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主题:【阿杜看房】住房公积金详解(东莞)

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阿杜看房

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财富:
发表于2018-12-28 15:05:11 |只看该作者
楼主
小伙伴们,好久不见了。


我是阿杜,“买房知识科普”vx公众号主编,同时也是安得广地产的一名专业的置业顾问,已经为235位朋友挑选到合适的房子。我每天会在朋友圈推送,东莞昨日的楼盘成交情况分析。


【阿杜看房】住房公积金详解(东莞)

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如果你有长期看阿杜在房天下论坛发表的楼盘分析文章,你都可以明确的知道两点:


①一个楼盘一定是有有点,同时一定是有缺点;

②我们不需要买最好的房子,但一定是买到最适合自己的房子;

目前我国的商业贷款基准利率是4.9%,在国际上来说是比较高的基准利率,全国首套房的商业贷款利率目前是平均上浮20%,也就是4.9*1+20%)=5.88%

 

在这样背景和国家政策大力的支持下,我们如果有条件使用公积金住房贷款,就一定要使用公积金住房贷款。

 

首套房公积金住房贷款的利率大于5年是3.25%,第二套公积金贷款利率是3.25%*1.1=3.575%,让我们来看看首套房同同是100万贷款二十年的区别。

 

①采用商业贷款,假设利率上浮20%,贷款100万,选择还款20

 

还款总额:170.28万,利息70.28万,月供7095.25

 

②采用公积金贷款,贷款100万,选择还款20

 

还款总额:136.12万,利息36.12万,月供5671.95

 

 

所以目前首套房贷款100万,选20年还款,公积金贷款比商业贷款节约34.16万。

 

但是非常遗憾,并不是所有人都可以使用住房公积金贷款,我们必须具备住房公积金贷款的知识,和足够的缴存基数、额度、时间才能取得足够的住房公积金贷款。

 

下边我就以东莞为例,详解住房公积金贷款:

 

1.住房公积金贷款资格

 

我们要使用住房公积金贷款,首先得看自己具不具备相应的住房公积金贷款资格,下边我们来看东莞的住房公积金贷款资格。

 

①申请贷款时往前推算,连续足额缴存公积金满6个月

②征信符合要求,个人贷款逾期不超过三次,住房贷款两年内累计逾期不超过十次(需结清),不准隐瞒婚姻状况、直系亲属关系、住房数量(否则五年内不给以贷款),虚构提取条件(五年内不给以贷款),购买双拼房申请住房公积金贷款须如实说明,否则不给以贷款;

③还款能力要求:

1>尚未还清的住房公积金贷款;

2>月供小于家庭月收入的60%,家庭月收入=你的缴存基数+你另一半的缴存基数,ps:缴存基数=当月公积金进账/(你的缴存比例+公司缴存比例)

 

提示:所以你在找一份有缴存公积金的公司上班,你得先了解清楚缴存基数是多少,缴存比例是多少,而不仅仅是公司给我们缴纳了公积金。

 

 

2.申请住房公积金特别要求

 

①房子得是住宅;

②贷款年限要求,最短一年,不超过退休年龄五年,不超过房屋土地产权年限;

1>大修自住房贷款期限不超过10年;

2>购买一手房、商转公,首套自住房且首次使用公积金贷款,建筑面积在90平方米(含)以下,贷款最长30其他情况下最长贷款年限20

ps:首套房且首次使用公积金贷款且房子小于等于90㎡才能贷款30年,其他情况都只能贷款20年)

③首付款要求

1>本地缴存职工购买首套住房,首付3成起;

2>本地缴存职工第二套住房、异地缴存职工购买首套房、第二套住房,首付比例4成起;

3>三套及以上住房不给以贷款

 

④二手房需评估,去评估最低值计算贷款额度;  

 

⑤商转公特别要求

1>符合住房公积金贷款资格;

2>申请人商贷未还清

3>符合商贷提前还款要求;

4>房屋已办出房地产权证(不动产权证);

5>组合贷款部分不能商转公,商转公不能形成组合贷款;

6>商转公贷款先还后贷款项须划入借款人在广东省内(除深圳市)开设的个人有效人民币活期储蓄账户;以贷冲贷款项须划入原商贷借款人在广东省内(除深圳市)开设的个人有效人民币活期储蓄账户;

7>《东莞市商转公贷款确认书》自签发之日起60日内有效,借款人须于期限内办理还清商贷或还清商贷本息余额大于商转公贷款的差额部分手续,并注销原抵押登记,逾期未办理的,公积金中心可撤销其商转公贷款申请。

 

.组合贷款特别要求

1>抵押房屋、贷款人、还款账户、贷款起止日期得一致;

2>首套房商业贷款+住房公积金贷款小于等于房屋总价的70%

3>二套房商业贷款+住房公积金贷款小于等于房屋总价的60%

 

.住房套数认定,以在东莞市登记的住房套数为准

二套认定

1>首次使用公积金贷款,但已在东莞市登记其家庭名下有一套住房;

2>申请人已利用住房公积金贷款购买过一套住房且已结清,又申请公积金贷款购买住房的;

3>申请人已利用住房公积金贷款购买过一套住房且在我市房管部门登记其家庭有一套住房的,又申请公积金贷款购买住房的;

4>申请人购买双拼房的。

 

三套及以上认定,不给以贷款

1>申请人在我市房管部门登记其家庭有二套(及以上)住房的;

