主题：开发商总能“钻空子” 火车站变健身房背后的难题

 在“公园天下”楼盘，这里部分新房的建筑面积在80平方米左右，总价低至80多万，猛烈地敲打着温州楼市的价格底线。要知道近十年中，温州主城区出现低于百万的新房并不多见。如今，适合刚需的小户型还是为低迷的市场注入了一针强心剂。“销售得还不错，‘公园天下’的房子10多万首付就可以拿到，我们有信心将购买率提升至80%以上。”售楼处陈总保持谨慎乐观的态度，“现在卖房子太难，我们也不知道未来会怎么样，卖了就卖了，也不敢到处打广告说热销，只愿平稳地度过楼市阵痛。”

 确实，阵痛还在持续。温州市银监分局对辖内银行的调查统计，温州出现了600例左右购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃的现象。“温州人会将房产拿到银行抵押换取贷款继续炒房，银行每3年进行一次评估，若是2010年房价高企时抵押，银行按照70%左右的比例发放贷款。现在房价大幅下降，新的评估价甚至抵不过贷款额，一算账，就有人‘弃房’。”陈好告诉记者。“弃房”发生后，法院就会依照司法程序进行拍卖。

 最近，温州鹿城区法院甚至在淘宝网做起了“掌柜”，拍卖房产。起拍价远远低于市场价，受到了部分买房者的追捧。张先生最近就通过司法拍卖程序，以每平方米19500元的价格购买了市区“新田园”一套面积90多平方米的房子，而同类型房源的市场报价在每平方米22000元左右。

“拍卖房的评估是以市场价为基准，但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。此外，房产流拍后，下一次的起拍价还有20%以内的降价空间。因此，竞拍者在第一次拍卖会上都持观望态度，待后续拍卖再出手。这样，房产便会经历多次流拍，日渐贬值。”陈好点出了房产拍卖的门道。

 市场萧条的倒逼作用

    随着楼市的持续低迷，部分本土开发商将退出市场，外地资本和品牌房企将大规模进驻，与本地龙头鏖战瓯江。

“得益于限购政策的松绑，以及促销力度的加大，温州八九月份的成交量确实出现了反弹，但反弹难以持续。因为温州人没有置业的信心，土地供应量的增长使供大于求的趋势愈演愈烈，目前的供应量是2011年之前各年的5倍以上，至少在未来的四五年内都是如此。市场的库存压力将进一步增大，温州的房价还会继续下降。”温州当地一位房地产专业人士表示。土地供应量的增长与温州的城市发展密切相关，以往温州市就是指鹿城区，土地资源稀缺，年土地供应量低于80万平方米。近年来，温州主城区扩容，瓯海区、龙湾区也加快了发展，目前鹿城区的土地已经饱和，供应量增加的主要是瓯海、龙湾两个区的土地。

小梁是温州的一位新生代房产经纪人，他现在从自家公司拿到的销售提成是40%，他的师兄在2011年拿到的提成比例只有25%。“由于二手房市场的低迷，房产公司纷纷降低了付给中介公司的佣金，过去是房价的1.5%，现在能超过0.5%就不错了。所以，我现在到手的钱反而更少，快要做不下去了。”

“温州市最高峰有300多家开发公司，3000多经纪人，他们的水平参差不齐，很多人实际上没能力参与激烈的市场竞争。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿透露，温州很多开发公司的老板之前没有从事房地产行业的经验，只是看到有钱赚才杀进来。“有的开发公司只有两个人，一个是董事长，他自己；另一个被称为财务人员，他老婆，像这样的公司能运作起来么？本来就应该淘汰。”

 陈鸿直言，对于这些做不好甚至拿不到项目的“僵尸”公司，就应该让它们安心死去，政府没必要恐慌，更没必要施以援手。据了解，在温州，中瑞系的房产项目本身具有相当强的竞争力，公司的部分股东在体制内任职，他们为了完成“政府的任务”，有时不得不出手拯救一些经营不善的楼盘，但这些楼盘最终的销售情况并不好。“政府可能有社会稳定的考量，但市场的事情最好还交给市场来处理，不要麻烦市长。”陈鸿说。

 陈好也认为，温州房地产开发商多而散，很多中小开发商会经历痛苦的覆灭过程。温州痛定思痛，正准备从“被招商城市”向“招商城市”转型，吸引外地优质资本进入，盘活市场。目前，房子卖得好的主要是温州本地龙头地产商——比如中梁等少数几家，也有几家外地的品牌地产商——比如万科等。外来品牌房企不断涌入，带来新的开发理念、产品创新和周期利润率观念，推动温州地产开发从缓慢开发等待市场升值到以时间换空间，快速开盘换取合理利润；产品更趋向于满足居住需求，而不是面积的大而无当。本土龙头房企也可以取长补短，和外来房企一较高低。