主题：房地产融资渠道正在全面收紧

  近期，随着国家加大房地产调控力度，中央、地方“多管齐下”，银、证、保等金融监管机构携手发力，频频出台房地产融资政策，融资渠道正在全面收紧，人们期待金融“脱实向虚”的苗头因此得到有效遏制。 

  银行叫停理财资金进入房地产

  “10月底，全行已暂停了房地产项目的表外融资审批，不少审批通过的项目也不再放款了。”一家大银行工作人员这样说到，今年某一线城市分行用于支持房地产开发项目的理财资金近200亿元，目前还剩近一半未放款已被紧急叫停。

  前一阶段楼市火爆，开发商融资需求有所回升，但此前不少银行已收紧房地产领域的信贷额度，很多开发商只能转而通过理财等表外渠道寻求资金。

  在10月下旬银监会召开的三季度经济金融形势分析会上，银监会主席尚福林明确表示，严控房地产金融业务风险，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

  11月3日，央行上海总部发布《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

  业内人士表示，一方面是对楼市风险心存担忧，另一方面是近期央行引导银行加强表外理财业务风险管理，银行也借此梳理表外理财业务的风险。

  虽然表外理财并未正式纳入央行宏观审慎评估(MPA)广义信贷范围，但央行研究局首席经济学家马骏日前透露，央行正根据模拟测算情况研究将其正式纳入的时机和具体方案，引导银行加强对表外业务风险管理。

其实，被限制进入房地产业的不只是理财资金，记者了解到，不少银行还暂停了房地产开发贷的审批，但保障房建设项目的贷款仍在审批发放。

  沪深交易所新规约束房企发债

  “公司债一直是房企偏爱的融资工具，但近期已明显感觉到房企发债收紧的信号。”一家大型券商的投行业务负责人告诉记者，交易所已于10月下旬暂缓了房企发行公司债申请的受理、发行、上市、挂牌等工作，在此期间，交易所要求券商结合国家最新房地产行业和市场调控政策以及近期明确的分类监管方案对相关房企进行逐项核查。

  引发这些变化最直接的原因是，10月28日沪深交易所均发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，以落实国家关于房地产行业和市场调控的最新政策要求，对房企发行公司债进行分类监管，并明确指出“房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地”。

  数据显示，2015年房企发行公司债融资4122亿元，占当年公司债券发行总规模的19%;今年前10个月，房企发行公司债融资超过7000亿元，远超去年公司债全年规模。

  “受国家房地产调控政策影响，10月份房企发行的公司债融资规模占比已下降约15%。”上述投行负责人认为，随着新规出台，房企发债的规模将继续缩水。

  另外，深圳某基金公司分析师认为:“若按照新规执行，不少中小房企可能会被限制在发行名单之外，受到的影响最大。”

  在公司债全面收紧的同时，“业内再次感受到房企再融资大幅收紧。”一位业内人士表示，证监会对房企再融资态度全面谨慎，所有上市房企都将受到影响。

  7月份，监管部门曾在一次会议上透露出房企再融资趋严的信号，并提出上市房企再融资募集资金不得用于补充流动资金和偿还银行贷款，不得用于购置土地。

  保监会要求险企自查不动产投资

  楼市的火热也令不少保险公司加大了投资力度，近期披露的三季报充分说明了这一点。

  季报显示，除了中国人寿，其余三家A股上市的保险公司对房地产的投资均有不同程度增长。截至9月末，中国平安投资性房地产资产360.09亿元，较上年末增长30.9%;新华保险和太平洋保险投资性房地产的资产较上年末分别增长了46.9%和16.8%。

  除投资房地产公司股票或股权之外，不动产债权计划、不动产集合信托计划等，均是保险公司关注的与房地产相关的金融产品。据中国保险资产管理业协会统计的数据，仅2016年前9个月，21家保险资产管理机构发起不动产债权投资计划56个，注册规模达790.78亿元。

  为防控风险，近日保监会下发行业内文件，规范险资的不动产投资行为，要求各类保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，并于11月15日前将自查情况上报。

