主题：本地开发商 上市公司 制造企业 三方竞逐土地市场

今年土地交易市场依然火热。

今年来高价地频出。

去年年底开始，国家对土地拍卖陆续出台严格的调控政策，然而第一季度东莞的土地成交面积仍比去年增长了171.6%，央企退市后，上市公司拿地优势突显，大量上市房企涌入二、三线城市拿地，东莞成为其珠三角战略的一个重点发展城市之一。

与此同时，本地开发商因为经过连续几年的高速开发和成交后，储备用地陆续开发完毕，急需寻找新的储备地块，而令人意外的是，经历了经济海啸打击的制造业资金开始投入土地市场，成为第三股角逐势力。业内人士预测，今年土地交易市场依然火热，各方势力来势凶猛，高价地频出或将推高楼价。

4月多块商住地入市

或将出现区域新地王

今年一季度，东莞陆续推出了多块商住地块，特别是在长安、虎门等镇区，推出多块优质地块，吸引了开发商们频频出现在拍卖现场，成交量也非常可观，仅3月份就成交了6块商住用地，成交金额近25亿元。合富辉煌东莞市场研究部数据统计显示，第一季度东莞土地交易成交面积为208.3万平方米，同比增长了171.6%。在成交价格方面，2010年第一季度全市土地成交的地面单价为2301元/平方米，同比2009年第一季度的997元/平方米大幅上涨了131%。广源地产营销总监彭红涛认为，今年东莞土地价格比往年高了许多，“比几年前更是翻了几番。”

进入4月份，东莞再推30万平方米土地入市，最新公示的国有土地使用权出让预告显示，14宗即将推出的土地有7宗为商住用地，出让位置全部在镇区，其中以长安镇一幅出让面积为8130平方米的商住用地最受市场关注。

据悉，该地块所处的咸西村位于长安中心区范围内，2007年8月该区域内一块位于咸西大道、面积为9640平方米的商住地块曾拍出楼面价达5891元/平方米的“长安地王”高价，业内关注该地块是否会成为长安“新地王”。

业内人士：高地价或将推动房价上升

“地王”再次活跃，从一线城市向二、三线城市蔓延，东莞热点区域房价预期平稳向上。东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，二线的东莞土地市场也是如此，经济重镇虎门、长安的优质商住地块高价成交，即时刺激片区楼盘纷纷惜售，在这样的环境之下，热点区域的房价预期更多是向上趋势，在目前的政策调控下房价也难有所松动，相反还可能呈现向上的发展趋势。

瑞峰置业市场研究部也认为，土地市场供应放量，优劣地块成交情况“一边倒”，高地价的频频出现不仅支撑区域楼价的上涨动力，也支撑未来楼价高位运行的成本。

如第一季度虎门、长安、东城3个区域在一季度都有高价地成交，与当地典型楼盘房价相比，地价占比均接近或超过40%，虎门金洲村地块的地价占比则高达64.06%。车德锐分析，对于开发商而言，后期开发的成本压力很大。

业内人士认为，高开发成本支撑着高楼价，势必会推动区域楼价的上升。

势力一

本地开发商再增储备用地

早年东莞本地开发商通过各种方法拿到了大量的储备用地，但是经过近几年的快速开发和销售，许多本地开发商的储备用地陆续开发完毕，为企业的持续发展，不少本地开发商不得不加入拍卖拿地的行列当中。

上个月，东莞广源地产以1.7亿元拍下东莞大岭山金桔村地块，该公司长期立足寮步镇开发项目，此举被业内人士看为其走出寮步镇在全市进行扩张的信号。彭红涛称，虽然在两至三年内广源地产仍有60万平方米的开发量，但广源为自身的发展，仍然需要拿到大量储备用地。“今年计划一共拿五宗地块，储备用地要足够五年的开发量。”彭红涛坦承，对于土地拍卖，此前本地开发商参加的并不多，主要原因是因为之前本地开发商的土地储备多，闲置土地多，多年后，许多土地被外来开发商收购，或者合作开发了，本地开发商手上的地没有了，很快就会走向拍卖市场。

据了解，上个月，本地开发商除了广源地产拿地外，鼎峰地产也以5.3亿元的高价拍下寮步两地块，越来越多的本地开发商加入了土地拍卖市场。

势力二

上市公司向二、三线城市扩张

从2009年底到今年3月份，国土资源部出台相关政策，希望给土地市场降温，并且防止高价地向二、三线城市蔓延，但事实上，“地王”再次活跃，甚至从一线城市向二、三线城市蔓延，上市公司的战略也发生了变化，从在一线城市拿地转移向二、三线城市扩张。

在东莞，上市企业也纷纷加快了扩张拿地的步伐。上个月，东莞万科以10.04亿元拿下长安一地块后，东莞万科新闻发言人高骏坦言，东莞万科目前在积极地拿地，只要有好的地块就会去看，而“不拿地王”是万科的原则。据了解，第一季度东莞万科就成功拍下了虎门新地块，又大手笔拍下了长安地块，同时今年内东莞将有10个项目将要开工上市。

记者在采访中了解到，除万科外，金地等外来上市公司也在纷纷寻找地块，由于目前城区推出地块较少，许多开发商纷纷往热点镇区寻找合适地块。

东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，央企退出房地产市场后，上市公司拿地的优势明显增加，此外，为了能够顺利上市，许多公司也会加快拿地的计划，为将来扩张进行布局，加热了土地交易市场。

势力三

制造业小老板投资土地等待升值

在近期的土地交易现场，出现了一个怪现象，除了部分熟悉的面孔外，有很多一部分从来没有听说过的公司。据了解，这些公司并不是从事房地产行业的，而是一些制造业类的企业老板。

彭红涛告诉记者，不仅本地开发商在积极拿地，许多没有从事过房地产开发的企业也在进行土地投资。“经过金融风暴后，许多原本从事制造业的老板不再投资制造业，他们的财富需要一个新的出口，而投资土地是一种比较简单而又好的方式。”

“目前这些投资者拿到地块的机会不大。”由于近期推出的商住地块价格高，被实力雄厚的开发商拍下，而这些非房地产行业老板们拍下商住地块的机会并不大，而工业地块因为价格较低，更受这些小企业老板的青睐。

彭红涛认为，不论是工业用地还是商住用地，能够拍下来就好，“随着城市的发展变化，土地性质的规划是有可能改变的，工业用地在城市发展过程中，也可能会变化成商住用地。”

彭红涛认为，拍下土地即使不从事房地产业，也可以成为一种土地投资，等待土地升值，而目前房地产市场管理不到位，可以让这种现象存在，土地投资也有很大的投资空间。