主题：关于房地产行业的思考！

       中国楼市是一个政策市，政策的导向决定楼市今后的走向，所以只有彻底摸透政策的意图，甚至能预测出今后一段时期内的国内外宏观形势，无疑对楼市是具有极其重要的指引作用。我尝试从如下几个方面分析今后的形势：

其次，的城市其实是这轮楼市调控中的受益方。这点在金融政策还没有收紧的时候表现很突出，大城市周边的小城市房价出现了明显的上涨，故有了之后限购城市名单的扩大。

第三，金融政策全国一盘棋，不管限购与否，政策效力明显。国内目前除了金融政策以外，对楼市在全国范围内起作用的政策很少，几乎没有（财税政策因为国地税分立的原因很难做到全国统一）。所以这就在一定程度上削弱了全国限购的必要性。

综上所述，政策的导向意图是引导资金进入二三线非限购城市。限购的潜台词是承认限购城市存在房价泡沫，而非限购城市则房价相对合理。既然合理，今后房价的上涨也是理所当然，也是在正当的预期。所以长期看，非限购的二三线城市的楼市具有长期看点。而因为限购导致的需求积压与供应短缺是否会造成限购城市今后房价报复性反弹的理由，这就要看者对风险的把控能力。个人认为理由是成立的，但是极有可能这些限购城市退出限购之日会有相应的差别化财税政策跟进，调节需求的稳定释放，限售可能是今后财税政策的着力点。

2、十年九调的中国楼市为什么只针对住宅市场，而从未涉及商业地产？
政策的目的不在于“围猎”，不是敌我双方的你死我亡，而在于疏导，让需求为之所用。当政策关闭一扇门的同时，肯定会为地方上打开另一扇门，这扇门就是商业地产——不直接涉及敏感的民生问题，照样能补充地方的财源，而且还能为地方上提供产业支撑和持续的税源与就业。所以这些年来，唯一涉及到商业地产的政策是住建部今年初关于停止审批产权式酒店的文件（银监会在8月提示了一次商业地产贷款的风险），商业地产在政策上的宽松我个人认为不是疏忽，而是有意而为之，是疏导之举。

综上所述，政策意图已经很明显，住宅要去化，商业地产是有钱人的游戏，让市场自己调节和进行风险。换句话说，只要有资金的人，这是一个可以涉及的市场，但是风险自控。

我一直持有一个观点，从长期角度看，国内资产类价格的上涨空间还是有的，毕竟货币量82万亿放在那里，城市化进程不可逆转，富裕阶层每年在增加，地方财政暂时戒除不了土地的瘾头，所以在这种情况下，结合以上分析，我个人认为一线限购城市的抄底机会已经出现：

1、大幅的品牌企业类住宅。一定是品牌房企，否则的结果就是偷工减料。这些企业往往已降到底，否则不仅去化率提升有限，而且还要面对老业主的责难，两边不讨好，还不如换来市场管他房闹。这些企业只要回笼了资金，就绝对没有再的动力。尤其是这个行情下，一般性的房企只会动刚需楼盘，而不会动楼盘，如果动了楼盘，则说明是没有办法的办法，是保命之举，只要是保命之举，别说少赚点，亏本都是有可能的。

有一点我声明，货币政策在接下去的几年都不可能回到09年那会的宽松度，所以中国楼市已经不可能出现过去两年的，接下来楼市逐渐要从住宅市场转移，或者用住宅和商业的交叉进行风险对冲，这是很有必要的举措。手法要从过去单纯利用物业套现一次性获利改为建立稳定资金来源，滚动运作手法，必须要利用银行资金，最好手上有一个企业平台，利用税制的漏洞合理避税。

限购政策为什么不得已

现有的限购城市出路我个人认为有如下几条：

1、行情下行之后限购到期的自然终止，不再继续。没有到期的，可能会有些许限制条件上的松绑。这条可能性是大概率事件。