主题：东莞临深片区一片红火，樟木头也在其中

与多数人按东莞地理区位划分方式不同，房地产从业者们往往将东莞山区片的塘厦、凤岗、樟木头、清溪等镇，另加黄江镇，称之为深圳北片区或临深片区。

这一片区的双城生活，最早是从赫赫有名的“小香港”樟木头开始，现在，双城生活的群体开始从港客转为深圳客。2009年2月27日，《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》签署，在深莞惠一体化的概念下，双城生活的重点还在于投资。2012年，随着东莞“三重”建设的启动与“三旧”改造的兴起，大批深圳企业搬迁到这一片区，双城生活的重点由兴业投资变成了安居乐业。

群体转变▶▶深圳客数量已超过香港客

东莞市房地产协会秘书长陈骏良告诉记者，东莞最早的房地产业兴起是发生在樟木头镇，最早在东莞上演双城生活的群体是居住在樟木头的香港人。因为有便利的铁路交通，在了解到不少香港人“一生追求有一套房子”的梦想在香港高房价面前无法实现的大环境后，樟木头人决定盖房子卖给香港人，让他们的梦想在樟木头实现。

资料显示，1993年，整个广东省在香港卖出的房子，有60%来自东莞樟木头。房地产市场产值占樟木头全镇GDP比例一度高达40%以上。全盛时期，“小香港”樟木头吸引了15万港人在此投资置业，樟木头的60多个楼盘、3万多套房子，全部卖给了香港人。

从2008年之后，现在这个盛况已经不复存在。17日，记者在樟木头镇随机走访了一天，竟然只遇到一户香港人。在樟木头最大的港人小区“御景花园”，港人已经“风流云散”。记者在19时进入“御景花园”别墅区，亮灯的别墅不到10户，不少别墅的窗玻璃和花园栅栏上悬挂着房屋出售的牌子。一套210平方米的三层别墅售价150万元，不需银行按揭的话价格还可以优惠，均价在7000元左右。

7年前从香港人手里买下“御景花园”别墅的江西业主刘锋告诉记者，上世纪90年代樟木头很多小区是专门建造只对港人销售的，现在这里香港人的房子已经卖了个七七八八。“大多数房子已转手卖给本地和深圳客人。”刘锋说。

在樟木头另一个有名的港人小区“帝豪花园”，情况也与此类似，开发商下属的中介工作人员说，一半以上的香港住客已将房子转手。新的楼盘大多数已经由大陆地产商主导，户型设计也已转为“大陆口味”。一个典型例证是，不同时期由同一家开发商开发的两个楼盘，帝豪花园的宣传口号是“香港人的家”，而帝雍园（房价、户型、二手房、租房）的宣传口号为“樟木头人的家”。

这种群体的转变不仅仅只在临深片区的樟木头一镇上演，塘厦、凤岗两地因高速路的便利，在2008年之后，成为了临深片区的主力楼市。三正房地产公司副总经理李启清告诉记者：“2003年，塘厦推出第一个外销楼盘——塘厦三正半山豪苑，其中香港客还能占到40%，而等到今年6月份，三正集团在凤岗的新项目三正瑞士半山推出时，它的目标是深圳客占80%。”

“今年1—5月份，凤岗房地产的成交量为2500多套，其中有七成是卖给了深圳客。”凤岗住建局相关人士告诉记者。

价值转变▶▶越来越多人选择居住而非炒房

在塘厦奥克斯通讯产业园做研发的李清成最近准备在塘厦买房，他看准了万科最新推出的金色城市。万科金色城市是万科在塘厦的雄心力作，带装修约1万元/平方米。从地理位置上来说，万科金色城市就已经占尽优势。万科金色城市位于迎宾大道和湖景路的交界处，5分钟可通往莞深、龙林、从莞、深外环四条高速，紧邻未来轻轨R4线塘厦中心站，可畅享莞深半小时生活圈。

李清成是2013年随着奥克斯通讯整体搬迁到塘厦的研发人员之一，收入不低，在深圳有几套房子，在2009年时，将父母与自己的户口都迁到了深圳。随着工厂搬迁，他不得不开始了自已的双城生活。李清成说：“我觉得塘厦整体环境还行，金色城市楼盘也还不错，工作在这，有想安家的打算。”他告诉记者，2011年深圳大运会时，他有几个同事在东莞凤岗买了房子，现在都涨了。

