主题：万亿债务首轮偿还潮将至 房企降价或在3月后

中航证券在《房地产行业2012年策略报告》指出，“随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但如果成交量持续萎缩至2012年，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口”。

截至2011年上半年，地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降至0.28倍（43个月回笼资金），已接近2008年的低谷水平。上述机构预测，未来的持续低谷中，房企资金周转速度恐将进一步降低10%左右至0.26倍（46个月回笼资金）。

哪类房企“最难”？

除财务状况和房企的周转效率之外，房企在发展模式和区域布局方面已经开始加速分化。

规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式，在调控背景下，高端产品线遭遇更大冲击，但规模化企业优势显现。

中航证券提供的数据显示，2011年1~10月北京别墅及高档公寓预售面积同比下降46%，显著高于住宅市场12%的整体降幅，在华东地区高端、远郊项目更出现20%~30%的降价幅度。结果，绿城中国等企业周转速度较高峰期下降50%以上，但恒大、碧桂园、万科受冲击较小。

分析指出，区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。

依据上述分析不难看出，倘若今年调控继续深化，一些追求高端化和布局集中在一线城市的房企将遭遇更大的困难。

除此之外，陈厚桥还指出，从布局来看，未来房企有可能纵深到三、四线城市，以增加抗风险的能力。另外，加大产业地产（传统的商业地产与工业地产的结合）方面的投入也是房企的选择之一。

就如陈厚桥所指出的，从长远战略来看，追求规模化、加大布局二、三线城市的力度可缓解房企面对调控的压力，但远水救不了近火，房企迫在眉睫的问题就在于通过何种方式来缓解资金压力。

据《每日经济新闻》记者了解，从去年下半年开始，部分开发商已经采取了一些措施。除一些龙头房企相继宣布在全国范围内实行一定幅度的降价之外，房企还在缩减开支，如雅居乐地产（03383，HK）去年年底就已经调整了部分项目的工程进度，而且未来旗下项目的降价幅度将达到10%~15%。

绿城自去年年底就已经开始出售旗下项目类缓解资金压力。据统计，依靠这些项目的出售，绿城共套现37.26亿元。去年12月26日，珠光控股（01176，HK）发布公告称将出售附属公司诚昌集团45%股权套现2.8亿元。

去年11月，海航为规避经营风险、降低房地产调控带来的压力和提高控制投资风险能力,向海航集团关联企业出售多家公司股权及土地,交易总金额达45.75亿元。

分析指出，随着资金压力的增加，集中布局一线城市的房企也需要通过出售股权来实现战略转移。北京中原此前统计的数据显示，2011年1~10月份，规模房企股权交易累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，该机构预测，2011年全年的交易额相比2010年将翻番。

IPO大门仍未开放房企融资靠私募？

2012年被业内称作“还债年”，在持续的地产调控之下，房企的资金链危局显露：销售回款减缓，融资渠道日益收紧收窄。重压之下，降价抢收被不少人看成房企最后的救命符。

世联地产[简介最新动态]董事长陈劲松直言，2012年房企最大危机是债务危机。

陈劲松将房企身上背负的债务主要分切成四块：离岸的私募债、房地产信托、房地产基金和民间借贷。此外，还包括银行抵押贷款、上下游融资等。