2>申请人使用过两次住房公积金贷款,又申请住房公积金贷款购买住房的;

 

 

3.住房公积金可贷款额度

 

①东莞住房公积金贷款首套房,最多贷120,购买第二套自住房,贷款最高额度是80元,公积金贷款起贷额度5万元。配偶未缴满6个月但正常缴存的,其缴存基数纳入家庭收入计算供比;

 

②贷款额度Y=个人公积金账户余额B*(缴存时间系数T+收入调节系数I*流动性调节系数L,即Y=B.(T+I).L

 

1>个人公积金账户余额:见你自己的账户余额;

2>缴存时间系数T:由申请时往前推算正常缴存月份数对应的列表系数,出现中断的,未缴存的月份不纳入计算;

 

缴存时间

时间系数T

缴存时间

时间系数T

缴存时间

时间系数T

缴存时间

时间系数T

缴存时间

时间系数T

[612)

0

[27,30)

0.5

[42,44)

1.1

[54,56)

1.7

[69,72)

2.3

[1215)

0

[30,33)

0.6

[44,46)

1.2

[56,58)

1.8

[72,75)

2.4

[15,18)

0.1

[33,36)

0.7

[46,48)

1.3

[58,60)

1.9

[75,78)

2.5

[18,21)

0.2

[36,38)

0.8

[48,50)

1.4

[60,63)

2.0

[78,81)

2.6

[21,24)

0.3

[38,40)

0.9

[50,52)

1.5

[63,66)

2.1

[81,84)

2.7

[24,27)

0.4

[40,42)

1.0

[52,54)

1.6

[66,69)

2.2

[84,)

2.8

 

3>收入调节系数I:当前月缴存额(个人缴存额+单位缴存额)对应的列表系数;

月缴存额

收入调节系数I

月缴存额

收入调节系数I

月缴存额

收入调节系数I

[0,400]

12

(2600,2800]

10.5

(3200,3600]

9

(400,500]

11.5

(2800,3000]

10

(3600,4000]

8.5

(500,2600]

11

(3000,3200]

9.5

(4000,)

8

 

4>流动性调剂系数L

 

这个L有点高深,L是根据个贷率来调节的,所谓个贷率全名是住房公积金个贷率,也就是住房公积金个人贷款余额与缴存余额之比。也就是被贷款走多少钱总额比上剩下的总公积金账户余额,以每个城市为单位。

 

个贷率

流通调节系数L

个贷率

流通调节系数L

[0,60%)

1.4

(75,80]

1

[60,70]

1.3

(80,90]

0.8

(70,75]

1.2

(90,....)

0.6

 

接下来就查询个贷率来确定流动调节系数了:

 


【阿杜看房】住房公积金详解(东莞)

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Ok,个贷率前三个月分别是57.2%55.9955.21%,连续三个月处于[0,60]的区间,那么流动调解系数就是1.4

 

Ps:公积金管理中心会公布每个月的个贷率,当个贷率连续三个月处于同一个区间时,那么从公布次日起,使用新的流动调解系数。

 

 

下面我们来做道题:

 

假设小明和小红分别是东莞的职工,小明在A公司每个月缴存1200元公积金缴存比例是12%A公司同样是缴存比例是12%1200元,小明已经在公司工作两年。小红在B公司每个月缴存800元公积金缴存比例是8%B公司同样缴存比例是8%800元,小红在B公司工作18个月。现在我们来计算,小明和小红可以贷多少住房公积金贷款。

 

①算出小明、小红的公积金缴存基数:

 

小明缴存基数=1200/12%=10000

小红缴存基数=800/8%=10000

 

②判断月供最多多少钱

 

家庭月收入=小明缴存基数+小红缴存基数=10000+10000=20000

月供20000*60%=12000

 

③计算可贷款额度

 

贷款额度Y=个人公积金账户余额B*(缴存时间系数T+收入调节系数I*流动性调节系数

 

 

1>小明个人公积金账户余额B=24*2400=57600

2>小明缴存时间系数T,缴存24个月,查表得T=0.4

3>小明收入调节系数,每月与公司合计缴存公积金2400元,查表得I=11

4>东莞当下流动调节系数为1.4

 

Y=B.(T+I).L=57600*(11+0.4)*1.4=919296

 

所以小明最高可贷款额度为919296

 

1>小红个人公积金账户余额B=18*800=14400

2>小红缴存时间系数T,缴存18个月,查表得T=0.2

3>小红收入调节系数,每月与公司合计缴存公积金1600元,查表得I=11

4>东莞当下流动调节系数为1.4

 

Y=B.(T+I).L=14400*11+0.2*1.4=225792

 

所以小红最高可贷款额度为225792

 

故小明、小红夫妻一家可贷款最高额度Y=919296+225792=1145088元。

 

你学会了吗?

 

 



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东莞土豆

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发表于2018-12-28 15:55:15 |只看该作者
沙发
newhouse1120309215,您好!您所发的帖子“【阿杜看房】住房公积金详解(东莞)”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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lixihua456

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发表于2019-07-31 21:45:34 |只看该作者
板凳

今天去看了和商品放不一样的楼,大家怎么看






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购房小白

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发表于2019-11-03 10:02:58 |只看该作者
4楼

我这里直接有一个计算器,一把基本资料输进去就什么都知道了,不用整那么麻烦



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