主题：[案例分析]提前退休 靠收房租怎样过上安逸生活

雪莲，今年36岁，去年11月喜添千金。作为高龄母亲的她，打算好好陪伴孩子的成长，不打算再出外工作，他的先生也同意她这种想法。不仅如此，年纪比李莲大5岁的先生，现在在一家外企工作，有四险没有公积金。月除去保险和税的收入在12000元左右，年底一般奖金是5万元。他有在四十多岁退休的打算。两个人和孩子都没有保险。两口子前几年全力以赴打拼事业，最近家底渐渐厚实。加上两人都不是在事业上有雄心大志的人，简单生活就满足了，两口子算了一下手头的房产，好像单纯靠收租就能养活一家三口了。

他们目前有常平黄金地段铺面一个，90万元购入，贷款时银行评估110万元，目前市价在180万元～200万元之间，租金每月10000元。广场附近98平米二居室一套，目前自住。货币基金市值30多万元（雪莲觉得现在收益比较低，想换一些收益更好的基金。），股票市值40万元。6500元美元一年定期（今年5月份到期）。另有10万元打新股理财产品，今年10月份到期。有一辆SUV轿车。

雪莲夫妇二人，考虑到宝宝出生后，需要大一点的居住空间，想将二居室出售或者出租，在园区附近买一套三居室（120平左右）。最好也能将铺面出售，在机会合适时，换成两个目前人气还不是很旺的新社区商铺，总价控制在100万元以内，以期升值，不知道是否可行。

雪莲家每月平均开销在2500元左右，自从有了女儿之后每月开销增加了1000元左右。雪莲总听朋友说，养孩子是无底洞，也不知道把孩子养大一直到大学毕业，要花多少钱。她希望如果两个人过几年都不工作的情况下，满足家庭开支的同时，通过一些投资，让资产每年增加10%以上，不知是否可行？

一、财务分析

首先在做理财规划之前，先让我们来看看雪莲家的财务状况：

资产负债表：

流动资产 现金/活期 未提供 消费负债 0 
投资资产 人民币理财产品 100000 投资负债 0 
外币定期存款 折算约46800人民币 
货币型基金 300000 
股票 400000 
投资性房产 1800000 
合计 2646800 
自用资产 自用房产 980000 自用负债 0 
自用汽车 200000 
合计 1180000 

总资产 3826800 总负债 0 
净资产 3826800 

PS：以上汽车按20万现在价值估算，苏州房产按每平方米一万估算，美金按本金折算成人民币计算。
可以说，从资产负债表里可以看出，雪莲一家已经积累了一定的净资产，负债为0，财务状况比较优秀。

收支储蓄表：

月 年总共 
  工作收入 家庭税后薪资收入 12000 144000 
年终奖金 50000 
合计 12000 194000 
理财收入 租金收入 10000 120000 
生活支出 家庭固定支出 2500 30000 
养育小孩 1000 12000 
合计 3500 42000 
理财支出 0 
总收入 22000 314000 
总支出 3500 42000 
总储蓄 18500 272000 
自由储蓄率 87% 
收支平衡点 4421 安全边际 79.9% 


从收支储蓄表里可以看出，雪莲家收入远大于支出，每年可以有不少的资金沉淀下来，目前负担较轻，但是需要对每年的收入做一个合理的分配。

综合评价：雪莲家庭收入远大于支出，并且无负债，已经积累了可观的净资产，可以说财务状况比较优秀。今后面临的压力主要是雪莲的小孩成长所要不断投入的教育经费和养育费用，以及要换房还有增购商铺的费用，以及为夫妻俩在不久的将来提前退休做的财务准备。因此如何合理安排好现金流和资产配置，是当务之急。

子女年龄 学程阶段 教育金资产 教育金支出 教育金净值 
1  ￥64,371 0 ￥64,371 
2  ￥83,782 0 ￥83,782 
3  ￥105,225 0 ￥105,225 
4 幼儿园小班 ￥128,914 ￥24,310 ￥104,603 
5 幼儿园中班 ￥128,227 ￥25,526 ￥102,701 
6 幼儿园大班 ￥126,126 ￥26,802 ￥99,324 
7 小学一年级 ￥122,395 ￥14,071 ￥108,324 
8 小学二年级 ￥132,337 ￥14,775 ￥117,563 
9 小学三年级 ￥142,543 ￥15,513 ￥127,030 
10 小学四年级 ￥153,002 ￥16,289 ￥136,713 
11 小学五年级 ￥163,699 ￥17,103 ￥146,595 
12 小学六年级 ￥174,616 ￥17,959 ￥156,658 
13 初中一年级 ￥185,732 ￥18,856 ￥166,875 
14 初中二年级 ￥197,020 ￥19,799 ￥177,220 
15 初中三年级 ￥208,448 ￥20,789 ￥187,659 
16 高中一年级 ￥219,979 ￥21,829 ￥198,151 
17 高中二年级 ￥231,570 ￥22,920 ￥208,650 
18 高中三年级 ￥243,168 ￥24,066 ￥219,102 
19 大学一年级 ￥254,715 ￥50,539 ￥204,176 
20 大学二年级 ￥238,226 ￥53,066 ￥185,160 
21 大学三年级 ￥217,219 ￥55,719 ￥161,500 
22 大学四年级 ￥191,082 ￥58,505 ￥132,576 
23 硕士第一年 ￥159,129 ￥61,430 ￥97,699 
24 硕士第二年 ￥120,599 ￥64,502 ￥56,097 


