主题：随着房地产成交量的大幅下降，买主违约现象大幅上涨

自从4月15日和17日，国务院连续出台遏制房价过快上涨的调控措施，房地产市场立刻发生了连锁反应。根据中国指数研究院统计，4月的最后十个交易日，在监测的35个城市中，有21个城市房地产成交量环比下跌，跌幅最大的杭州，甚至环比下滑了70%以上。一家的数据不可避免有片面性，但楼市骤然转冷却的确已经发生。这给房地产业带来了什么影响？我们的记者跟踪采访了几位房地产从业人员，先来看看他们的感受。

随着房地产成交量的大幅下降，买主违约现象大幅上涨

这里是北京二手房中介房屋公园的兴隆家园门店，记者在这里了解到，房地产新政出台后，这个门店的成交量锐减，半个月来，他们只卖出了一套房子。而新政前，他们半个月的成交量大约是20到25套，和以前相比，现在已经接近零成交。

销售人员：在新政之前，还有好多客户在去抢房，再去争房呢。新政出台之后，客户就消失了。

没有客户，没有成交，门店就失去了收入，作为店长的安仲磊感受到了巨大的压力，可屋漏偏遭连夜雨，已经交了定金的买房者开始大量毁约，这对已经处于困境中的安仲磊来说无异于雪上加霜。

房屋公司经纪人安仲磊：像一套200万的房产，我们收代理费时2.5%，总共差不多接近5万的中介费，那样的话，我们个人的话，提成差不多能赚到1万多，这样的话，如果签完合同了，我本来可以说是赚到手了，这样一违约的话，我一分钱也赚不到。

市场上到底有多少人毁约，占比多高，这些信息安仲磊一直不向记者透露，但是北京中原三级市场研究部此前发布的数据显示，今年4月15日以后，二手房买方违约现象集中出现，比例已占到违约总数的70%。而另外一方面，伴随着买房客户大量消失，房源却在不断的增加，议价空间也在加大。

安仲磊：这个是前期业主他报340万，这两天呢新政出台之后，主动给我们打电话，给我们说这房子你先报320万吧，便宜20万。

客户的主动降价，并没有带来实际成交量的增加，同样，北京链家地产的副总林倩也告诉记者，这次新政带来的冲击，与以往相比要强烈的多。在链家地产珠江骏景店的目标达成板上，在距离月底还有9天的时候，A组的目标是411123元，而实际达成5324元，B组目标是341124元，而实际达成也仅仅是64325元，还不到目标的2成。

北京链家地产副总裁 林倩：我预估大概北京这几天一个日均二手房成交量不会超过280套，那这个数字如果延续下去的话，那整个5月份的成交，大概不会超过8千套，那么跟3月的两万多套的一个高峰相比的话，那大概是锐降了7成左右的一个成交量。

成交量的锐减，以及客户的消失，但是他们员工却都在忙碌的工作，林倩告诉记者，因为这次纠纷比较难处理，在3月份，由于业主不断跳价，很多买方都愿意主动支付大额的定金，但是新政的出台却使整个房产市场出现了反转的局面。一些付少数违约金的买方，大多放弃定金，但是付大额定金的客服，就希望能够拿回定金。

林倩：对，新政之后，就是我们，不管是我们的经纪人也好，或是后台的交易中心的服务人员也好，大概多出来，就是突然冒出来的一个重点工作，

我注意到节目中提到了一个现象，北京不少卖房子的业主一个月前还因为房价飞涨不断跳单，而现在主动违约的一方，却变成了买房子的买主。买卖双方博弈的形势转换之快，也让我们感受到这次房产新政的力度堪称空前。面对如然而至的调控风暴，市场各个层面的参与者又在如何应对呢？我们分别调查了北京、广州、深圳、大连几个城市，一起来看看。

开发商调整策略，投资客退场

根据北京市住建委统计：在国务院楼市新政出台当天，4月14号，北京预售商品期房成交量为1274套，而在新政出台后第二天也就是4月15号，京预售商品期房成交量只有367套，缩水达75%。而到了4月27号，京预售商品期房成交量维持在321套的低位。于此同时，在价格方面，周环比下降13.92%。

