东莞
北京
成都
杭州
三亚
东莞
苏州
上海
深圳
天津
济南
西安
南昌
大连
石家庄
长沙
广州
南宁
沈阳
长春
宁波
昆明
青岛
常州
海南
重庆
无锡
郑州
合肥
南京
佛山
武汉
更多城市
鞍山
北京
保定
北海
包头
蚌埠
成都
长沙
长春
常州
重庆
东莞
大连
大庆
福州
佛山
广州
桂林
贵阳
赣州
杭州
海南
合肥
哈尔滨
衡水
湖州
淮安
惠州
衡阳
邯郸
呼和浩特
更多城市
济南
吉林
江门
嘉兴
济宁
江阴
九江
昆明
昆山
廊坊
兰州
洛阳
聊城
临沂
连云港
柳州
乐山
马鞍山
绵阳
南昌
南宁
宁波
南京
南通
青岛
秦皇岛
泉州
三亚
苏州
上海
深圳
石家庄
沈阳
绍兴
汕头
宿迁
天津
唐山
太原
泰州
厦门
更多城市
无锡
武汉
威海
潍坊
西安
厦门
徐州
烟台
扬州
银川
郑州
珠海
舟山
更多城市
首页
新房
本月开盘
热门楼盘
本月交房
楼盘新动态
特价房
楼盘导购
新房排行榜
知名学校
购房知识
看房团
特价房
二手房
在售房源
业主房源
特价房
找小区
找学校
找经纪人
找别墅
查成交
二手房排行榜
购房知识
法拍房
我要卖房
直播看房
租房
在租房源
个人房源
整租房源
合租房源
别墅房源
厂房
租房知识
免费发布出租
查房价
装修家居
家装案例
装修效果图
装修攻略
家居圈
家居资讯
建材店铺
免费设计
免费验房
装修报价
商铺写字楼
写字楼出租
写字楼出售
写字楼新盘
写字楼楼盘
商铺出租
商铺出售
商铺新盘
商铺楼盘
海外房产
澳大利亚房产
新加坡房产
马来西亚房产
泰国房产
日本房产
阿联酋房产
资讯
房产快讯
房产问答
房产知识
房产圈
百科
直播看房
地产数据
房产交易
土地市场
研究报告
物业数据
数据商城
更多
土地
产业
中指云
地产数据
土地市场
研究报告
百城价格指数
地产文库
数据商城
业主论坛
精华帖
装修论坛
购房圈
VR全景看房
加盟房天下
更多服务
开发云
土地云
经纪云
登录
立即注册
我的房天下
特价房
我的房产圈
退出
房天下
>
东莞业主论坛
>
理财论坛
>
房价的泡沫如果测算呢??? --啊军带你测算测算!!!
上一页
|
1
|
/
1页
go
主题:
房价的泡沫如果测算呢??? --啊军带你测算测算!!!
新类房奴
发表于
2008-02-28
进微信群讨论
阿军认为——
由于不动产地域性特强,地段、质量、配套、价格千差万别,非专业投资者必须学会基本的投资常识,来保护自己的投资利益,否则,很容易头脑发热,跟风抢购而遭受损失。
那么,怎样才能把握投资机会、规避投资风险呢?
前提是:准确测算房价中是否存在泡沫。
■出租收益率,决定资金回收周期
以住宅为例:
例一:
A住宅:单价5000元/平方米(含简单装修),70平方米,总价款35万元/套。
经调查,该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么:
A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年(静态,排除了将来房租上涨、下跌因素,每年剔除1个月空置待租时间)
理论年收益率=17600/350000 = 5%(静态)
投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年 (未计算养护维修投入)
如果这笔每年 5% 的收益扣除房产折旧、家装家电家具折旧,将所剩无几,与银行一年期的定期存款利率相差无几,完全没有投资的必要!
