主题：只有疏导分流才能解决一线城市打工阶层买不起房的问题

在百度里搜索“北京商品房库存”，然后按照不同的时间点抽取了几篇文章，题目分别如下：

1、北京商品房库存时隔3年再破13万套(2011-12-09) 来源：中国经济网—《证券日报》

2、北京商品房库存减至8万套 部分项目提价预热红九月(2012-08-30) 来源：北京商报

3、北京楼市库存达历史最低(7.7万套) 消化周期仅够5个月（2012-9-04）来源: 证券日报

4、北京商品房库存5.5万套 “恐慌性购房”系炒作(2012-12-20)来源: 人民日报

  看完了上述不同时间点的北京商品房库存数据，可以很简单明了的得出一个结论：北京市的商品房库存已经从2012年年初的13万套左右下滑到12月底的大约5.5万套的最近10年的历史最低水平。而北京市住建委一直忽悠大家的所谓北京市商品房库存充足，在2012年年底北京商品房供给能大批量补充库存至7-8万套正常水平的承诺就是一个彻头彻尾的谎言。

 北京市楼市商品房库存5.5万套是最近十年的历史最低水平，而开发商在2012年卖房的钱大部分只够偿还在此之前借银行或者信托公司用来买地的债务，只能用剩下的一少部分钱继续盖新房或者买地。这必然导致2012年下半年，北京楼市的供给不断减少,根本无法及时补充不断下滑的库存。

正常情况下，楼市从买地到可以预售至少要经历1年半到2年的时间，所以根据行业规律，预计2013年北京楼市供给下滑的情况会更加严重。更何况，北京的楼市供给还不仅仅是开发商资金短缺的问题，5环以内的主城区商品房的土地供给呈现的自然枯竭趋势更是今后长期无法解决的困局。因此，预计2013年北京5环以内的商品房价格涨幅可能会的惊人。

 违反市场经济规律的民粹式楼市调控的确能在短时间内改变开发商的资金链情况，暂时冷冻买房需求，让楼市供求关系倒转，进而逼着开发商大卖房偿还银行贷款，快速缓解低层民意对房价的怨气。从长期看，这只能让一线城市的楼市供给更加短缺，反而会加剧楼市供需的长期矛盾。一旦被暂时冷冻的需求恢复，而供给却因为调控被政策人为压制，那么楼市的供求关系又会在短时间内发生180度的转向。不断上涨的北京商品房成交量和价格，以及不断下滑、得不到及时补充的北京商品房库存又一次印证了这个简单的经济学原理。

 能用每平3万以上的价格在北京主城区买房的人能是中低收入阶层吗？！难道高收入阶层在北京主城区的性购房需求也要让政府去调控价格来满足吗？！

北京、上海、深圳等一线城市主城区的土地供给已经基本为零，这种土地的稀缺性导致一线城市主城区的房价必然显示出奢饰品的属性，而奢饰品的定价根本就不会按照普通大众工业品的价格规律来运行的，因为供给太有限了。

 奢饰品的价格在历从来都是呈现出超出普通工业品价格涨跌幅度的规律，这一点大家可以去研究对比奢饰品和普通商品的历史价格规律。

 至于土地供给很多、外来打工人口较少的北京周边的几个三线城市，例如唐山、保定、廊坊、邯郸等，2012年的房价几乎没有涨，楼市库存的消化速度很慢。所以，这些土地供需矛盾倒置的三线城市的房价就可以用普通商品的价格规律来衡量。

 因此，解决北京、上海、深圳等一线城市中低收入阶层买不起房的根本矛盾，不在为了缓和民粹性民怨、短期打压北京、上海、深圳等一线城市目前的房价，而在于要尽快的在北京、上海、深圳等一线城市周边沿着高铁选择几个有的三、四线城市，像当年从一个小渔村开始建设深圳那样建设更多的一线城市，在土地供给充足、低房价的基础上进行城市化，提供大量的工作岗位和的、医疗资源，大幅度的吸收那些在一线城市买不起房的外来打工者。

只要这样大手笔的规划、建设三线、四线城市，一线城市就会从外来人口大量涌入的情况转变为中低收入阶层外来人口大量流出到这些三线、四线城市，这不仅能把打工者留在房价较低的三、四线城市，形成真正的城市化，而且还可以推动经济增长，而且中低收入阶层在一线城市买不起房的矛盾就可以化解。

 还需要强调很重要的一条，就是这些政府将要进行重点规划、用国家转移支付建设的三、四线城市，从一开始就要对土地征用补偿制度和土地拍卖制度进行改革。从农民那里征收土地要市场化原则补偿，政府至多只能征收50%的农业土地税；土地拍卖要和商品房的价格联动，执行限地价、竞拍商品房最低价格的方式来保证这些未来有可能成为一线城市的三、四线城市土地价格和商品房价格不会被性需求在短期内炒得过高；另外还有必要对这些重点规划和的三、四线城市也进行限购和限贷政策，以保证这些城市的房价能呈现长期缓慢上涨的趋势，只有这样做才能用低房价、低租金把那些在一线城市过高的房价、租金成本折磨不堪的实体经济制造业转移过来，同时能用低房价、低租金把那些在一线城市的活的很艰难的中低收入打工阶层吸引转移过来。只有这么做，才能从一开始在制度上确保国家的转移支付能给中国制造业和中低收入阶层带来实在的收益。否则就会形成又一批制造业和中低收入打工阶层还没有转移过来，楼市价格就已经被炒得翻了天、远远透支了未来需求、令人止步的鬼城“鄂尔多斯”。

  大禹治水的道理说明要想彻底解决矛盾只能用疏导而不是简单用政策堵住需求的办法。

  2012年，值得反思的不仅有重庆的唱红黑打，还应该有违反经济规律的民粹式楼市调控