“东莞整个房地产，2006年以前都少有外来的投资者。从2006年下半年开始到2012年以前，深圳客来东莞是以投资为主，炒楼挣钱。”东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说。他告诉记者，相对于整个深圳来说，东莞的临深片区楼市在价格上处于绝对的洼地，正是楼市投资的黄金区域。除了2008年出现金融危机和2008年1月1日开始，东莞正式取消“购房入户”政策，东莞楼市出现过短暂的低谷外，从2009年开始到2012年，东莞楼市，特别是临深片区出现了迅猛增长，更多深圳客来东莞临深片区投资，让这一片区的房价从4000多元/平方米，一路猛长到今年的10000多元/平方米。这其中，2011年深圳大运会的成功召开，推动了临深片区的楼价上涨。“但对比深圳2万元/平方米的均价来说，东莞临深片区楼价还是有一倍的差距。”

“到今天为止，越来越多的深圳客选择来东莞塘厦、凤岗等地买房居住而不是炒房。现在炒楼的还是有，但没有多少了，直接就是住在凤岗、塘厦，上班就回去深圳，以这种现象为主。”陈骏良说。

陈骏良认为，造成这种价值转向的原因，一是深圳产业转移、东莞“三重”建设引进的重大项目，带来了人才的引入，这部分人才需要安居。目前这部分人占的比例并不重，但未来越来越会成为主流；二是深莞惠的经济圈发展中，轨道交通的建设是一大重点。目前，东莞中小房地产项目，大打轻轨牌、地铁牌。轨道交通和地铁的建设，大大缩短了深、港城市交通时间，这一条件下，双城生活在未来将会成为比较普遍的现象。

对话

新规将从区域高度推进山区对接深圳

东莞市规划局：

南方日报：在规划层面，东莞为推动山区片与深圳对接做了哪些工作？

东莞市规划局：在《东莞市域城镇体系规划》（2010—2020）中，东莞对区域协调发展问题充分重视，对山区片各镇与深圳对接问题作出了多方面的安排。

在区域交通运输体系和重大基础设施对接方面，确定了加强对外交通联系，加强与珠三角区域交通系统衔接的基本策略，详细地安排了区域轨道交通枢纽、公路客运枢纽、港口以及各有关道路与相邻城市对接的预留接口。

在用地与空间协调方面，对区域绿地、重大基础设施及基础设施通道地区等有关地区和空间提出了相应要求，并对城际协调地区的空间管制问题进行了专门规划。此外在城镇提升地区空间管制方面，还特别对主要吸引广州、深圳乃至香港居民的区域性配套社区提出了要求。

规划还对各片区、各镇的人口规模、用地发展、空间结构、职能定位、功能构成、发展策略和各镇发展提出了指引。其中在山区片各镇与深圳市的对接与协调方面，要求相关各镇结合“近港、临深”的地缘优势，加强与深圳特别是观澜、平湖、东部大工业区等重要地区之间的交通、用地、产业方面的协调，强化常梅、龙林、博深等重要区域通道与深圳方向的联系，进一步加强区位优势。

南方日报：为促进山区片对接深圳，东莞还将做哪些规划项目？进展如何？

东莞市规划局：首先是推荐深莞惠规划合作。根据深莞惠三市规划部门首长联席会议所确定的工作内容与进度安排，《深莞惠城镇群协调发展规划》、《深莞惠相邻地区交通基础设施一体化规划》、《深莞惠边界地区规划协调与实施试点研究》和深莞惠城市规划信息共享平台建设四项重点事项工作方案已经启动。上述项目的推进将带动深莞惠地区在城市空间发展、产业升级转型、基础设施建设、生态环境、信息化等方面的深入合作发展，实现资源共享、良性互动发展。

其次，是新一轮城市总体规划编制。目前东莞正在大力推进新一轮城市总体规划编制工作，将把推进区域统筹、整合工作作为重中之重，深入研究城市空间、土地开发、产业布局、基础设施等方面的统筹策略。按照总规编制工作计划，将于2014年底前完成总规纲要成果，2015年完成总体规划最终成果并上报审批。

此外，引导山区片各镇总体规划编制。山区片各镇在镇总体规划编制中将根据自身实际情况需要，加强与深圳的对接。规划局作为业务指导单位，将引导各镇在总体规划中加强产业、用地与重大基础设施等方面与深圳的对接与协调。

