主题：土地交易底价不能只准高不准低

   过去的一周里，全国一二线城市频出高溢价率地块甚至地王地块，备受关注。

   在中国土地勘测规划院副总工程、中国土地估价师协会副会长邹晓云看来，高价地的频出和市场息息相关，而且不利于稳定后续的房价。

   “针对北京等土地供应稀缺的城市来说，采取拍卖的模式很容易就会出现高溢价率地块，”邹晓云如是说。

   《21世纪》：近期，包括一线城市在内的京、沪、广、深接连出高溢价地，甚至地王地块，你觉得背后的原因是什么？

   邹晓云：如果市场真的频出高溢价率甚至地王地块，那么也是市场的问题。

   市场的原因是什么？肯定还是供需问题。从供应来看，如果土地供应真的很多，肯定不会那么抢手，土地供应数量本来就有限，未来在哪里供地的信息又不是太清楚和确定，又采用招拍挂的方式，大家都在同一个时间到一个地方来抢，很难不出现所谓的地王。

   另外，从需求来说，土地的市场需求来自于房屋市场，如果房屋市场没有调控到位，必然会引起土地需求的加大，这也是造成地王频出的重要原因。

   《21世纪》：现在的土地市场上存在明显的分化的情况，一个是高溢价地频出；另一方面，也有部分流标流拍地块，是否与土地入市报的底价相关？

   邹晓云：如果一块地溢价较高，除了供应的同类地很少外，与底价有一定关系。

交易底价一般是根据市场平均地价水平制定的，如果底价过低会出现过高溢价，如果底价过高则会出现流拍的现象。

   出现高溢价的情况还有另一个原因，就是交易方式。一般交易方式下，如果供需平衡，充分谈判，成交价格会在市场平均价格的基础上上浮或者下浮一定值，如果在正负25%以内都属于正常的现象。

  但是，如果采用拍卖这样的方式，情况可能就不一样了，上浮的幅度可能会更大，也就是我们所说的高溢价。所以，如果地方政府的成交底价是以正常市场平均水平确定的，采用的又是拍卖方式，高溢价就是见怪不怪的了。

   设置交易底价的目的一是为了稳定市场价格，另一个目的是防止腐败和国有资产流失。但是对于第二个目的，这种只准高不准低的原则会对推高地价有一定的作用，需要引起注意。

   《21世纪》：你觉得限价政策能长期抑制房价上涨吗？

   邹晓云：在我看来，限价短期是对的，长期是错的。短期来看，市场很热，限价是不得不采取的手段，但是长期来看，房地产调控还需要税收等长效机制的建设。

《21世纪》：你怎么评价不降地价而压房价的调控思路？

   邹晓云：中央的调控政策肯定也包括稳定地价甚至是降低地价的，但是稳不住降不下来，有人认为主要是地方政府所面临的财政收入压力，一些地方政府的官员们也这么认为。

   不过这种压力究竟有多大，减少土地收入究竟对经济的影响能够到什么程度，到目前为止没有一个权威的测算结果，所以我不敢妄加评论。

   不过我认为至少还存在一些制度上、体制上需要改革和完善的问题。比如形成现在地方政府对土地的高度垄断能力的体制，一个口子进一个口子出的制度等。

   供给增长不了，加上积压的需求又那么巨大，就算国五条不折不扣的落实了，压缩了部分需求，但房地产的供需基本面也没有太多的调整，市场出现明显的改变亦是不可能的。

   再说，从各地落地的情况来看，国五条在实际执行中，打折了很多，并没有改变市场的长期预期，所以需求依然存在，市场很难降温。