主题：马光远：大尺度救市，绝非房地产市场要崩盘

“十一黄金周”之前出台的房贷新政，可谓吹响了“救市”政策的最强音。

房贷新政不仅让08年救市时使用的7折利率优惠重出江湖，同时，还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。按照这个标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；同时还规定，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，通知将这个权利交给了银行。这意味着，除了北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷部再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策，甚至比08年的房贷政策都要宽松。因为08年救市时，还处处要打着“改善性需求的旗号”。这也意味着，在经历五年的金融危机周期之后，中国经济对房地产的依赖更为严重。

对于出台如此大尺度救市政策的初衷，有人解读为如果不救市，中国的房地产市场会崩盘，而房地产市场的崩盘，势必把深度依赖房地产的中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑，但并不符合中国房地产市场的实际。的确，从8月份房地产市场的数据看，70个大中城市，新房价格环比上涨的城市只有厦门一个，可谓全军覆没，而1到8月份的房地产投资、销售、新房开工量等数据都特别难看，特别是流入房地产行业的资金，前8个月的增速只有2.7%，创下房地产市场化以来最低的增速，意味着社会资本正在离开房地产。但这只是货币的一个面，货币的另一个面是，尽管整个房地产行业在调整，但房地产行业并没有差到要崩盘的程度，且不说很多城市的价格的下降只是微乎其微，就房地产行业的利润率来看，仍然远远好于制造业。上半年，200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上，净利润率在14%以上，不制造业的日子不知道要好多少。所以尽管前8个月房地产很多数据不好看，但只有极少数的开发商倒闭、破产或者跑路，对于一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。

所以，此次大尺度救市，绝非房地产市场要崩盘，而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态，中国经济的日子不好过，房贷新政不是只去救房地产，而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。事实上，笔者多次强调，房地产不是不能救，如果房地产市场真的处在崩盘的边缘，真的会引发金融系统风险，肯定要出手。但很显然，目前的房地产市场并没有到这个程度，就开发商的利润空间而言，至少可以通过价格至少10%的调整来应对。然而，很显然，过惯了好日子的开发商，以及高度依赖房地产的地方政府并不愿意过苦日子。所以，地方政府对房地产行业的爱确实是真爱。然而，问题是，从目前房地产市场的情况看，房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。

今天的房地产市场，面临三个和过去完全不同的变化：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的价值就和大白菜一样；其三，社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是当地产当前的基本面，这个基本面和08年完全不同，也意味着政策实施后的效果也不能和08年相提并论。特别是，由于美国退出量宽导致的流动性紧张的影响，中国房地产市场的流动性总体会很紧张。在流动性紧张的情况下，房地产市场不可能像过去一样。这是常识。根据中国房地产市场的基本面，笔者认为，未来房地产市场会出现“三个20%”的分化：只有20%的开发商会活下来；只有20%的城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市，房子几乎不存在任何投资价值，而会回归居住属性。

不管地方政府和房地产的爱情多么伟大，但一个不争的事实是，中国住房已经告别短缺，中国的房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国，随着住房投资没有价值，很多房子可能永远卖不出去，这是市场的基本规律，逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，库存是可以消化完的，一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房，这是中国人的宿命。

除了房地产，哪个行业可做龙头位置？互联网么？还是制造业？。。。

的确不是房地产要崩盘，而是中国经济要崩盘了。房地产已经成为中国政府调节经济增长的工具，同时也成为盘剥社会底层人民的工具。

政府、银行、房地产、GDP都是捆绑在一起的。

真正刚需买房的人少了，没有刚需要求的不凑热闹，炒作房价的不良开发商、投机商、政客们就没有那么多了，期待房价长时期维持在高位上就不会长久了！房价绝不会长时期维持在高位上，因这不符合经济规律的运行，买房的人少了房价自然就不可能长时期维持在高位上了，这一点毋容置疑！！！至于不良媒体、专家、评论员、政客、开发商、投机商们自娱自乐、忽悠蛊惑、自吹自擂、欺蒙起哄、反反复复、没完没了，用心不良、居心叵测、用心良苦、殚精竭力、费尽心机，最终只能是枉费心机、竹篮打水一场空！

就是把高房价转移到老百姓身上，但打部分都是按揭，最后还是还不起，都又丢给银行，银行也不管了，反正是国家的，最后还是老百姓买单。

房地产已经对中国的社会、政治、经济全方位绑架。

房子是不动产,不同于其它消费品买了可以带走,或者全世界流通,房价必须与当地居民收入相适应,与美国等国外房价衡量对比本身就不科学,因美国劳动者的收入普遍比中国高十几倍,所以联合国才有了科学的衡量房价是否合理的标准--------即房价收入比,规定了房价与当地人均家庭收入3倍--4倍比1为世界通用标准!全世界国家房价基本都在此规定标准范围上下波动,美国为3--4倍比1,繁华地段纽约略高约为4--5倍,发达国家房价收入比最高的是悉尼,一度达到7--9倍比1,因此被公认为房价最不要脸的城市,我们都达20---30倍比1了,我们是另类的国家,国际场合不值一提!

不动产价格与国际接轨是不科学的,因你的客户群不是美国人或者其它国家人,你只能卖给本国人,你让低于美国十几倍收入的国人去买同美国一样价格的东西(房子)现实吗?!当然了少数人比如贪官和暴发户则另当别论,所以中国的房子大都是他们买走用于炒作或出租,受购买力影响无法出手都套在手中,正幻想房价继续上涨便于出手,可是卖给谁呢?!换言之谁有能力接盘呢?!炒房者?!还是买不起的"刚需"?!要知道现在卖不出去积压的存量新房已足够12亿人居住!

现在买房,风险实在太大,所谓救市,限构限贷松绑只是恢复了常态,并不能看作是什么利好,国家银行开发商没有出一点儿血!更没有承担丝毫风险,按说住房积压如此严重,各方必须大出血,"赔本卖现钱",必须实实在在降低购房者的成本负担,不能好事都是他们的,风险负担都推给购房者!购房者用脚投票,坚决抵制,不买房,效果也相当于上街了!