目前山区片各镇中，塘厦镇已经完成了总体规划编制工作并上报审批，其他各镇总规编制工作正在根据自身实际情况推进或计划中。

南方日报：山区片与深圳对接的过程中，在规划方面存在什么问题，如何解决？

东莞市规划局：当前山区片各镇与深圳的规划对接以各镇总规修编为主，由各镇政府主导，在工作视野和层次方面存在先天局限性。为此规划局将在新一轮城市总体规划编制工作中，从市域乃至区域的高度推进相关工作，为山区片以及各镇的规划提供协调与指引。

但在区域规划合作方面，由于目前深莞惠三市区域协作体制不够完善，一直未能打破地域障碍，建立一个行之有效的区域合作框架，三市在项目经费落实和项目研究内容等关键性问题上难以有效协调，未能达成一致意见，相关重点合作事项难以推进。

为推动该问题的解决，规划局将加强跨市、跨部门的沟通协调，协助高效的三市合作框架的构建，以期打破地域障碍，推动区域合作。

临深片区应提前做好配套工作

东莞市房地产协会秘书长陈骏良：

今年4月1日零时起，梅观高速公路梅林至观澜段取消收费，过往车辆可免费通行。便利的交通更为深圳人来东莞居住带来了方便。随着深莞惠一体化的深入，加上越来越多深圳人来东莞居住的现象，使得东莞现在需要面对两种选择：是顺其自然还是积极主动地张开怀抱迎接外来客？

“选择前者，东莞尚能按兵不动；如果选择后者，当地政府就有很多事情可以做。”陈骏良说。“随着网络交通、轨道交通的建设，会有越来越多深圳人过来。”陈骏良说。

“东莞每年增加那么多楼盘，到现在为止，我们还是没增加什么公共设施，尤其是学校和医院，商业配置也比较低端。”陈骏良认为，“这就让东莞处于一个只能承担居住功能的尴尬局面。”他认为，东莞走到了深莞惠一体化的一个十字路口。

陈骏良认为，地方政府应积极主动地张开怀抱迎接外来客。“不只是房地产的发展，整个城市的发展都应该打破单一的居住格局。”

“如果东莞市及临深片区地方政府重视的话，那么就应该提早进行交通、医疗、教育、商业等方面的配套工作。”陈骏良说。

东莞临深片区楼市一片火红

2003年，三正地产推出第一个面向深圳客的地产项目——塘厦三正半山豪苑，此后，深圳客购房的刚需就一路向“北”。今年前5月，仅凤岗一镇，备案销售的商品房超过2500多套。在塘厦镇的万科金色城市销售中心，销售人员告诉记者，今年1月开始推的三幢商品房，现在只剩下最后一幢二十多个单位了。

土地市场的表现，一直是了解房地产市场的晴雨表。从去年下半年开始，受大的政策与市场环境影响，房地产总体市场表现低迷。但根据资料显示，东莞山区片各镇区的房地产土地交易行情却异常火爆。

2014年2月24日，编号为2014WG006号、位于凤岗镇官井头村、占地面积约3.5万平方米的商住地块正式出让，因该宗地块位于益田大运城邦和名流印象中间，在最后交易阶段吸引了16家开发商角逐。交易开始后，多家开发商展现强烈的攻势，不断出牌竞价。在经过53轮竞价后，最终被益田集团以63730万元擒获，折合楼面地价约7256.89元/平方米，也创造临深区域土地拍卖史上最高纪录，打破之前由东莞忠诚投资创造的商住用地第二高单价（6090.14元/平方米）。

而在更早的2007年，因看好这里的市场，至今还保留着由万科棠越创造的地王（15243元/平方米）纪录。

今年4月1日，梅观高速免费通行之后，更是拉近了人们对于深圳到东莞山区各镇的心理距离。“从距离上说，东莞的塘厦到深圳的距离，也不过北京四环到北京中心区距离，想想北京四环的楼价是多少？”三正地产副总经理李启清说，“三正地产在东莞凤岗的早期几个楼盘，现在入住的40%是深圳客，而现在正在推的三正瑞士半山，目标客户中深圳客占80%。因为刚需在那里，而价格的洼地、地利的优势、自然环境优势摆在那。”

据了解，无论是塘厦碧桂园天麓山、观澜碧桂园项目，还是万科的棠越、朗润园，其目标客户都是以深圳为主。万科四季花城项目自入市以来，购房群体超过九成来自深圳。而万科金色城市项目也已于1月底入市销售，客户仍以深圳客户为主，两个项目分别位于莞深高速大坪和迎宾高速口附近。

“我们现在广告投放的主体也都在深圳。”李启清说。

不错！

临深片区房价会涨

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樟木头的楼市感觉要死了一样