主题：揭秘银行房贷路线图：对自愿加价贷款人留余地

陆小姐告诉记者，9月底开始，她陆续咨询了工行、建行、交行、浦发、中信、招商等多家银行，但当她进入网点，提出要按揭贷款时，得到的答案清一色是”没有额度”、”贷不出”或”明年年头再试试吧”。有时，这个答案甚至不需要银行员工出面告诉她，因为大堂里的保安就已经可以非常熟稔地说出一套信贷控制政策，并将她拒之门外。

陆小姐开始了第一步退让。她从房产中介处获知，部分银行对自愿”加价”的客户是留有余地的。于是，她开始和银行谈利率上浮，由此，她才得到了几家银行的业务接待。据陆小姐透露，期间，和她谈利率上浮限度最高的一家支行，甚至开出了上浮30%的高价。

几经周折，某家股份制商业银行的支行客户经理终于答应以上浮10%的贷款利率帮陆小姐”试试看送批贷款”。但是，在进入流程前，该经理告诉陆小姐，请她考虑将首付“至少提至四成、最好五成”。因为只有这样她的贷款申请才能“排得靠前、获批可能更大”。客户经理事先表态，正在排队的房贷申请很多，只能尽力，不能保证结果。

在陆小姐第二次让步，即东拼西凑出了四成首付后，她的贷款申请终于送审，并于上月末“审批通过”。正打算把精力投入预订婚宴的陆小姐怎么也没想到，银行明明已经告诉她贷款审下来了，之后却又再告诉她，没额度放款，请她继续耐心排队。

为什么房贷审核通过却放不出来？一头雾水的陆小姐实在搞不清楚，房贷在银行内部要走过怎样的“路线”，才能落到贷款人手中。

某商业银行一信贷业务负责人向本报介绍，和房贷申请直接对接的是银行的贷款审批部门，这一部门一般在银行的零售业务风险部之下，名头叫做“个贷审批中心”或类似称谓。

大部分股份制商业银行和一些小银行的审贷权在分行，比如交行和浦发；但也有建行这类国有大行，将部分审贷权下放到支行。

对于这个部门的职能，上述负责人的回答是：“只管批贷款，不合格的退回去，合格的就排队等额度”，也就是说，这个部门通常是“点对点”看个体申请是否合格合规，和“大面上”的支行总体可用放贷额度无关。

在资金面从紧之后，这个部门在审核房贷时有什么变化？记者从一家大行的相关业务人员处了解到，该行虽然不作明文规定，但一般对贷款人首付占比都要求适当提高；其次，银行对贷款人的财力审核也从严把关，对工资流水、交金交税记录都不能再“睁一只眼闭一只眼”，特别是一些无法用税单证明的收入来源已经无法计算进贷款人的财力状况中；此外，对于资信情况一般的部分贷款人，银行还可能要求其每月还贷额度不得超过其可被证明固定收入的50%；而对于利率，此前的优惠价早已成为历史，“目前首套房一般都希望贷款人能同意小幅上浮利率，二套房至少上浮20%，年底前很多小银行上浮30%都不一定贷得出”。

审批部门只管审贷、不管额度，哪个部门负责额度发放呢？上述负责人告诉记者，每个银行的总行和分行都有一个类似的计财部门，在贷款“总量控制”的情况下平衡着各个部门的贷款额度。