主题：开发商不会告诉你的十件事，你知道多少？

最近爆发的建房使用海砂风波，让购房者不免担心房地产行业内存在的各种“不能说的秘密”。这些行业“潜规则”，事实上这已经触碰了买家的既得利益，可发生维权纠纷时各说各话，似乎也无法找到其中的破绽。

看看我们本期的专题，迅速了解开发商、中介、物业和装修业有哪些不会告诉你的“秘密”，会让你在买房、装修和入住等生活中有了更实际的参照系。

“房”捆绑隐性门槛

东莞不少买房者都是冲着开发商稀缺而来，“打包票”保证入读。可赠送却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为的指标、年限、户籍等限制，公校兑现时要交赞助费，导致子女不成。

开发商“送”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照统一划分、符合内的入读条件便可入读，此为房的“”之一。开发商出资“基金”，与意向的资源的“买”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要的家长业主们信服。关于甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。

一口价房源大多是“边角料”

开发商通常在开盘和定价时使用的是低开高走的策略，即第一波推出的房源通常价格是全小区最低的，之后价格逐渐往高处提。

当然在所推出的楼栋上也有所侧重，比如第一波房源可能是马路的一排，或者是景观上没有那么理想的，这样使得往后的提价有了产品品质提升的主因。在营造开盘热销时，特价、一口价房源自然也不会在这个时候拿出来，而是卖到中间阶段，或是市道不好时，才有特价单位。这时，此前被挑“剩下”的尾货会拿出来“打头阵”。此前的价格就是如此，只是相对这批新房源为特价。

对某些人来说噪音、低楼层是不能忍受的，但对于某些人来说却只是瑕不掩瑜。因此你觉得房源心水，价格的明显，那退而求其次就是不错的选择。

赠送面积不受法律保护

“”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。

尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。

样板房中的家具尺寸偏小

在展示小户型的时候，开发商通常购置摆放的是小型的家具，例如三房的户型摆放两人位沙发，沙发实际尺寸比较小，因此看起来客厅开间就很大，交通动线、活动空间多。但实际上到要入住时，三房户型一般不可能只摆放小型沙发，这个时候你会发现空间实在很小。同理也在于卧室床的大小。

看起来大部分空间还是很大，但实际上你也会发现，书房仅仅只有一张书桌和简易的书柜，除了主卧外，次卧和客卧等没有摆放衣柜，往往给你造成良好的阔绰的室内空间的效果。样板房装置了许多的镜面，这也是常用来拓展室内空间的有效方式。所以当发现很多镜面的样板房时，多注重比对户型图上标尺的实际大小。

沙盘掩盖“不利因素”

沙盘是实际布局的缩小版，但是比例上并没有完全按照实际的尺寸来整体缩小。不少沙盘为了吸引消费者，会扩大楼间距和增加绿化面积。不少楼盘看起来像被山林拥抱，实际上周边根本就没山。

沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。

关键是要实体看周边环境和交通情况。是小区旁边或者穿越小区的道路，要问清楚是市政路还是社区内部道路。可去规划局网站查询或致电咨询。

户型图会制造错觉

从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1 .5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅宽敞的错觉。

一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置———房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡；自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。

绿化率比宣传的低

有业内资深人士爆料，楼盘绿化率、容积率等数据大多是掩人耳目的。绿化率是规划指标，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。但由于受土地和建材建安成本的限制，并不是项目都能做得到更高的绿化率和低容积率，比如通过人工湖、屋顶的花草都可以算作绿化面积。比如在露天停车位上铺设草坪砖，也可计入绿地。

有赠送面积的房子，容积率是肯定要比实际大很多。赠送面积就是在原本容积率的基础上进行“偷面积”。加入赠送面积后，小区总的建筑面积(全部实用面积)是要比原来的要大不少，而用地面积是恒定的，也就是说容积率这个时候会被放大。

展示区与实际收楼后有区别

越来越多的楼盘项目开辟出不在楼盘工地现场的一个展示区，类似于样板房在“异地”设置了一个外展场。比如在销售内部按照一比一搭建和装修，或者利用销售空地建设起来。这类非实体楼展示的样板房和示范区域，消费者就要留心其会与实际收楼的效果有别。

例如，展示区做出了一定的园林效果，满是枝繁叶茂的绿植，到了收楼时需要大量绿植布置园林的时候，很有可能是从小树苗开始的，没有如今看到的园林成型的感觉。在外展场，光洁的大理石楼梯，楼道很宽阔，这些也不一定在实体楼会有。整体楼栋有20余的样板房，还可能是做成了平层小别墅一样，在踏入样板房内部前，还有屋外的小花园增添了些许情趣，而这些恰恰是以后入住没有的。

关键的一点，消费者可要记住了，一个楼盘和其建筑施工单位，有没有好的品牌开发商和施工单位管理，业内人士也提醒，关键是其工地是否干净，建材堆放是否井井有条。

精装修的名牌货都是品牌低端线

在售楼环节，开发商时常宣称的精装修房标准为1000-1500元/平方米，事实上开发商不会告诉你，他的成本其实比这个低多了。因为开发商的精装修房由于统一批量采购，材料费的成本很低，一般瓷砖、管线、洁具等都能拿到品牌商家在市面报价的3-4折优惠。

在楼书或者购房合同上，精装修房如今也会写明，各种精装修材料的品牌名称，如厨卫、洁具、灯具等品牌，但通常不会表明是哪个品牌的哪个系列、型号等更具体的问题，这是因为开发商为充品牌的面子，同时为节省成本，通常使用的是品牌中的低端系列产品。如使用名牌抽油烟机、炉灶和消毒碗柜三件套，产品要上万元，而低端系列的只要3000-4000元就可以搞定。这类产品虽有名牌傍身，但是质量和使用效果自然要次之系列。