北京某楼盘销售人员：说实话，一次性付款的，比之前贷款的要便宜3000元，因为我们是着急回款买地。

新房交易大幅萎缩，二手房市场成交如何呢？ 这是北京东三环的一家房产中介门店，有四套要卖的房源，上面标示的房源电话是同一个手机号，这几套房的房主都是同一个人。

卖房人 乔先生：我今天刚刚卖了两套，现在手里面还有四套，准备这几天就赶紧出手卖了它。

记者：为什么要赶紧出手卖呢？

卖房人 乔先生：现在国家的调控力度太大，力度是前几年都没有的，我认为北京的房子价格在不久之后的将来，肯定会降，所以得赶紧卖了

这位神秘的乔先生从2006年开始辞掉工作，专门从事买房卖房，从开始借钱买房，四年时间里资产已经接近千万。当记者问他今后是否还继续炒房时，这位职业炒房人明确表示，至少一段时间内不再干这事了。

卖房人 乔先生：我觉得我一年之内吧，短期之内暂时不会考虑买房子的，而且我担心房地产的各种税费，国家可能马上就要开征了，这样的话，如果买了多套房的话，风险比较大。

广州购房者退房，房产商促销

在广州，新政出台一周时间内，已经出现了40宗新房退房案，退房率大约是5%，涨了近5倍，于此同时，广州一手房成交量锐减，二手房价格也开始下降。不少卖家已经将价格下降10%，即便如此购房者还是选择观望。

广州市民 黄先生：现在由于它首付比例的增加，所以我们可能也要观望一段时间。

与先前形成对比的是，现在轮到开发商着急了，一些楼盘虽然没有大幅降价，不过开始送精装修，物管费和送家电等变相折扣，来吸引顾客，部分小开发商，甚至在研究通过信用卡分期付款，为买家垫付一成首付的可能性。

广州某房地产开放商：为了应对这个楼市，我们赠送3500元每平米的精装修。

深圳，房产纠纷大增

这是深圳罗湖区的一家房产中介公司，新政后不少买房人和卖房人，都过来找中介公司，像这位王女士，现在房子首付款已经打过去了，就差银行最后发放贷款了，不过赶上房产新政出台，现在银行能否给她放贷变成了未知数。

深圳购房者 王女士：我现在不知道我这房子是要还是不要，是退还是不退，如果要退这个房子，我中间的首付款，包括我的定金我肯定要拿回来，

眼下这套房子的业主也是坚决不让步

深圳卖房者 汪女士：定金是不会退的，

但夹在中间的中介公司也是很无奈。店经理告诉记者像这种房产交易纠纷最近非常多。

深证某中介人员：我管辖的片区目前已经有十七八宗有问题的了，现在每一天都在处理这些单了。

随后记者在深圳的一家律师事务所看到，律师们也都在忙着处理因为房屋买卖，而引起的房屋纠纷案件。

深圳广和律师事务所负责人：自从新政出台之后啊，因为这样那样的法律问题，咨询过我的都有七八宗了，就我们所来说都有六七十宗了。

大连楼市余热未减

记者在大连这个二线城市调查中发现新政的效果并没有显现出来，交易量在延续之前的态势，还有部分楼盘在悄然涨价。

贾广葆：以前1万1，新政1万4了，卖的还挺好嘞。

贾广葆提到的这家楼盘位于大连市中山区，4月20号的时候，开始发售尾盘的20多套房子，虽然定价上有所上涨，但一个星期不到就售出了7 8套房子。而在专家掌握的情况中，这种现象还并非个案。

贾广葆：我们了解了十几家开发商公司，1/3房价小幅上涨，几百块到1000多块不等，还有1/3的开发商采取观望的态度。

我们可以看到，新政的实施，对国内一二线城市的房产市场，带来的影响也是各不相同，从中国指数研究院统计的数据也可以看到：4月19号到25号这一周监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌，一线城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，北京和上海下跌3-4成。国务院新政效果显现，尤其对房价过快上涨的城市作用明显，投资性需求得到了有效控制。

只要是与房地产沾边的人，不管是炒房者、中介公司、开发商，甚至律师事务所，都在刚刚过去的这两个星期里，体会到了调控政策带来的变化。沪深股市的房地产上市公司以及相关的钢铁、建材板块，这几天股价也在大幅跳水。难道房地产业真的已经走到了一个十字路口吗？如果算上4月19日建设部发出的53号令，4月中旬的五天时间里，针对房地产已经使出了三记调控重拳。虽然这套组合拳的首要目标直指炒房、屯房等投机行为，但也涵盖了土地供应、保障性住房建设等深层次问题。这一回合的房产新政对房地产企业的运营模式会产生什么影响呢？我们也跟踪采访了几位房地产开发商。

