绣广场物业管理高额滞纳金一案作出一审判决，认定物业管理有瑕疵，业主可以免交滞纳金，但业主不能因物业管理瑕疵拒交物业管理费，即本金仍须补交。
近年来，拒交物业费引发的官司呈直线上升趋势，仅思明区法院调解庭今年上半年受理的物业纠纷案就有184起，也就是平均每天一起。
围绕着业主迟交物业费是否还要负担滞纳金，交纳滞纳金是否于法有据等问题，记者采访了相关法律人士。
律师观点物业滞纳金“文不对题”
福建凌一律师事务所林志铭律师认为，针对高额滞纳金问题，现行《厦门市住宅区物业管理条例》中规定每日千分之三的滞纳金是参照行政罚款的滞纳金而制定的，这样制定规则是错误的，应该进行修改。
林志铭说，因为物业管理企业与业主之间的关系不是行政关系而是民事关系，行政罚款的滞纳金有一定的惩罚性，但是民事纠纷的违约金只具有弥补守约方损失的功能，不具有惩罚性质。因此将行政罚款的滞纳金标准套用在民事纠纷的违约金标准上，是文不对题，也侵犯了消费者的利益，违反了合同法第一百一十三条的规定。
林志铭还认为，业主没有按时缴纳应当支付的物业管理费，给物业公司造成损失不外乎是利息损失，现行同期银行贷款年利率是5.58%，合每天万分之一点五二，大大低于每天千分之三。物业费的滞纳金标准过高，应当根据合同法第一百一十四条的规定调低至正常贷款利率。
专家说法收费要规范物管要尽责
厦门大学法学院副教授黄健雄认为，业主与物业之间的委托管理关系本来是一种最简单的民事合同关系，属于民事意思自治的范畴。但我国目前对物业管理法律关系定位不明确，导致实践中对业主的物业进行带有行政特色的强行性管理：收费标准由国家定，管理是官僚作风，服务质量则没有保障。于是业主与物业管理公司的矛盾就开始激化。
黄健雄说，从合同法的角度来看，当物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业企业承担违约责任，而不应简单地采取拒缴物业管理费的方式，同时这也得不到法院的支持。
关于物业管理费问题，黄健雄告诉记者，已有的司法实践表明，当物业服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少物业服务费用；物业管理企业擅自提高收费标准和重复收费的，业主可要求返还多交的物业服务费用。业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业起诉并要求支付滞纳金的，法院通常应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
黄健雄指出，要解决物业管理费的纠纷，最根本的出路，在于加强行业管理，从完善收费标准、服务内容和提高管理水平三方面加强对物业管理行业的规范化管理，加强物业企业的法律意识和服务理念。如可以采用“酬金制”而非一律采用“包干制”的物业管理，以此减少物业纠纷和矛盾。
提高物业管理水平才是最根本的出路，物业要好好学习！