  中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示，银、证、保频频出台针对房企融资的监管政策，与近期资金“脱实向虚”现象有关。“部分一二线城市房价快速上涨，各路资金纷纷涌入楼市;而与此同时，实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长，资金 脱实向虚 风险抬头，这关系到我国经济能否顺利转型。”

  近日召开的中央政治局会议提出，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

  实际上，房企融资政策一直都具有很强的周期性。每一轮房地产调控必然伴随着融资渠道的收紧。随着各类金融机构纷纷出手，此轮房地产融资又步入了一个收紧的通道。

   房子是用来住的，不是用来炒的。当下，国家收紧了对房地产融资的政策，除银行贷款外，您还能有什么样的融资渠道？房地产融资至少有18种模式，您采用了几种？您有能力在一年内将综合融资成本由9%下降到5%吗？您融到的资金规模达到过1000亿以上吗？房地产多项目如何进行远程管控？成本如何优化与降低？跟投机制和内部合伙人机制如何设计？如何建立财务共享中心优化财务管理？

如果您想了解这些，请来参加我们的课程吧!!! 本次课程，我们荣幸邀请到在资本市场长袖善舞的前中海、碧桂园执行董事&CFO吴建斌先生为您分享标杆地产财务管理之道。

当下，房地产并购风起云涌，项目投资中如何进行税务分析与规划？收购兼并中的巨额股权溢价如何消化？名股实债利息支出能否税前扣除？关联方往来不收利息是否有稽查风险？做好融资的同时税负如何最低？投资方式的税负如何确定？营改增实施后房地产企业税务筹划方向应做何调整？税务筹划实践与招式有何变化？如何做到纳税筹划与成本控制完美衔接？

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「课程对象」

各房地产企业董事长、总经理、投资总监、融资总监、财务总监、财务经理等

  4月7日上午，智慧源迎来地产界重量级人物来公司指导工作———前中海集团、碧桂园董事&CFO吴建斌先生分享企业与人生“格局”。

  吴先生在中海集团服务30多年，亲身参与中海的成长历史，2014-2016，在碧桂园工作期间，又再次见证碧桂园如何从2014年销售额1000亿发展至2016年突破3000亿，他认为这样的成果与企业领导人以及公司上上下下管理层所拥有的“大格局”是分不开的。

  企业格局大小是一家企业能否发展壮大的重要因素。怎样才能做到大格局呢？吴先生认为主要从大方向、大目标、大布局、大胸怀这四个方面来入手。

    对公司发展进行清晰的定位尤为重要。一个企业要想成功，必须一直秉持着要发展成为世界最具竞争力企业的理念，且一直围绕着这个方向确定目标、为之努力。

    1) 找准市场。每个企业都应不断思考：我的客户在哪里？下一个目标市场在哪里？

    2) 先快后强，如何先做大？过去十年，中国房地产企业能得到高速的成长，主要是围绕着“快”字做文章。怎么保证快？买地、开发、销售、回笼同时配合。买地要买净地、不买拆迁的地、不买大城市的地、不买旧城改造的地；开发方面要有自己的建筑施工团队，装修、绿化、建材等，围绕产业链的上下游延伸；营销要自有营销队伍与代理营销队伍相互配合；另外，在追求高品质的同时，要学会如何持续降低成本。

    3) 人才战略。企业的发展离不开“人”，要学会复制人才，挖掘人才、培养未来领袖人才。

    4) 激励机制。吸引人才后，如何留住人才是更重要的问题，设计好内部跟投制度和激励制度，让个人与公司利益捆绑，共赢才能让企业长期发展。作为员工，除工资收入外，业绩好，有绩效奖励，有投资收益，有三份收入，同时在大平台上实现个人创业。

    企业做强做大还需要更多的智慧，分享别人成功的秘诀可帮助您迅速成长。

  智慧源财税学院4月22-23日三位大咖齐聚深圳：吴建斌（前中海/碧桂园CFO）、李明俊(地产财税专家）、樊剑英（国税总局讲师）重点分享地产融资秘诀、财税筹划干货。深度决定高度，机不可失，只剩少量名额。

    来源：智慧源