这组数字表明:该物业的价格泡沫比较严重,投资收益率较低,成本回收周期相当漫长,资产缩水风险很大,不适合作为投资对象,应回避。
例二:
B住宅,高级公寓,单价10000元/平方米(含精装修),面积100平方米,总价款100万元。
经调查,该物业所在项目中,同等面积公寓出租价格为7000元/月。那么:
B住宅的理论出租收益=7000元×11个月=77000元/年(静态,排除了将来房租上涨、下跌因素,每年剔除1个月空置待租时间)
理论年收益率=77000/1000000=7.7%(静态)
投资成本理论回收周期=1000000/77000=12.98年 (未计算养护维修投入)
这组数字表明:与A住宅相比,该物业的价格泡沫要低得多,基本可以接受。投资收益率尚可,成本回收周期尚可接受。在有闲钱的情况下,可以考虑作为投资对象。
■回收周期应在7—12年间
总之,具有投资价值的房产,理论年收益率应在7%-20%之间(越高越好),理论成本回收周期应在7—12年间(越短越好)。
商业地产(如商铺、写字楼等)的计算原理、方法同上。
如果房屋为毛坯房,还应该把装修投入计入购买成本。
之所以每年要减除一个月,主要是因为房产出租的确存在空置待租期,同时还需要业主缴纳不菲的物业管理费、取暖费、维修养护费、房产折旧、家具家电折旧、装修折旧等费用。
注:房屋折旧率为每年2%,装修折旧每年10%,家具、家电折旧每年10%。
欢迎来email共同探讨:junres791101@yahoo.com.cn
上一页
|
1
|
/
1页
go
由于不动产地域性特强,地段、质量、配套、价格千差万别,非专业投资者必须学会基本的投资常识,来保护自己的投资利益,否则,很容易头脑发热,跟风抢购而遭受损失。
那么,怎样才能把握投资机会、规避投资风险呢?
前提是:准确测算房价中是否存在泡沫。
■出租收益率,决定资金回收周期
以住宅为例:
例一:
A住宅:单价5000元/平方米(含简单装修),70平方米,总价款35万元/套。
经调查,该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么:
A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年(静态,排除了将来房租上涨、下跌因素,每年剔除1个月空置待租时间)
理论年收益率=17600/350000 = 5%(静态)
投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年 (未计算养护维修投入)
如果这笔每年 5% 的收益扣除房产折旧、家装家电家具折旧,将所剩无几,与银行一年期的定期存款利率相差无几,完全没有投资的必要!
这组数字表明:该物业的价格泡沫比较严重,投资收益率较低,成本回收周期相当漫长,资产缩水风险很大,不适合作为投资对象,应回避。
例二:
B住宅,高级公寓,单价10000元/平方米(含精装修),面积100平方米,总价款100万元。
经调查,该物业所在项目中,同等面积公寓出租价格为7000元/月。那么:
B住宅的理论出租收益=7000元×11个月=77000元/年(静态,排除了将来房租上涨、下跌因素,每年剔除1个月空置待租时间)
理论年收益率=77000/1000000=7.7%(静态)
投资成本理论回收周期=1000000/77000=12.98年 (未计算养护维修投入)
这组数字表明:与A住宅相比,该物业的价格泡沫要低得多,基本可以接受。投资收益率尚可,成本回收周期尚可接受。在有闲钱的情况下,可以考虑作为投资对象。
■回收周期应在7—12年间
总之,具有投资价值的房产,理论年收益率应在7%-20%之间(越高越好),理论成本回收周期应在7—12年间(越短越好)。
商业地产(如商铺、写字楼等)的计算原理、方法同上。
如果房屋为毛坯房,还应该把装修投入计入购买成本。
之所以每年要减除一个月,主要是因为房产出租的确存在空置待租期,同时还需要业主缴纳不菲的物业管理费、取暖费、维修养护费、房产折旧、家具家电折旧、装修折旧等费用。
注:房屋折旧率为每年2%,装修折旧每年10%,家具、家电折旧每年10%。
欢迎来email共同探讨:junres791101@yahoo.com.cn