六、夫妻退休计划

雪莲已经不上班了，老公50岁提前退休，时间还有9年。在退休后，主要可以依靠的除了退休工资外，就是财产性收入，包括三个商铺的出租收入和股票基金等的理财收入。出租收入按每年8%增长速度计算，希望股票基金等的收入每年在15%以上。建议现在就可以开始进行一份基金定投，期限为9年，每月投资1000，预计年收益率15%，预计可以到50岁退休时获得226023元的资金。现有的人民币打新股理财100000元，可以继续持有，或者是转换成一些中低风险的产品，例如债券型基金，保本型结构型投资产品，预计年收益10%，到9年后为235795元。剩余的股票，建议可以用基金的方式，保持个稳定的收益。采用基金组合的办法，可以按债券型30%，平衡型30%，股票型40%比例组合，预计年收益15%，投资9年，本金为112000元，可以获得394002元。三者相加可以获得855820元，作为退休金。当然，你也可以拿这个资金继续投资，保持今后一个稳定的收入增长。可以进行多元化投资，从境内到境外，黄金，基金，股票，银行理财等，充分分散风险。再配合手上的三个商铺的增值和租金收入，应该来说退休后的生活质量还是没有问题的

1、建立家庭应急准备金。按3个月标准计算，准备6万元，可以按照一半活期存款，一半货币市场基金的方式。

2、30万货币市场基金，除了3万元变现成活期存款3万元继续保留作为家庭应急准备金外，由于货币市场基金收益过低，其余24万资金取出，再从股市里取出288000，一起作为购房的首付款。

3、等外币存款到期后，变现，投入股票型基金，然后每月定投1000元，一起作为小孩的教育金，按测算可以维持小孩读完硕士。同时将小孩养育费用预算增加到每月2000元。

4、将去年的年终奖50000元投入一只债券型基金，每月再投入3263元，连同今年年的年终奖预计为50000元，作为新房的装修费用准备。

5、用组合贷款购买新房，装修入住后出售旧房，得95万资金，然后用来购买2个商铺，不足资金可以再从存款中拿出。

6、自己做份基金定投，每月1000，作为退休金。银行打新股理财产品继续做些低风险的投资，股市的钱可以出来改做基金组合，都为了准备退休金。

八、保险保障计划

对于雪莲家庭的实际情况，非常有必要购买保险来保障。建议等财务状况不紧张，就立刻购买保险。主要保险安排如下

1、对于家庭主要支柱，雪莲丈夫来说，非常有必要给他购买100万的定期寿险，30万的重大疾病保险和200万的意外伤害保险。另外可以考虑附加购买全家型的医疗补充保险，可以同时给自己，小孩，妻子使用。例如中宏保险就有这类，还是不错的。可以做为医保的补充。

2、对于雪莲来说，购买30万的重大疾病保险和100万的意外伤害保险

3、对于小孩来说，可以购买一定量的教育险，少儿意外伤害险，都比较便宜的

全家的保险支出预计在一年2万元左右。

以上只是一个大致的思路，如果在实际执行中，也可以随机进行修改！雪莲一家的梦想可以成为现实！

AFP理财师：流氓兔

一、家庭财务分析

家庭资产负债情况 单位：万元




注：家用轿车暂不评估，因其理财目标尚未涉及，商铺价格按雪莲提供价格最高计算。

家庭收支损益情况 单位：万元 



财务状况简易诊断：从家庭资产负债情况看：财务状况非常良好，当前无负债，资产净值在384.87万元以上，其资产分布也较为合理，流动资产中仅有美元一年期定期存款，5月份即将到期，当前无家庭紧急备用金，而有货币基金30万元，占总资产的7.79%，货币基金其流动性强，可以满足紧急备用金需求，但收益相对较低，可以优化在满足流动性的基础上实现收益最大化。

股票投资资产40万元，占总资产的10.39%，该部分资产配置相对较高，可适当进行适当调整，使占比在5-8%左右，因股票投资风险相对较高，雪莲家庭收入高，但老公在外企需要大量精力投入而无更多时间及专业知识对其进行管理。

从收支储蓄情况看：雪莲老公工资收入较高，年终奖也较丰，而又有房租相对稳定的收入，年总收入可达31.4万元，家庭支出也较为合理，月支出2500元，添千金后增加到3500元，年度可结余27.2万元，储蓄率达86.62%，状况健康良好，安全系数较高。

二、理财目标分析

1、如何更好地对孩子进行护养及教育。

孩子对雪莲家庭来讲是最最重要的，一切的工作都是为给孩子营造一个幸福美满的家庭，因此抚养与教育首当其冲作为理财目标第一位，无论无何都是要实现的。

2、当前人气还不太旺盛的社区购置商铺二套作投资，100万元以内，以期升值。

以当前商铺出售再另觅地段新购置商铺二套，新购置铺铺价值100万元以内，可以实现。

3、园区附件120平方米三居室一套，满足居住需求。

出售当前居住房屋加上出售现在的商铺余款能实现120平方米三居室住房购置；当前居住房出租，因大学附件房屋出租，不愁客源，出售现在的商铺余款作首付款，余款向银行申请按揭，以当前居住房房租收入还款也可以实现换房规划。

4、提前退休，以房租收入作为退休生活主要来源。

从雪莲家庭现有资产作为退休生活主要来源稍有不足，但对房屋进行配置后可以实现，在新地段购置商铺，待退休时，房屋租金可以实现2万元以上，根据当前收入作一个退休规划，可以实现安逸的退休生活。

5、使投资收益实现10%以上。

雪莲家庭资产富足，其资产投资方式也灵活多样，流动性、风险性可以较好控制，有基金、股票、房产等可以实现资产年增值10%以上。

欢迎大家讨论！

好像没人上来哦!