主题：万科:价已降,工未缩

肖劲，万科集团北京公司营销总监。

在过去的数月里，他一直苦苦寻找一个确切的数字。而这个数字，对万科和他来说，都非常重要。他要找的，是万科楼盘的价格——也就是北京万科蓝山、万科公园五号和万科长阳半岛，每平米到底该卖多少钱。

这既是万科总部赋予区域公司的特权，也是难题。因为每一次开盘，万科都要求一个月内要卖出去可售套数的60%，这就使价格因素变得极为敏感。

“去年，大家可以参考周边楼盘以及全市的水准定价。”肖劲说：“现在这种方式不行了，必须得找到那些真正买房子住的人，以及他们可以承受、愿意支付的价格。”

在万科的试探中，很显然他们降价了。数据显示，调控出台后，万科的销售均价已环比下降约15%。

但大多数房企还没有主动尝试这样的改变，他们依然被动地等待着、观望着。付出的代价，就是上半年的销售放缓，以及多部门深度调控楼市而带来的资金压力。

炎热的7月，房地产调控棋至中盘，一场楼市降价风暴或许正在酝酿。

降价者的盛宴

在两个月前，多数业内人士均不看好今年的万科，认为其很难实现增长30%、销售800亿的目标。但近期万科公布的销售数据显示，上半年万科累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元，同比去年增长19.5%。万科亦成为目前房地产行业中唯一一家半年销售超过300亿的企业。

“上半年销售基本达到预期。”7月3日，万科执行副总裁肖莉对本报记者表示。

支撑万科实现近400亿销售的，正是万科在各地所采取的明降或暗降，也即所谓的“找价格策略”。在深圳，万科第五园、清林径两项目夜间开盘降价销售；在上海，万科数个楼盘比周边低20%开盘，而另外一家降价销售的房企恒大地产[2.344.93%]，也实现了不错的销售业绩，今年前6月销售面积位居行业第一。

与万科、恒大形成对比的，绝大多数房企在第二季度经历了销售放缓，造成上半年销售未达预期。如绿城上半年销售219亿元，仅占全年目标的1/3；绿地集团上半年销售248亿，仅为全年计划的1/3；富力地产[10.665.55%]上半年销售125亿元，也只占全年计划的40%。

根据全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者提供的数据，今年5月份，全国房地产销售额大约是3000亿元，相比于2009年12月份的8000亿元高峰，大幅下降了60%。

此外，中国指数研究院对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流进行了调查分析，2009年一季度时有13家经营性现金流为正，而今年一季度这一数字锐减至3家，其余18家均为负值。

建银精瑞资产管理公司董事长李晓东指出，目前几乎所有的融资通道都关闭了，今年房企融资成本将比去年上涨50%。

“下半年肯定会有一些公司面临资金上的困难。”7月4日，华融国际信托投资管理部总经理邹俊在21世纪博鳌房地产论坛上对本报记者表示，当前银信合作已经全面叫停，其中很大一部分就是针对房地产业。

邹俊透露，目前他们与房企合作时，最核心的要求是控制风险。政策性的风险要控制，政策不让做的肯定不做，因为一有风吹草动，肯定最早就是这类项目受压；其次要有抵押物，抵押物认定要求更为严格；再次是宁愿选择民营企业，地域条件好的企业；最后还要考核现金流，根据地产公司债[125.480.02%]务状况，要达到可预见现金流能够覆盖贷款压力的必要条件。

一家总部位于浙江的地产公司负责人也承认，今年融资通道确实收紧得厉害，不排除下半年为了保证项目的正常运转，而向合作方转让部分股权。