开发商对于相关政策的解读和应对方法

2009年SOHO中国以137亿元的销售额一举夺得北京房地产市场的销售冠军，其掌门人潘石屹对于房地产新政又是怎么看的呢？ 刚一见面，潘石屹就告诉记者，这两天他正忙着组织全公司的人逐个条款地研究刚出台的房地产新政。

潘石屹：其实我们昨天一天学习这些政策，学习完以后，我觉得就是肯定会有变化的，会有比较大的变化，我现在就让各个部门去来研究这些政策，不明白的向这些政府部门去问，在我们整个的资金的安排、销售的策略、进土地的策略都要适当地做调整。

记者：这个调整是指什么？可能会更加谨慎一些，保守一些？

潘石屹：谨慎一些

在新浪网的房产博客中，潘石屹对房地产市场的言论一直都是网民们关注的焦点。在房地产新政出台后，潘石屹也在第一时间发表了他对新政的看法。他在博客中写到：最近出台调控房地产市场政策的密集程度和严厉程度都是近年来少有的。

潘石屹：这一次出台政策比较全面、比较系统。而用的手段呢，都比较到位。我觉得就是六年前出的政策、五年前、四年前陆陆续续出的政策，就是它就是调控的时候，用的这个行政的手段比较多。例如像建筑面积多少平方米以下的一定要占到多大的比重这些东西比较多。而这一次呢就是说，通过货币政策、税收政策、土地政策来调整，就是真正是一个宏观的调控，而不是一个具体微观的，你的户型应该怎么设计这样的调控。所以我觉得就是2010年出台的新国十条，就是这个效果会好一些。

那么此次的房地产新政真的能让居高不下的房价回落吗？潘石屹又有怎样的看法呢？

记者：你感觉这次政策的调整是不是历年来力度最大的调整？

潘石屹：我觉得这个货币政策的影响是立竿见影的，第一个影响是成交量会迅速地萎缩。我觉得未来的话，这个成交量还会萎缩下去。因为这个首付款的比例提高了，然后按揭贷款的利率提高了，这样的话，就说是一下就把需求就开始萎缩下来了。第二个呢，就是二手房的变化要比一手房要敏感，这是我的一个判断。理由是什么呢？就是二手房是真正能够反映出来市场的变化的，而那一手房，就是房地产开发商的一手房，是跟房地产开发商资金链条能不能断，有没有钱，有很大的关系。我有好多的钱，我为什么要降价呢？

为了证明自己的观点，潘石屹给记者出示一份主要上市公司的现金状况表。

潘石屹：你看这个就是超过100亿的，拥有现金超过100亿的房地产公司，有了这样一大堆，你说他的账面上有100亿的现金，他就不会急着降价。

记者：那在什么情况下会逼得开发商不得不降价？

潘石屹：我觉得立竿见影的东西就是房地产开发商的资金链条非常得紧张。

记者：你估计会到多长时间会有一部分的开发商他资金链可能会出现问题？

潘石屹：上市公司我觉得从目前这个情况来看，支撑上，支撑一年时间是没有任何问题的，就是从了目前的现金状况来看，支撑一年时间没有问题。

潘石屹：真正什么时候房价能够回落，或者平稳，不要这样剧烈地上涨，一定应该是在一年以后。

尽管潘石屹认为此次新政会使房地产市场进入一次大的调整，不过当记者问到房价回调的空间会有多大这个问题时，潘石屹则表示这得看后续还有一些什么政策以及政策的力度有多大，目前还不好判断。 和潘石屹相比，天津滨海新区最大的房地产开发商孟庆如似乎更加悲观。

孟庆如：说实话目前开发商的心情，全国房地产的心情是一致的，就心情特别慌而且也是没有底。我预计在三个月后，就能显现出价格的松动和下降的趋势，应该来讲在半年左右价格就会出现大幅度下降。从全国上讲，应该整个的价格下降在10%以上，一线城市一定会达到30%以上，极个别的一些个楼盘，比如说上涨过快的，过去上涨过快的，性价比相对差，它的下降幅度远远超过30%，可能会达到50%左右这个速度。

孟庆如告诉记者，在房地产新政出台以后，他发现一种焦虑的情绪就开始在开发商之中蔓延，如今已经是愈演愈烈。

孟庆如：到现在一个多礼拜的时间，现在就是找我们公司主动，本身有地的，找我们公司合作的大概有7、8家。

记者：以前多不多这种情况？

孟庆如：以前说实话，就一周多时间跟我们洽谈的速度，一年也不会有此速度，

孟庆如打电话：年底这样的项目会多得拿扫帚扫 不着急

孟庆如决定，暂时把资金从房地产市场中抽离出来。