主题：“退烧”的代价：警惕楼市“限购令”后遗症

此轮调控楼市硝烟已经弥漫一年多，随着楼市价格以我自岿然不动的姿态屡屡占得上风之后，政府调控火力不得不越来越紧，甚至出台了一些广遭争议的政策，不少人感叹现在的楼市调控越来越看不懂了。尤其在限购令一再加码之后，不少人预测，限购令结束，必然会有恶性反弹。

这些批评的声音都有其道理所在，但也有业内分析人士指出，目前除了限购，还有什么办法呢？保障房的大规模建设，又会对商品房市场产生何种影响？不如我们统观楼市全局，谨慎分析利弊得失和政策困境之后，来试着解析某些看似令人费解的调控政策。

理解限购令

将近一年过去，广遭诟病的限购令不但没有消失，反而更大规模地推开，为什么？

“限购令本身存在这样那样的问题，但它精准地打击了投机、需求，在此时此地，除了限购令还有什么办法呢？”中原地产市场总监张大伟向《中国产经新闻》记着指出了调控政策面临的困境。

“我以为，调价格还不如调成交量，从根本上调节市场的供需，短期内成交量下来了，价格也就下来了。”郑祖康认为限购政策的效果立竿见影。

“限购正是在间接调控手段无法奏效的情况下，才颁布实施的直接干预市场需求的措施，以一种‘物理的手法’给高烧的房地产‘降温’。政策的意义在于阻止和预防风险的进一步恶化。”李春顶则指出，这属于特殊情形下的“措施”，一旦市场得到降温，限购应该不会成为一种常态。

全国政协委员、著名经济学家李稻葵则给出了更为详尽的解释。

李稻葵指出，与过去5年多以来各个地方政府采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制需求的力度是高了几个数量级。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度(1%左右)无法抵抗年复一年10%以上的房价上涨预期。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。“房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对性的需求加以严格限制，这是控制房地产需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。”

同李春顶观点相同，李稻葵认为，房地产限购的成本是误伤无辜，因此只属于过渡性的制度安排。

不过，人都想问的更关键的问题是，限购之后怎么办？

“坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”这是2011年政府工作报告对于房地产调控目标的表述。不少委员向《中国产经新闻》记者表示，最关键的就在于“长效机制”如何建立，过渡性制度只管退烧，而长效机制才是避免恶性反弹、稳定房地产市场的关键。具体建立何种长效机制，期待政府尽快推出。